#etln — посты и обсуждения

​​На неделе копался в результатах застройщиков за 1п2026 года и обнаружил интересные тенденции, которыми хочу с вами поделиться.

Начнем с главного - баланса. Для себя я считаю соотношение активов (дебиторка + запасы + деньги, но живых денег ни у кого из застройщиков нет) против обязательств и смотрю на цифру в динамике. Получается некий бенчмарк вероятности дефолтов. Так вот, по итогам полугодия девелоперы построились в довольно стройную картину мира:

1) Самый крепкий баланс у ПИКа. Активов не четверть больше обязательств! Но ПИК нам уже не интересен, так как уходит с рынка((

2) У Апри активы на 20% больше обязательств. Внезапно и странно контрастирует с падением облигаций в последнее время!

3) У Глоракса активы совсем чуть - чуть больше обязательств. Это условно здоровая структура или золотая середина. Глоракс, кстати, хотя бы прибылен (пока прибылен).

4) У ЛСР активы тоже немного больше обязательств, но херр сенатор вывел треть капитала себе в карман.

5) У Эталона обязательства на 10 - 15% больше активов. Это уже крайне рискованная структура баланса, которая при любых проблемах с ликвидность приведет к дефолтам.

6) У Самолета, за вычетом оценки земельных банка, активов на четверть меньше обязательств. Дефолт близко!! Собственно, судя по новостям о вхождении Сбера в капитал, он уже наступил.

Еще из общих выводов:

- почти ни у кого из девелоперов нет живых денег на счетах;

- раскрытие экскроу почему-то не приводит к снижению долга;

- баланс продолжает плавно ухудшаться у всех;

- продажи в штуках падают (при росте средней цены), вот втором квартале тенденция усилилась;

- ставка на рост обернулась ростом долга и убытков (для Эталона и Самолета, и у Апри такая же тенденция).

Отдельно хочется сказать про Самолет. Не могу понять людей, которые покупают акции или облигации данной конторы. Новости про Сбер это ред флаг! Если крупнейший банк принялся забирать активы, значит денег у компании нет совсем, а кредиторы уже строятся в очередь, что из пула активов забрать самые сладкие куски и спасти собственный капитал. До облигационеров, и уж точно до акционеров, очередь тут не дойдет.

#бородаинвестора #девелопмент #строительство #PIKK #SMLT #LSRG #APRI #GLRX #ETLN

Вторая часть подборки потенциально недооценённых акций, отыгравших лишь малую долю коррекции.

1️⃣  Эталон — −40%. Ещё один застройщик с приличной долговой нагрузкой. По Net Debt/EBITDA 3,2 даже хуже Самолёта, из-за чего и в этом году рискует остаться в убытке. Тоже сильно завязан на столичном регионе, но развивает фокус на бизнес- и премиум-классе.

Пока рынок одинаково прохладно смотрит на все секторы недвижимости, поэтому котировки могут застрять в боковике. Премиальный сегмент, где самый быстрый рост продаж, занимает не более 10% продаж. Нужно время, чтобы он мог заметно влиять на доход.

Однако, если смотреть с долгосрочной точки зрения, текущая цена крайне низкая. Так что потенциал тут есть, но нет уверенности, что он реализуется в ближайшие недели.

2️⃣  ВТБ — −29%. С момента разворота рынка котировки отскочили от локального минимума всего на 13%. Это один из слабейших результатов среди эмитентов. Причины — ожидание допэмиссии осенью и сохраняющиеся проблемы с достаточностью капитала.

Руководство уже сказало: к выплате 50% прибыли в виде дивидендов вернутся не раньше 2028 года. Добавились проблемы с WB. Во-первых, с учётом новых вводных надо бы пересмотреть цену сделки. Будет ли этот пересмотр? Во-вторых, ВТБ теперь вынужден будет кредитовать и всячески помогать WB, возможно, и по льготным ставкам. Как итог, падение тут выглядит во многом оправданным.

3️⃣  РУСАЛ — −27%. Поддержку котировкам оказывает растущий алюминий. Но его рост — следствие эскалации в Иране. Ситуация стабилизируется — алюминий откатится. Дефицит на рынке будет меньше, чем ожидается.

Компания — один из самых закредитованных горнодобытчиков и самый дорогой с EV/EBITDA 12. В четыре раза дороже Полюса. Плюс тоже нет дивидендов. Есть поддержка со стороны ослабления рубля.

Но в сумме мы планируем в скором времени закрывать спекулятивную позицию в РУСАЛе. В идеале — по 32 руб. Это боковик, в котором котировки находятся долгое время, и примерно справедливые уровни исходя из текущей конъюнктуры.

4️⃣  МТС Банк — −34%. Банк считают прокси на рынок ОФЗ из-за большого пакета на балансе. Частично это правда: переоценка бумаг негативно скажется на финансовых показателях. Во-вторых, платят всего 25% прибыли в виде дивидендов и пока не собираются повышать payout.

