#девелоперы — посты и обсуждения

Представьте ресторан, который наготовил 100 порций, а на входе висит табличка: «Цена обеда увеличена в три раза, скидки отменили, проход только по спецпропуску». Вот так выглядит рынок новостроек в 2026 году.

Застройщики построили рекордное количество квадратных метров. Покупатели смотрят на ставку 18% годовых по ипотеке и тихо уходят. Банки отклоняют 60% заявок на кредит. В готовых к заселению домах пустует 45% квартир. А кто-то в Минстрое говорит, что «обвала нет». Ну, формально — да. Формально и тонущий корабль «не обвалился», пока держится на воде.

Ставка 18%: математика, которая убивает желание

Средняя рыночная ставка по ипотеке в августе 2026 года — 18,73% на первичном рынке и 18,68% на вторичном. Это не опечатка. Это восемнадцать с лишним процентов годовых за право жить в собственной квартире.

Давайте посчитаем на пальцах. Квартира за 9 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 20%, то есть 1,8 миллиона. Кредит — 7,2 миллиона. Срок — 20 лет. Ставка — 19%. Переплата за 20 лет — около 22 миллионов рублей. Вы покупаете квартиру за 9, а платите 31. Квартира стоит три с лишним своих стоимости. Это не ипотека. Это абонемент на пожизненное обслуживание банка.

При таких ставках рыночная ипотека перестала быть инструментом покупки жилья. Она стала экзаменом на финансовую выносливость. Проходят только три категории: те, у кого доходы сильно выше среднего, те, у кого огромный первоначальный взнос, и те, кто планирует быстро погасить кредит продажей другого жилья. Все остальные смотрят на калькулятор, делают глубокий вдох и закрывают вкладку.

Банки, кстати, тоже не звери — они просто считают риски. При ставке 18% и цене квартиры 9 миллионов ежемесячный платёж — около 140 тысяч рублей. Для семьи с одним ребёнком в Москве, где средняя зарплата — ну, вы поняли. Банк смотрит на доходы, смотрит на платёж, вычитает коммуналку, еду, садик — и вежливо говорит «до свидания».

Семейная ипотека: спасательный круг с дыркой

С 1 октября 2026 года правила семейной ипотеки меняются. И меняются так, что для многих семей «спасательный круг» превращается в носовой платок.

До октября семейная ипотека под 6% была главным двигателем рынка. На неё приходилось более 75% всех сделок на первичном рынке. Но с 1 октября ставка и максимальная сумма займа ставятся в зависимость от числа детей и региона.

Для семьи с одним ребёнком в Москве, Санкт-Петербурге и областях ставка поднимается до 12%. Для семьи с двумя — 8%. С тремя — 6%. Льготный период сокращается до 15 лет.

Проблема в том, что 55% заемщиков по семейной ипотеке — это семьи с одним ребёнком. Именно та категория, которой ставка подскакивает с 6 до 12%. Платёж по кредиту в 12 миллионов на 15 лет вырастает примерно до 144 тысяч в месяц. Это — отсечение значительной части платежеспособного спроса. Не потому что люди не хотят. А потому что банк скажет «не тянет».

Многодетные семьи (3+ детей) получают щедрые условия: ставка 2–4%, лимит до 18 миллионов в столичных регионах. Но таких семей среди заемщиков — всего 11–12%. То есть 88% рынка теряют или сильно ограничивают доступ к инструменту, который раньше был основным.

Результат: октябрь и ноябрь могут показать падение числа сделок на 25–30% к сентябрю. А сентябрь, в свою очередь, был уже на 39% ниже августа в Москве. То есть падение на падении. Матрёшка из плохих новостей.

1,5 миллиона пустых квартир: кому они нужны?

По данным аналитиков, в России сейчас пустует около 1,5 миллиона квартир в новостройках. В 14 из 17 крупнейших городов распродажа накопленных остатков займёт от 2 до 3,8 года — если спрос останется на текущем уровне.

Для понимания: нормальный срок распродажи для застройщика — не более двух лет. Сейчас в некоторых городах этот срок — почти четыре года. За это время можно получить два высших образования. Или забыть, зачем вообще хотел купить квартиру.

В Краснодаре в новостройках высокой степени готовности продано лишь 34% квартир. Две трети стоят и ждут. В Москве, Казани, Тюмени — два-три года чистой продажи. И это не потому, что квартиры плохие. Это потому, что купить их не на что.

Кроме того, около 24% строящегося жилья ещё не выведено в продажу. То есть «невидимый запас» в 2,6 раза превышает фактические продажи за полгода. Это как сидеть на складе с товаром и думать, когда же наконец все эти килограммы кто-нибудь заберёт.

