#apri — посты и обсуждения
15 доступных постов
🏗 Ужесточение семейной ипотеки — оцениваем потери для застройщиков
Кратко по изменениям семейной ипотеки:
▪️ С 1 октября ставка будет зависеть от количества детей в семье: 4–12% для Москвы и Питера и 2–10% для регионов. При этом нижняя планка — это 5 детей, верхняя — 1 ребенок. Большинство семей по статистике — это 1–2 ребенка. То есть в реальности мы говорим о 10–12% для Москвы/Питера и 8–10% для регионов.
▪️ Установлен лимит кредита — 6–10 млн руб. в регионах, 10–12 млн руб. в Москве. Чем больше детей, тем выше лимит.
▪️ Сохранение ставки 6% — только на землю или ИЖС.
▪️ Максимальный льготный период — 15 лет, дальше ставка меняется на рыночную.
▪️ С 1 января возвращаются штрафы за просрочку ввода в эксплуатацию.
☝️ Как это повлияет на застройщиков:
▪️ 70% покупателей — это семьи с одним ребенком, и ситуация для них значительно ухудшается. Платеж для столиц вырастет почти вдвое, для регионов — примерно на 60%.
▪️ Условия улучшаются для многодетных семей, но это всего 10% покупателей.
▪️ У большинства застройщиков по-прежнему значительная доля ипотеки в продажах — от 50%.
▪️ Самая сильная просадка в продажах с октября будет в столичных регионах. В первую очередь это негатив для ЛСР и Эталона. У них максимальная аллокация на Москву и СПб.
▪️ В разрезе диверсификации каналов продаж самые сильные риски — у АПРИ, Самолета и Glorax. У них доля ипотеки выше 60%, у АПРИ — выше 70% продаж. 50% нынешней ипотеки сейчас — это именно льготная.
▪️ Негатив от спада продаж усилится оттоком средств на штрафы. Здесь максимальный риск — у Самолета. У АПРИ тоже высокий процент сдачи с опозданием: за 2026 год — 75% по вводу жилья.
Отчеты за Q3 у компаний будут неплохими, т.к. многие стремились успеть воспользоваться семейной ипотекой перед ужесточением. В Q4 будет сильное падение и к/к, и г/г. А 2027 год будет очень тяжелым для отрасли.
Цены на жилье перестанут расти. За счет льготной и семейной ипотеки цены на первичку часто были выше цен на вторичку на 20–30%. Теперь этот спред будет сокращаться.
📌 Итог
Давление на девелоперов усиливается. Самый худший расклад пока что у Самолета, лучший — у Glorax. Но мы в целом не рассматриваем покупку девелоперов с учетом новых правил по льготной ипотеке. Только облигации, и то с большой осторожностью и осознанием растущих рисков у ряда эмитентов.
#макро #потребительский #риски
#SMLT #APRI #GLRX #LSRG
Прокомментировать
488
.Новостной фон без фактов смог продемонстрировать рост рынка практически на 50 пунктов. 🤔
🐮 С вас свыше 10 положительных реакций на пост - с меня сегодня новостной пост.
🟣 События:
• ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ ВТБ ПО МСФО ПО ИТОГАМ 8 МЕСЯЦЕВ 2026 ГОДА СНИЗИЛАСЬ В СРАВНЕНИИ С ПРОШЛЫМ ГОДОМ НА 4%, ДО 314,8 МЛРД РУБ. — ОТЧЕТ
• ВТБ РАССЧИТЫВАЕТ ЗАКРЫТЬ СДЕЛКУ ПО ПОКУПКЕ 5% ДОЛИ В «WB БАНКЕ» К КОНЦУ ОКТЯБРЯ
• ВТБ ОЖИДАЕТ ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОГНОЗА ПО ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ ГРУППЫ НА 2026 ГОД — ПЬЯНОВ
Ранее цель была 600 млрд руб.