Но хорошо растут процентный доход и клиентская база. Розничное кредитование оживает быстрее корпоративного, а оценка по P/B 0,3 на уровне ВТБ явно занижена. У банка нет проблем с капиталом, как у ВТБ. Ожидаем ускорения роста котировок, когда закончится давление на рынке ОФЗ.

5️⃣  Транснефть — −21%. Рынок испугался отмены дивидендов, хотя компания их выплатила. И нет предпосылок, чтобы платить перестали. Также маловероятны налоговые ужесточения, а основной операционный минус — индексация тарифов на уровне инфляции. Это может быть меньше, чем рост операционных расходов.

Рынок вспомнит про дивидендную доходность 18% ближе к концу года. Но апсайд — не более 15%. Всё-таки квазиоблигация, а не компания роста. Основной риск — удары по инфраструктуре.

☝️ Итог

В отличие от первой подборки, здесь уже у трёх из пяти эмитентов есть шансы на ликвидацию перепроданности в ближайшие месяцы. В Транснефти апсайд поменьше, в МТС Банке — наибольший.

У РУСАЛа апсайд тоже есть, но он завязан на ослаблении рубля и закрытии Ормузского пролива. Отдельно отметим Эталон, где потенциал более долгосрочный. А вот в случае с ВТБ падение выглядит оправданным.

#акции #мнение
#ETLN #VTBR #RUAL #MBNK #TRNFP

Льготную ипотеку постепенно сворачивают и скоро могут еще ввести дифференцированную ставку в зависимости от количества детей в семье, рыночная ипотека даже при ставке ЦБ 14% - дорогая для большинства покупателей.

Уже 2й год для застройщиков продолжаются непростые времена: падает спрос, растут долги, падают акции, доходности по облигациям держатся высокими, но решения некоторые компании всё же находят, а нам инвесторам здесь можно и нужно находить возможности.

📊 Сегодня Эталон опубликовал операционные результаты за 2кв2026 год. Ситуация следующая: без учета непрофильных активов продажи – 92,7 тыс. м2 (-11% г/г) или 21,6 млрд р (-13% г/г). При этом, компания реализовала 25,1 тыс. м2 непрофильных активов за 1,65 млрд р. Растущий сегмент стабилен - это Москва и Московская область, где продажи в метрах взлетели на 39% г/г, а в деньгах выросли на 13% г/г.

✅ Компания наращивает премиальный сегмент–  во 2 кв продажи премиальных проектов выросли в 3,4 раза в деньгах и составили 8% от стоимости заключенных договоров (год назад было всего 2%). Тем более у Эталона в разработке портфель БН с участками в ЦАО, строительство премиум недвижимости на которых может начаться в 2027-2028 гг. Да, кажется, что не быстро, но стройка - это всегда длинный горизонт

👆 Эта стратегия также поддерживает рост средней цены по всему портфелю, которая выросла на 6% г/г. Поступления денежных средств во 2кв2026 выросли на 10% г/г до 23,7 млрд р., в т.ч. из-за приоритизации сделок с полной оплатойи продажи коммерческих объектов и непрофильных земельных участков. Т.е. компания уже не первый квартал делает ставку на максимизацию денежных поступлений, а не продаж, что позволит более уверенно пройти непростые времена на рынке недвижимости.

Кстати, доля 100%-х оплат и ипотеки в продажах выросла до 70% - это на 18 п.п. больше, чем годом ранее, компания не спешит раздавать рассрочки, чтобы контролировать ситуацию с долгом. Доля ипотеки в продажах жилья составила 55% (+11 п.п. за год).

🏗️ Ввод жилья в эксплуатацию сохранился на уровне прошлого года.

Выводы:

Эталон предпринимает правильные шаги по повышению поступлений денежных средств, чтобы пройти период высокой ставки - она бьет у девелоперов и по доходам, и по расходам. Антикризисная политика в действии, как говорится.

Продолжаю придерживаться мнения, что облигации компании выглядят вполне неплохо в текущей ситуации, учитывая их доходность (в стратегии по облигациям даже есть позиция на 1%). Риски, конечно, есть но нужно наблюдать и дальше следить за результатами. Что касается акций, то пока предпочитаю наблюдать за сектором со стороны, им сложно конкурировать по доходности с облигациями.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

#обзор #эталон #ETLN ​#недвижимость

#ETLN $ETLN

В 1кв2026 года Эталон ввел в эксплуатацию 237 тыс. кв. м, в 3 раза больше, чем годом ранее. Из них 72% пришлось на Московский регион. При этом совокупный ввод жилья другими игроками рынка недвижимости в 1 кв. этого года существенно не вырос (данные ДОМ РФ).

🏗Новые облигации: Эталон Финанс 2Р5. Купон до 20,5%

8 апреля "Этанол" тьфу, "Эталон" соберёт заявки на свой новый классический выпуск.

🏗Эмитент: АО "Эталон-Финанс"

🏢Эталон Финанс – 100% дочка Группы «Эталон», которая занимается привлечением денег для головной компании. ГК «Эталон» - один из крупнейших российских девелоперов, реализующих жилье в бизнес- и комфорт-сегментах.