Застройщики между молотом и наковальней

С одной стороны — падающий спрос. С другой — растущая себестоимость. Между ними — застройщик, который пытается делать вид, что всё под контролем.

Примерно пятая часть портфеля проектного финансирования застройщиков обслуживается по ставкам выше 16%. Это значит, что каждый месяц, пока дом не продан, застройщик платит банку конские проценты. Чем дольше не продаётся — тем больше процентная нагрузка. Чем больше нагрузка — тем меньше рентабельность. Чем меньше рентабельность — тем ближе к тому, чтобы открыть новую статью в КоАП.

В первом полугодии 2026 года количество дел о банкротстве застройщиков выросло на треть. В основном это небольшие и средние региональные игроки. Но даже крупным приходится несладко: у одного из лидеров рынка долг — 119,9 миллиарда рублей и чистый убыток 2,3 миллиарда. Другой застройщик закрыл год с убытком 22,3 миллиарда. Это не кризис одного отдельно взятого менеджера. Это структурная проблема: строили много, продавали мало, кредиты дорогие, спрос упал.

Накопленные штрафы за просрочку сдачи домов, по некоторым оценкам, уже достигли 100 миллиардов рублей. И это не абстрактная цифра — это реальные обязательства, которые кому-то придётся платить. Или не придётся, потому что платить будет некому.

Что делают застройщики, чтобы выжить

Первое: не снижать цены. Парадоксально, но при пустых квартирах и падающем спросе цены не падают. Почему?

Потому что у застройщика нет запаса рентабельности для демпинга. Себестоимость строительства в Московском регионе за год выросла на 15%. Земля, стройматериалы, рабочие кадры, инженерные подключения — всё дорожает. Снизить цену — значит работать в минус. А работать в минус при кредите под 16% — это путь к банкротству в ускоренном режиме.

Вместо снижения цен застройщики придумывают хитрые схемы: скидки на отделку, бесплатные парковочные места, рассрочки, трейд-ин, субсидирование ставки за свой счёт, траншевая ипотека. По сути — всё, что угодно, лишь бы не трогать базовую цену квадратного метра. Потому что стоит снизить цену в одном ЖК — и покупатель ждёт снижения во всех остальных. А этого застройщики допустить не могут.

Второе: сокращать стройку. В 2026 году объём строительства нового жилья может сократиться до 35 миллионов квадратных метров — на 15% меньше, чем в 2025-м. Это не катастрофа, но это сигнал: новые проекты запускают реже, потому что финансировать их на дорогие деньги при слабом спросе — финансовое самоубийство.

Третье: сдавать без отделки. Раньше отделка была конкурентным преимуществом. Теперь — статьёй экономии. Квартира без отделки дешевле строить, и это хоть как-то сдерживает рост цены.

Когда станет легче?

Честный ответ: не в 2026 году.

ЦБ снизил ключевую ставку до 14% — шестое снижение подряд. Но рыночная ипотека отреагировала вяло: ставки по новым выдачам двигаются вниз со скоростью черепахи с ревматизмом. Чтобы рыночная ипотека стала по-настоящему доступной, ключевая ставка должна упасть хотя бы до 10–11%. По прогнозам, это может случиться не раньше 2027 года.

А до тех пор рынок будет держаться на трёх китах: семейной ипотеке (которая сузилась), рассрочках от застройщиков (которые не бесконечны) и накоплениях покупателей (которые тоже не резиновые).

Эксперты сходятся: когда ипотечная ставка опустится до 12–14%, отложенный спрос выйдет на рынок. Но это «когда» — не завтра. И пока застройщикам остаётся одно: строить меньше, продавать дольше, считать точнее и молиться, чтобы ЦБ был в хорошем настроении.

Краткий итог для тех, кто читал по диагонали

Рыночная ипотека под 18% — заградительна для 60% заемщиков.

Семейная ипотека с 1 октября становится адресной: 55% заемщиков теряют или сильно ограничивают доступ.

В России пустует 1,5 миллиона квартир в новостройках, распродажа займёт 2–4 года.

Количество банкротств застройщиков выросло на треть за квартал.

Цены не падают, потому что себестоимость растёт, а снижать — себе дороже.

Облегчение возможно в 2027 году, если ключевая ставка снизится до 10–11%.

Пока выход один: ждать, считать и не брать кредит под 18%, если нет плана Б.

2026 год для застройщиков — это год, когда вчерашние иллюзии встретились с сегодняшней математикой. И математика победила.

