#glrx — посты и обсуждения

Кратко по изменениям семейной ипотеки:

▪️ С 1 октября ставка будет зависеть от количества детей в семье: 4–12% для Москвы и Питера и 2–10% для регионов. При этом нижняя планка — это 5 детей, верхняя — 1 ребенок. Большинство семей по статистике — это 1–2 ребенка. То есть в реальности мы говорим о 10–12% для Москвы/Питера и 8–10% для регионов.

▪️ Установлен лимит кредита — 6–10 млн руб. в регионах, 10–12 млн руб. в Москве. Чем больше детей, тем выше лимит.

▪️ Сохранение ставки 6% — только на землю или ИЖС.

▪️ Максимальный льготный период — 15 лет, дальше ставка меняется на рыночную.

▪️ С 1 января возвращаются штрафы за просрочку ввода в эксплуатацию.

☝️ Как это повлияет на застройщиков:

▪️ 70% покупателей — это семьи с одним ребенком, и ситуация для них значительно ухудшается. Платеж для столиц вырастет почти вдвое, для регионов — примерно на 60%.

▪️ Условия улучшаются для многодетных семей, но это всего 10% покупателей.

▪️ У большинства застройщиков по-прежнему значительная доля ипотеки в продажах — от 50%.

▪️ Самая сильная просадка в продажах с октября будет в столичных регионах. В первую очередь это негатив для ЛСР и Эталона. У них максимальная аллокация на Москву и СПб.

▪️ В разрезе диверсификации каналов продаж самые сильные риски — у АПРИ, Самолета и Glorax. У них доля ипотеки выше 60%, у АПРИ — выше 70% продаж. 50% нынешней ипотеки сейчас — это именно льготная.

▪️ Негатив от спада продаж усилится оттоком средств на штрафы. Здесь максимальный риск — у Самолета. У АПРИ тоже высокий процент сдачи с опозданием: за 2026 год — 75% по вводу жилья.

Отчеты за Q3 у компаний будут неплохими, т.к. многие стремились успеть воспользоваться семейной ипотекой перед ужесточением. В Q4 будет сильное падение и к/к, и г/г. А 2027 год будет очень тяжелым для отрасли.

Цены на жилье перестанут расти. За счет льготной и семейной ипотеки цены на первичку часто были выше цен на вторичку на 20–30%. Теперь этот спред будет сокращаться.

📌 Итог

Давление на девелоперов усиливается. Самый худший расклад пока что у Самолета, лучший — у Glorax. Но мы в целом не рассматриваем покупку девелоперов с учетом новых правил по льготной ипотеке. Только облигации, и то с большой осторожностью и осознанием растущих рисков у ряда эмитентов.

#макро #потребительский #риски
#SMLT #APRI #GLRX #LSRG

Вопрос справедливый: строители сейчас под давлением — высокая ставка, охлаждение спроса, но Глоракс действительно выглядит не так уж плохо на фоне многих игроков в секторе. Если смотреть их отчет за первое полугодие 2026 года, то выручка выросла на 45% г/г, сопоставимая EBITDA на 36%, а чистая прибыль на 29%. Рентабельность хорошая, долговая нагрузка на фоне роста финансовых показателей выглядит повышенной, но не критичной.

Однако надо понимать, что компания находится в стадии активной экспансии, причем в низкую стадию цикла, когда продажи у всех стагнируют. И это формирует повышенные риски, потому что при любом дополнительном ухудшении рыночной конъюнктуры долговая нагрузка может стать уже критичной, и вместо драйвера роста экспансия может стать тем фактором, на котором долговая пирамида Глоракса зашатается.

Пока экспансия идет им в плюс и вместо облигаций они могут использовать более дешевое проектное финансирование, но за ситуацией, безусловно, стоит следить, если инвестировать в их долевые и долговые бумаги. При этом мы тоже отмечаем успехи застройщика, и на последней опубликованной отчетности пересмотрели таргет по акциям Глоракса вверх – до 65 рублей за акцию на горизонте года. А посмотреть справедливую стоимость других акций российского рынка по нашей оценке можно как всегда на нашем сайте investassistance.ru.