• «Яндекс» проведет одну крупную допэмиссию на 11 млн акций вместо нескольких поквартальных — РБК
• Совет директоров «Яндекса» одобрил размещение 11 млн акций — около 2,8% уставного капитала
Допэмиссия пройдет в рамках программы мотивации
• Ранее «Яндекс» довыпускал акции для программы раз в квартал — под отдельные окна исполнения опционов. • • Теперь компания планирует провести один крупный дополнительный выпуск, который закроет прогнозируемые потребности программы минимум до конца 2027 года
• Размещение планируется провести в ноябре этого года
В компании также снизили ориентир по среднегодовому объему размещения акций с 2% до 1% от базового уровня с момента старта программы
СУД МОСКВЫ ИЗЪЯЛ У РОДСТВЕННИКОВ ОСНОВАТЕЛЯ "РУСАГРО" МОШКОВИЧА ОКОЛО 8 МЛН АКЦИЙ КОМПАНИИ - ТАСС
• Самолет выплатил около 27% номинала облигаций БО-П20 при погашении
• 28 сентября компания должна была погасить выпуск БО-П20 из расчёта 1 000 ₽ на облигацию. Однако, согласно сообщению НРД, депозитарий получил выплату в размере 269,10 ₽ на бумагу.
• НРД указал, что обязательство эмитента исполнено ненадлежащим образом. Причины неполной выплаты и сроки перечисления оставшейся суммы в сообщении не названы.
• Девелопер АПРИ исполнил обязательства по приобретению биржевых облигаций серии БО-002Р-03
• Выкуп проведен 29 сентября 2026 года по цене 100% от номинальной стоимости с дополнительной выплатой НКД. Цена выкупа одной облигации составила 1009.21р
• Компания выкупила весь объем бумаг, предъявленных инвесторами, которых было 354 млн рублей из общего объема выпуска 750 млн р
• До начала периода предъявления компания установила ставку на 13–16 купонные периоды в размере 24,00% годовых. Облигации, которые не были предъявлены к оферте, продолжают обращаться на этих условиях
#новости
1️⃣ Оппозиция Молдовы инициировала процедуру импичмента Майи Санду, — местные СМИ.
Инициативу подписали 46 депутатов при необходимых 34. Теперь парламент должен назначить дату рассмотрения документа.
Оппозиция обвиняет президента в нарушении Конституции, вмешательстве в работу судов и прокуратуры и превышении полномочий.
2️⃣ ДМИТРИЕВ ПРОВЕЛ ВСТРЕЧИ В ВАШИНГТОНЕ В ДОПОЛНЕНИЕ К ПЕРЕГОВОРАМ В НЬЮ-ЙОРКЕ С УИТКОФФОМ И КУШНЕРОМ — IFX
3️⃣ Ушаков ответил на вопрос Зарубина о том, началась ли проработка возможной встречи Путина и Трампа?
Ответ: пока еще не началась
🟣 Обороты:
Лидер по обороту торгов внутри дня с показателем в 11,95 млрд рублей, в зеленой зоне 1,56%.
Второй по обороту торгов внутри дня с показателем в 6,85 млрд рублей, в красной зоне 1,93%. И мне пришло полное погашение по облигациям.
Сейчас это третье место по обороту торгов внутри дня и к этому времени наторговали на 4,85 млрд рублей, в красной зоне 0,86%.
Сейчас это четвертое место по обороту торгов внутри дня, 4,7 млрд рублей, в зеленой зоне 1,14%.
Пятое место по обороту торгов внутри дня, 4,3 млрд рублей, в красной зоне 1%.
Шестое место по обороту торгов внутри дня с показателем в 3,7 млрд рублей, в зелеоой зоне 1,6%.
Сейчас #нефть показывает минус 2,2%, но еще впереди вечерняя торговая сессия.
По факту с утра до геополитических новостей мы опустились до 2224,25, а после Дмитириева и Трампа мы сходили до 2274,25, вот и вся суть инвестора «осени 2026»))).