#недвижимость #ипотека #новостройки #застройщики #ключеваяставка #ЦБ #жильё2026 #рынокнедвижимости #семейнаяипотека #квартиры #девелоперы #строительство #экономика #финансы #базарразбор #разборбазар

Трамп о Зеленском и НПЗ
Президент США Дональд Трамп во время общения с журналистами заявил, что Владимир Зеленский согласился ослабить удары по нефтеперерабатывающим заводам в России, чтобы стабилизировать мировые цены на энергоносители.

Цены на лом чёрных металлов
Стоимость лома в портах Балтики и Черного моря с конца августа к 25 сентября выросла на $14 (4–5%) — до $339 и $325 за тонну. Это максимум с середины июня. В годовом выражении котировки увеличились на 16–21%.

ОМК и китайские фабрики
Объединённая микроэлектронная компания рассматривает покупку долей в китайских полупроводниковых фабриках для стабильного доступа к производственным мощностям. Участие в капитале должно упростить распределение квот и закрепить долгосрочное партнёрство. Эксперты считают, что схема повысит предсказуемость производства.

Торговые центры от девелоперов
Доля торгцентров, построенных жилыми девелоперами в Москве, в 2026 году может вырасти вдвое — до 76%. Застройщики стремятся получать льготы при реализации профильных проектов. Их модель предполагает продажу объектов после завершения строительства, но сделать это часто непросто из-за ограниченной инвестиционной активности и спроса на торговые помещения.

Южная Корея и Украина
Администрация президента Южной Кореи потребовала от властей Украины извинений из-за раскрытия информации о передаче военнопленных КНДР южнокорейской стороне. В канцелярии пояснили, что между Сеулом и Киевом была договорённость оставить эти данные в тайне. Последующие опровержения украинской стороны нарушают доверие между странами.

#Трамп #Зеленский #НПЗ #нефть #энергоносители #лом #металлургия #ОМК #микроэлектроника #Китай #полупроводники #девелоперы #торговыецентры #Москва #ЮжнаяКорея #Украина #КНДР #военнопленные #новости #утренниесводки

С первого октября программу семейной ипотеки ожидают изменения: вместо единой ставки 6% вводится дифференцированная ставка – теперь она будет зависеть от числа детей и региона. Для большинства регионов параметры будут следующие: один ребенок — ставка по ипотеке 10%, два — 8%, три — 6%, четыре — 4%, пять и более — 2%. В Москве, Подмосковье, Питере и Ленобласти ставки выше: от 12% за одного ребенка до 4% за пятерых и более детей. Лимиты кредита тоже дифференцированы в зависимости от количества детей и региона. Для ИЖС ставка остается 6%.
 
Но в любом случае главное изменение, что единая ставка исчезает, а для семей с одним-двумя детьми, которые по разным исследованиям дают более 60% спроса в программах семейной ипотеки, ставка заметно растет. Это снижает доступный бюджет и может переключить часть покупателей на вторичку или сформировать отложенный спрос, который будет реализовываться при снижении ставок уже по рыночной ипотеке до значений ниже 12%. Многодетные семьи при этом получают более выгодные условия, но их доля в общем спросе на семейную ипотеку невелика.
 
Для застройщиков это негатив - продажи могут просесть, и то, насколько они просядут у каждого отдельно взятого застройщика мы увидим только по итогам четвертого квартала и отчетности уже следующего, 2027 года. Чтобы удержать покупателей, многим придется использовать скидки, рассрочки и субсидирование, что будет давить на маржинальность. В зоне риска окажутся менее устойчивые игроки в секторе, такие как Самолет, АПРИ и Брусника. Поэтому краткосрочно и акции, и облигации многих застройщиков могут оказаться под давлением, тем более, что некоторые застройщики для решения проблем с высокой долговой нагрузкой в условиях сжимающегося спроса могут прийти к выводу о необходимости проведения допэмиссии акций.
_________________________________
Если хотите грамотно инвестировать и бесплатно обучаться — подписывайтесь на Invest Assistance в Max или Telegram, там мы освещаем во что инвестируем сами (команда Invest Assistance) и во что инвестировать не стоит:

Max https://max.ru/id366518954571_biz

Telegram https://t.me/+MsJnJjZ90jU2MmEy

___________________________________   
В Вашем портфеле есть акции застройщиков? Кого из эмитентов?

#ипотека #льготнаяипотека #застройщики #девелоперы #строительнаяотрасль #строительныйсектор #строительствоижс

Стартовала моя стратегия "Бетон"
https://www.tbank.ru/invest/strategies/c091a478-4f96-4c7f-a413-bb0faac4a069/
длинную историю создания своего фонда "All in Beton", и почему он переродился в автоследование "Бетон" я описал в своём телеграм канале.
если коротко... суть - создать одну кнопку для частного инвестора, нажимая на которую он получал прокси на стройку (банк, девелопер, инфраструктура недвижимости в РФ).
$SMLT $PIKK $ETLN $GLRX $LSRG $APRI $DOMRF $CNRU