___________________________________

Если хотите грамотно инвестировать и
бесплатно обучаться — подписывайтесь на Invest Assistance в Max или Telegram,
там мы освещаем во что инвестируем сами (команда Invest Assistance) и во что
инвестировать не стоит:

Max https://max.ru/id366518954571_biz

Telegra https://t.me/+MsJnJjZ90jU2MmEy

___________________________________

Для вас рост Глоракса сейчас перевешивает риски?

$GLRX #GLRX #глоракс

​​На неделе копался в результатах застройщиков за 1п2026 года и обнаружил интересные тенденции, которыми хочу с вами поделиться.

Начнем с главного - баланса. Для себя я считаю соотношение активов (дебиторка + запасы + деньги, но живых денег ни у кого из застройщиков нет) против обязательств и смотрю на цифру в динамике. Получается некий бенчмарк вероятности дефолтов. Так вот, по итогам полугодия девелоперы построились в довольно стройную картину мира:

1) Самый крепкий баланс у ПИКа. Активов не четверть больше обязательств! Но ПИК нам уже не интересен, так как уходит с рынка((

2) У Апри активы на 20% больше обязательств. Внезапно и странно контрастирует с падением облигаций в последнее время!

3) У Глоракса активы совсем чуть - чуть больше обязательств. Это условно здоровая структура или золотая середина. Глоракс, кстати, хотя бы прибылен (пока прибылен).

4) У ЛСР активы тоже немного больше обязательств, но херр сенатор вывел треть капитала себе в карман.

5) У Эталона обязательства на 10 - 15% больше активов. Это уже крайне рискованная структура баланса, которая при любых проблемах с ликвидность приведет к дефолтам.

6) У Самолета, за вычетом оценки земельных банка, активов на четверть меньше обязательств. Дефолт близко!! Собственно, судя по новостям о вхождении Сбера в капитал, он уже наступил.

Еще из общих выводов:

- почти ни у кого из девелоперов нет живых денег на счетах;

- раскрытие экскроу почему-то не приводит к снижению долга;

- баланс продолжает плавно ухудшаться у всех;

- продажи в штуках падают (при росте средней цены), вот втором квартале тенденция усилилась;

- ставка на рост обернулась ростом долга и убытков (для Эталона и Самолета, и у Апри такая же тенденция).

Отдельно хочется сказать про Самолет. Не могу понять людей, которые покупают акции или облигации данной конторы. Новости про Сбер это ред флаг! Если крупнейший банк принялся забирать активы, значит денег у компании нет совсем, а кредиторы уже строятся в очередь, что из пула активов забрать самые сладкие куски и спасти собственный капитал. До облигационеров, и уж точно до акционеров, очередь тут не дойдет.

#бородаинвестора #девелопмент #строительство #PIKK #SMLT #LSRG #APRI #GLRX #ETLN

По завершению торгов пятницы индекс МосБиржи #IMOEX составил 2253,41 пункта (+1,8%, максимум сессии - 2265,97 пункта), индекс РТС - 819,85 пункта (+2,1%)

⛽️ Газпром (#GAZP): уровень запасов газа в российских подземных хранилищах достиг 90%.

🌎 Спецпосланники президента США Стив Уиткофф и Джаред Кушнер планируют на выходных посетить Москву и Киев. Цель поездок — переговоры по возможным путям урегулирования украинского конфликта.

✈️ Аэрофлот (#AFLT): компания допускает выплату дивидендов за 2026 год. Возможность выплаты будет зависеть от достижения положительного финансового результата.