❗️ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ❗️
8 комментариев
801
АПРИ под 40–50%: по размеру долга обычный застройщик, выбивается то, откуда придут деньги на погашение
Сравнили с другими застройщиками
По чистому долгу к EBITDA у АПРИ 4.2x - рядом с Самолетом (3.9x) и Эталоном (5.5x). Долг к капиталу 6.0 - как у ЛСР и Эталона, покрытие процентов 1.3 - середина списка
Выбивается эскроу
Деньги дольщиков закрывают 14% проектных кредитов, у остальных от 42% до 124%. Почти половину выручки дает готовое жилье без эскроу, поэтому проектный долг обходится около 15.5% годовых
Проценты фактически платятся новыми займами
Операционный поток минус третий год, даже до уплаты процентов. За 2.5 года стройка забрала около 24 млрд, столько же пришло долгом
Инвестдоговоры - это оплата стройки квартирами
Большинство "инвесторов" по ним - подрядчики самой группы, расчет зачетом. 13.2 млрд таких активов в основном не станут деньгами для погашения долга. Плюс заем материнской компании 1.56 млрд под 16% при стоимости облигаций 25%+
Есть и сильное
Продажи +54% в деньгах, выручка +30%, все купоны в срок. Разбор до публикации прочитала сама компания, ее комментарии учли
Ближайшая проверка - оферта 29 сентября
750 млн при 975 млн на счетах на конец июня, компания обещает выкупить все. Наш светофор - желтый: 40-50% это скорее честная цена риска, чем подарок
100 лайков под видео - и разберем компанию, которую чаще всего назовете в комментариях
YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=2JXcBwaa1N4
ВКонтакте: https://vk.com/video-227621942_456239814
Прокомментировать
726
На неделе копался в результатах застройщиков за 1п2026 года и обнаружил интересные тенденции, которыми хочу с вами поделиться.
Начнем с главного - баланса. Для себя я считаю соотношение активов (дебиторка + запасы + деньги, но живых денег ни у кого из застройщиков нет) против обязательств и смотрю на цифру в динамике. Получается некий бенчмарк вероятности дефолтов. Так вот, по итогам полугодия девелоперы построились в довольно стройную картину мира:
1) Самый крепкий баланс у ПИКа. Активов не четверть больше обязательств! Но ПИК нам уже не интересен, так как уходит с рынка((
2) У Апри активы на 20% больше обязательств. Внезапно и странно контрастирует с падением облигаций в последнее время!
3) У Глоракса активы совсем чуть - чуть больше обязательств. Это условно здоровая структура или золотая середина. Глоракс, кстати, хотя бы прибылен (пока прибылен).
4) У ЛСР активы тоже немного больше обязательств, но херр сенатор вывел треть капитала себе в карман.
5) У Эталона обязательства на 10 - 15% больше активов. Это уже крайне рискованная структура баланса, которая при любых проблемах с ликвидность приведет к дефолтам.
6) У Самолета, за вычетом оценки земельных банка, активов на четверть меньше обязательств. Дефолт близко!! Собственно, судя по новостям о вхождении Сбера в капитал, он уже наступил.
Еще из общих выводов:
- почти ни у кого из девелоперов нет живых денег на счетах;
- раскрытие экскроу почему-то не приводит к снижению долга;
- баланс продолжает плавно ухудшаться у всех;
- продажи в штуках падают (при росте средней цены), вот втором квартале тенденция усилилась;
- ставка на рост обернулась ростом долга и убытков (для Эталона и Самолета, и у Апри такая же тенденция).
Отдельно хочется сказать про Самолет. Не могу понять людей, которые покупают акции или облигации данной конторы. Новости про Сбер это ред флаг! Если крупнейший банк принялся забирать активы, значит денег у компании нет совсем, а кредиторы уже строятся в очередь, что из пула активов забрать самые сладкие куски и спасти собственный капитал. До облигационеров, и уж точно до акционеров, очередь тут не дойдет.
#бородаинвестора #девелопмент #строительство #PIKK #SMLT #LSRG #APRI #GLRX #ETLN
Прокомментировать
523
🏗️Выручка АПРИ выросла на 29,5% на фоне сильной операционки
На днях мультирегиональный девелопер ПАО «АПРИ» отчитался по МСФО за 1-е полугодие 2026.
Стройка остается под моим пристальным взором, поскольку ей сейчас по понятным причинам непросто, а ведь это одна из главных системообразующих отраслей. Давайте взглянем на свежие цифры $APRI и оценим ключевые результаты и перемены.