я сам точно так же как и вы на стратегию подписан и прошёл первые шаги пользователя, поэтому вот 4 шага упрощающих процесс:
1. лучше чтобы браузер был Яндекс (тогда не придётся устанавливать сертификаты)
2. нужен пустой, возможно новый счёт
3. решили закупаться на свой? внимательно! если на вашем брок.счёте стоят лимитные заявки их нужно убрать, и ваши бумаги брокер предложит продать, поэтому лучше пусть будет новый счёт
4. перенос средств между брок. счетами работает в Терминале
если что-то не понятно https://www.tbank.ru/invest/help/brokerage/account/strategy/turn-on/?card=q1 пишите в поддержку, там оперативно подскажут что и как делать.

Первый стрим уже на всех платформах 😈
Стратегия "Бетон"
RUTUBE: https://rutube.ru/video/1f795e5e655c2642fb5d1ca4ca89ead8/?playlist=1819516
VK: https://vkvideo.ru/video-226175879_456239021
ДЗЕН: https://dzen.ru/video/watch/6ab75a276744c434351ca1fc
YouTube: https://youtu.be/6fRpn534OjM

#Жоков,#ВладимирЖоков,#Девелоперы,#Семейнаяипотека,#Автоследование,#Акции,#Облигации,

Слабые цифры за H1 26:
▪️ Выручка 118 b₽ (-31% г/г)
▪️ Скорр. EBITDA 41,8 b₽ (-27% г/г)
▪️ Чистый убыток 22 b₽ (год назад прибыль)
▪️ Net Debt/скорр. EBITDA 3,9 (+0,8 пункта г/г)
▪️ Остатки эскроу 339 b₽ (-8% г/г)

Самый слабый отчет среди всех девелоперов. Не стали раскрывать операционные данные за полугодие, что сигнализирует о том, что они выглядят плохо даже на фоне такого отчета.

📉 Основные тенденции:

▪️ Снижение продаж после февраля на фоне ужесточения условий ипотеки и высокой ее доли в продажах – более 60%.

▪️ Нехватка ликвидности и, как следствие, продление сроков ввода в эксплуатацию. Согласно ЕРЗ, в 2026 году с переносом срока введено 86% жилья – это максимум среди ТОП-20 застройщиков.

▪️ Снижение объемов текущего строительства на 4% с начала года.

☝️ Самолет пытается уменьшить затраты, но их доля в % выручки незначительна. Даже если просто обнулить SG&A-расходы, из убытка все равно не выйти.

Рост спроса на ипотеку в начале года никак не улучшил показатели. В ход идут продажи земли и площадок с уже начатым строительством, новые выпуски бондов. Покрытие эскроу проектного долга снизилось до 51% с 60% год назад.

❗️ Сильно ухудшили прогноз: на 2026 год продажи снизили до 700–800 тыс. кв. м с 1,3 млн кв. м, анонсированных в январе. Т.е. спад будет на 35–40% г/г. Это снизит поступления на эскроу в 2026–2027 годах.

Чистый долг за вычетом проектного долга и денежных средств на счетах эскроу вырос до 424,6 млрд руб., а отношение этого долга к скорректированной EBITDA – до 3,9× против 3× на конец 2025 года.

По данным «Коммерсанта», Сбер – крупнейший кредитор группы – может получить в управление часть бизнеса «Самолета» в рамках реструктуризации задолженности. Обсуждаются разные варианты, включая передачу управления отдельными проектами, дополнительное обеспечение и вхождение банка в капитал дочерних структур, которые строят объекты на проектном финансировании Сбера.

Масштаб зависимости существенный: по данным отчетности за 2025 год, на Сбер приходилось около 274,2 млрд руб. кредитов, или 30,6% всей задолженности группы. Для сравнения, капитализация «Самолета» на 16 сентября составляла лишь около 15,7 млрд руб.

Передача части активов уменьшит долю будущего денежного потока, что осложнит работу Самолета с долгом. Для банков логично добиваться максимального контроля именно над проектами с наиболее понятной экономикой и денежными потоками. По сути, банки и Сбер могут вытащить наиболее ликвидные активы Самолета, а держателям облигаций достанутся остатки.

Потенциальная сделка со Сбером – негатив и для акций, и для бондов. Слабый отчет и снижение продаж не оставляют надежд на то, что компания сможет выбраться самостоятельно. С 2024 года сигнализируем о том, что от Самолета стоит держаться подальше, риски только увеличиваются, и ситуация может стать критической в 2027 году.

#акции #девелоперы #риски
#SMLT