📊 Московская биржа (#MOEX): частные инвесторы в августе вложили в акции 30,5 млрд ₽ — в 3,6 раза больше, чем годом ранее. Общий объем инвестиций физлиц в ценные бумаги составил 212,5 млрд ₽: в облигации направлено 151,6 млрд ₽, в фонды — 30,4 млрд ₽. Количество частных инвесторов с брокерскими счетами выросло до 42,5 млн человек.

💊 Glorax (#GLRX): совет директоров установил цену выкупа акций у несогласных с реорганизацией акционеров — 44,57 ₽/акция.

🏗 ПИК (#PIKK): совет директоров 7 сентября рассмотрит вопрос о возможном делистинге акций с биржи. Цена выкупа акций у миноритариев — 551,4 ₽/акция. Мажоритарному акционеру уже принадлежит более 98% ПИК, доля миноритариев — менее 2%.

Посмотрев свежие цифры девелоперов, можно смело сказать, что не всем рынок жилья сейчас дает расти. Но GloraX продолжает идти против тренда и показывать рост. За первое полугодие компания отлично нарастила и выручку, и сопоставимую чистую прибыль, рентабельность высокая, покрытие эскроу тоже без вопросов, долг под контролем. Теперь обо всем по порядку.

Сильные цифры за H1 26:

▪️ Выручка — 27 b₽ (+45% г/г)

▪️ Сопоставимая EBITDA — 8,6 b₽ (+36% г/г)

▪️ Сопоставимая чистая прибыль — 1,6 b₽ (+29% г/г)

▪️ Net Debt/EBITDA — 2,9 (+0,1 пункта г/г)

▪️ Рентабельность EBITDA — 32%.

▪️ Остатки эскроу — 35,3 b₽ (+47% г/г)

В показателях включена прошлогодняя M&A-сделка — покупка Жилкапинвест. С ее учетом сопоставимая чистая прибыль -32% г/г, сопоставимая EBITDA +11% г/г. Но корректнее все-таки смотреть на основной бизнес без учета разового дохода от M&A.

🌍 Основной двигатель роста — расширение в регионы. Доля регионов в консолидированной выручке выросла с 22% до 59%, при этом абсолютный объем выручки от региональных проектов вырос в 3,8 раза, до 15,9 млрд руб. Большой вклад внесли проекты в Казани и Нижнем Новгороде.

Также отметим:

▪️ Доля коммерческих и административных расходов сохранилась на уровне 12% от выручки — компания удержала этот показатель на уровне прошлого года, несмотря на расширение географии и двукратный рост масштаба регионального бизнеса.

▪️ Снижение ставки кредитного портфеля с 13,2% до 11,8% (-1,4 п.п.) в сочетании с раскрытием эскроу позволило сохранить Net Debt/EBITDA на комфортном уровне 2,9х (ниже таргета 3,0х). Более низкая ставка по портфелю означает меньшее давление на прибыль, да и сам долг в среднем не выше, чем у коллег.

▪️ Качественное покрытие эскроу проектного долга на уровне 78%, выше среднего покрытия по отрасли, а значит, продажи у GloraX в целом идут хорошо.

▪️ Продолжают расширяться. Объем текущего строительства у GloraX на конец 1П2026 составлял 790 тыс. кв. м, но, заглядывая немного вперед за пределы полугодия, уже к августу показатель вырос до 823 тыс. кв. м, а с учетом еще одного недавнего РНС скоро составит 839 тыс. кв. м. Быстрый прирост портфеля: чем больше квадратных метров в стройке, тем выше потенциальная выручка в следующих периодах.

На данный момент это на редкость хороший отчет девелопера. Сочетание хорошего наполнения эскроу и покрытия ими долга, наличие спроса в эконом- и комфорт-сегменте в регионах позволяют запускать новые проекты, что в ближайшие годы продолжит поддерживать эскроу.

📝 Итог

Практически единственная компания в отрасли из публичных игроков, которая сохраняет рост и положительную чистую прибыль.

#акции #девелоперы #мнение

#GLRX