📊 Цифры-2026: бизнес крепнет
🔼 Выручка: 12,01 млрд ₽ (+29,5% г/г). При этом выручка за последние 12 мес. (LTM) составила 27,73 млрд ₽, что на 20,5% выше прошлогоднего уровня.
Продажи — главный драйвер роста. Объём продаж в кв. метрах вырос на 48% до 72,6 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 54% до 11,1 млрд ₽. Средняя цена реализации достигла 152,8 тыс. ₽ за кв. м.
Доля договоров с ипотекой за полугодие составила 83% — спрос держится даже на фоне сокращения льготных программ.
🔼 EBITDA LTM взлетела на 67,9% г/г до 11,54 млрд ₽. Рентабельность EBITDA подскочила на 11,7 п.п. до 41,6%. Средняя цена реализации жилья росла быстрее себестоимости строительства.
🔽 А вот чистая прибыль за полугодие — всего 120,7 млн ₽ (в 8,1 раза ниже, чем годом ранее). Чистая прибыль LTM — 1,39 млрд ₽. Проц. расходы заметно давят на прибыльность.
💰 Собств. капитал: 9,12 млрд ₽ (+16,3% за год). Отношение чистого долга к капиталу – 5,3х. На счетах 975 млн ₽ денежных средств, рост на 62% за полгода (плюс на эскроу ещё 5,51 млрд ₽, +14,3% за 6 мес).
👉 Нагрузка ЧД/EBITDA LTM составила 4,2х (год назад было 4,5х, в конце 2025 - 4,0х). На обеспеченное проектное финансирование приходится 71% корпоративного долга, на облигации – 28%.
$RU000A10ERC0 $RU000A10E5C4 $RU000A10DZH4 $RU000A10CM06 $RU000A10BM56 $RU000A10AUG3 $RU000A10A554 $RU000A104WA0 $RU000A10AZY5 $RU000A10AG48
💡 Что дальше?
Во 2-м полугодии АПРИ ожидает ввод крупных объектов и масштабное раскрытие счетов эскроу. Это должно привести к погашению значительной части проектного долга, снижению проц. нагрузки и высвобождению ликвидности.
Компания готовит к запуску ещё 3 проекта — два в Кавказских Минеральных Водах и один в Лен. области. Их маржинальность, по расчётам, выше средней по действующему портфелю.
🔑 Ключевой тезис менеджмента: потенциальная выручка от готовых и близких к завершению объектов, уже находящихся в продаже, превышает весь долг компании.
Успешный рефинанс краткосрочного долга долгосрочным продолжается: доля долгосрочного долга в корп. долге выросла до 70%: это +28,4 п.п. по сравнению с концом 2025 г.
⚠️ Главное из отчета
Операционка — просто огонь. Компания даже в условиях тяжелого рынка продаёт больше, дороже и эффективнее, при этом сдерживая расходную часть.
Рентабельность EBITDA в 41,6% — это уровень, которому позавидовали бы многие технологические компании.
🤔 Почему чистая прибыль упала? Виноваты большие проц. расходы. В условиях жесткой монетарной политики и исторически высокой ставки ЦБ, кредиты на инвест-стадии (до наполнения эскроу) ожидаемо давят на прибыль.
Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования выше 20%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.
🎯 Подытожу
АПРИ показывает сильную операционную динамику, высокую маржинальность и контролируемый долг. Чистая прибыль под серьезным давлением из-за дорогих кредитов на инвест-стадии, но во 2-м полугодии ситуация может развернуться за счёт раскрытия эскроу-счетов.
Высокая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Однако АПРИ продолжает расти за счёт других драйверов.
🏗️ Компания перешла от активного расширения географии к фазе монетизации сформированного портфеля. Если планы сработают, следующие отчёты могут быть гораздо интереснее. Но пока — держим в уме и высокий долг, и зависимость от ставок, и падение чистой прибыли.
🧱Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаю наблюдать.
🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!❤️
1 комментарий
800
АПРИ запустил продажу квартир со скидкой за облигации
Сегодня хочу разобрать действительно необычную историю, которая появилась в инфополе. Речь про новые продукты лояльности от «АПРИ» — девелопер впервые в таком формате в России связал свои облигации и покупку квартиры в единый механизм!