ГК основана в 1987 г. Регионы присутствия: Москва, СПб, Московская и Лен. области, Омск, Екатеринбург, Тюмень, Казань, Свердловская и Новосибирская области. В 2025 г. новые проекты появились в Хабаровске и Калининграде. В Москве больше известен под именем "ЛенСпецСМУ".

👉11-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ на 1 апреля 2026.

📈Контрольный пакет акций у АФК Система. Летом 2025 завершилась редомициляция с Кипра. После неё Эталон объявил о выкупе у Системы АО «Бизнес-недвижимость» (42 земельных участка в Москве и СПб) за 14 млрд ₽ с помощью масштабной допэмиссии акций.

⭐️Кредитный рейтинг: A- "стабильный" от Эксперт РА (апрель 2025) и НКР (март 2026).

💼В обращении 5 выпусков общим объемом 37 млрд ₽. Я держу в портфеле немного ЭталонФинП03 и Эталон 2Р4.

📊Фин. результаты за 6м2025:

🔼Выручка: 77,4 млрд ₽ (+35% г/г). Себестоимость растёт быстрее и увеличилась на 50% до 56,5 млрд ₽.

🔼Скорр. EBITDA: 29,1 млрд ₽ (+10% г/г). Рентабельность EBITDA сохраняется выше 35%.

🔺Чистый убыток: 8,94 млрд ₽ (рост в 6 раз!). Главная проблема - удушающая долговая нагрузка. Фин. расходы взлетели до 26,5 млрд ₽ - сопоставимо со всей Ебитдой. Убыток за весь 2024 г. был 6,91 млрд ₽.

💰Собств. капитал: 55,8 млрд ₽ (-14% за полгода). Активы прибавили 7,7% и достигли 348 млрд ₽. На балансе 5,64 млрд ₽ кэша (в конце 2024 было 4,32 млрд).

🔺Кредиты и займы: 205 млрд ₽ (+16% за 6 мес). Отношение чистого долга к капиталу ухудшилось до 3,58х (по итогам 2024 было 2,66х).

🔺Остатки на эскроу: 109 млрд ₽ (-2,7% за полгода). Чистый долг за вычетом эскроу взлетел до 90,3 млрд ₽ (+50%). Нагрузка ЧД / EBITDA LTM резко выросла до 3,1х (в конце 2024 было всего 1,6х).

📊Зато компания показала хорошие опер. результаты за 2025. Реализовано 671 тыс. кв. м недвижимости общей стоимостью 153,5 млрд ₽ (+5% г/г), на 14% превысив свой же прогноз.

⚙️Параметры выпуска

● Объем: от 1 млрд ₽

● Купон: до 20,5% (YTM до 22,54%)

● Срок: 3 года

● Выплаты: 12 раз в год

● Рейтинг: A- от ЭкспертРА и НКР

❗️Амортизация: по 16% на 31-32 купонах, по 17% на 33-36 купонах.

⏳Сбор заявок - 8 апреля, размещение - 10 апреля 2026.

🤔Резюме: строительный БУМс

🏗Итак, Эталон размещает фикс объемом от 1 млрд ₽ на 3 года с ежемесячным купоном, без оферты и с амортизацией ближе к концу срока.

✅Крупный эмитент. Девелопер из ТОП-15 в РФ, входит в периметр АФК Система. Неплохой кредитный рейтинг А-.

✅Хорошие опер. показатели. В 2025 г. компания ввела в эксплуатацию 483 тыс. м2 недвижимости (рост в 3 раза г/г). А сделка по приобретению «Бизнес-Недвижимости» делает Эталон одним из крупнейших собственников коммерческой недвижки в Москве и СПб.

⛔️Финансы буксуют. С одной стороны, выручка и EBITDA за последние годы кратно выросли. С другой, девелопер уже который год наращивает убытки и всё больше увеличивает долги. Нагрузка только за 1п2025 взлетела в 2 раза!

⛔️Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал "сдержанными".

💼Вывод: заявленный купон весьма неплох для рейтинга А-, но и Эталон - не самый финансово устойчивый девелопер в стране (мягко говоря). Проц. расходы сильно давят на рентабельность, при этом убыток увеличивается 4-й год подряд.

Из позитива - компания недавно успешно провела SPO и привлекла более 18 млрд ₽, из которых 14 млрд пошли на выкуп "Бизнес-недвижимости". Сделка может существенно изменить расстановку сил в премиум-сегменте в пользу Эталона. Ждём МСФО за 2025.

🎯Другие свежие фиксы: КАМАЗ П22 (А, 16%), ГТЛК 2Р12 (АА-, 16.25%), Новабев 3Р3 (АА, 14.5%), Борец 1Р5 (А-, 18.5%), Р-Вижн 1Р3 (А+, 15.25%), ЭкоНива 1Р1 (А+, 16.75%).

📍Ранее разобрал ОДК, АПРИ, Автобан.

#облигации #ETLN