🔥Компания запускает сразу ДВЕ программы для владельцев облиг, которые начали действовать в Челябинске и Екатеринбурге.
🎁Программа №1: «Бонус инвестору»
Инвестор сохраняет облигации в портфеле, покупает квартиру в строящемся доме по ДДУ со счётом эскроу — и получает скидку 7%.
Купонный доход продолжает поступать на счёт. Инвестор может направлять эти средства куда угодно — в том числе на регулярные платежи по ипотеке.
👉Основная фишка: вы не продаёте облигации, продолжаете получать купоны (а это до 25–28% годовых ежемесячно), и параллельно решаете жилищный вопрос со скидкой.
🎁Программа №2: «Квартира за облигации»
Звучит круто. Это уже для владельцев крупных пакетов бумаг АПРИ. Компания выкупает облигации по согласованной цене через режим переговорных сделок (РПС).
🏠После продажи инвестор использует полученные деньги при покупке квартиры — тоже со скидкой 7%. Если же суммы недостаточно для полной оплаты — остальное можно внести своими или кредитными средствами.
🔑Ключевой момент: замена долга на выручку
По сути, компания замещает накопленный долг выручкой от реализации квартир.
💰Облигации и недвижка обычно конкурируют за один и тот же капитал: инвестор выбирает — купить квартиру или вложиться в бонды. $APRI объединил их в единый механизм.
Комментарий IR-директора компании Игоря Файнмана:
«Владелец бумаг может сохранить облигации и использовать купонный доход при выплате ипотеки либо перевести накопленный капитал в недвижимость. Теперь эти решения можно рассматривать как два сценария работы с уже сформированным портфелем».
С точки зрения компании — это способ стимулировать спрос на свои объекты и одновременно снизить долговую нагрузку за счёт живых денег от продаж. Для инвестора — возможность монетизировать бонды в реальный актив с приятным бонусом.
🤔Мои мысли по программам
Сам по себе продукт — инновационный и интересный. Впервые на рос. рынке облигации и недвижимость связаны в единую экосистему в таком формате.
Владельцам бондов АПРИ это даёт доп. опцию: не просто получать купоны, а при желании конвертировать их в реальные метры со скидкой.
✅Что мне нравится:
● Инвестор получает выбор: оставаться в бумагах с высоким купоном или выходить в недвижимость.
● Скидка 7% — неплохой бонус, особенно на фоне текущих цен и рыночной ипотеки.
● Купонный доход можно направлять в ипотеку — удобный кэш-флоу.
● Компания публичная, с безупречной историей выплат по облигациям. Результаты 2025 г. по МСФО я ранее разбирал здесь.
❌Что настораживает:
● Долговая нагрузка относительно высокая — ЧД/EBITDA в районе 4x.
При этом основная часть долга (около 80%) приходится на льготное проектное финансирование. Это не корпоративный долг с абстрактным обеспечением, а деньги под конкретные проекты.
● Отрицательный ден. поток — компания живёт за счёт новых заимствований. Менеджмент отмечает, что это плата за рост, и планирует выйти в положительную зону к 2028 г.
● Программа ограничена — только отдельные объекты в Челябинске и Екатеринбурге.
● Это пилотный проект — как покажет себя на практике, пока неизвестно.
🎯Подытожу
АПРИ сделал шаг к тому, чтобы стереть грань между рынком облигаций и рынком недвижимости. Для держателей бондов АПРИ — это дополнительная ценность. Для самой компании — способ стимулировать продажи и замещать долг.
🔥В общем, действительно любопытный инвестиционный шаг. Если он сработает, мы можем увидеть аналогичные предложения и от других девелоперов. Пока что это пилот, и относиться к нему стоит соответственно: с интересом, но с холодной головой.
🏗️Если вы рассматриваете покупку квартиры в уральской столице Екатеринбурге или суровом Челябинске и одновременно инвестируете на долговом рынке, возможно имеет смысл присмотреться. Разумеется, не ИИР — всегда помним о рисках.
🔔Подписывайтесь!❤️
1 комментарий
991