#москва — посты и обсуждения

#сервисныеапартаменты #апарт отели #инвестициивнедвижимость #арендныйбизнес #недвижимость2026 #Москва #СПб #Сочи #Казань #Екатеринбург #доходнаянедвижимость #пассивныйдоход #управлениеарендой #гостиничныйбизнес #апартаменты #инвестиции #релокация #деловойтуризм #внутреннийтуризм #BuildToRent #multifamily #RevPAR #ADR

#базар

Квартира с городских торгов в моём примере вышла дешевле рынка на 1,93 млн ₽ (12%), а после расходов и месяца простоя денег остаётся около 1,4 млн ₽.

Пример и расчёт

Реальный покупатель, городской аукцион, август 2026: двушка 58 м² в Кузьминках, старт 13 420 000 ₽, шаг 66 000 ₽. Торги дошли до 14 080 000 ₽ (десять шагов, +4,9%). По средней цене метра в районе (около 276 тыс. ₽, ИРН за август, это цены предложений) такая квартира стоит около 16 млн ₽.

▫️ Разница с рынком: 1,93 млн ₽, 12%.

▫️ Минус электронная подпись 2 400 ₽, госпошлина за регистрацию права 4 000 ₽ и ванная около 400 тыс. ₽: остаётся 1,52 млн ₽, 9,5% рыночной цены.

▫️ Минус месяц простоя денег. Допущение: месяц 14,08 млн ₽ лежат без процентов. При 12,70% годовых (средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков, ЦБ, III декада сентября) это около 150 тыс. ₽ до налога. Остаётся 1,37 млн ₽, 8,6%.

Для сравнения: те же 14,08 млн ₽ на вкладе под 12,70% дали бы за год около 1,79 млн ₽ до налога. Разница с рынком реализуется один раз, при продаже, вклад платит каждый год; аренду и рост цены квартиры не считал.

Вы закладываете в доходность покупки упущенные проценты за время, пока деньги ждут сделки?

Что с задатком и сроками

В извещении этого лота задаток был 2% от старта, 268 400 ₽; у каждого лота цифра своя. Победителю его засчитывают в цену. Остальные участники получают деньги обратно в течение 5 дней после итогов. Второй по цене ждёт дольше: его 5 дней считаются от подписания договора победителем. Победитель, не подписавший договор, задаток теряет (типовая документация городских аукционов Москвы). Срок оплаты стоит в договоре: в примере 7 дней, 13 811 600 ₽ за вычетом задатка.

На банкротных торгах задаток может быть до 20% старта (при таком старте до 2,68 млн ₽), а на оплату по закону о банкротстве даётся 30 дней после договора. У арестованных квартир условия в извещении.

Где выгода съедается

С учётом расходов и простоя выгода обнуляется на цене 16,01 млн − 0,41 млн − 0,16 млн ≈ 15,44 млн ₽, это +15% к старту (без простоя 15,6 млн ₽). По описаниям участников (один источник), цена на городских аукционах нередко растёт к старту на 10–20%. При +10% (14,76 млн ₽) разница с рынком 1,25 млн ₽ до расходов, при +20% (16,10 млн ₽) цена выше рынка на 96 тыс. ₽ ещё до расходов. Потолок равен рыночной цене минус расходы, простой и нужный вам минимум выгоды; в примере он был 14,2 млн ₽, и рост цены на 10% его уже перекрывает.

Какой минимум выгоды вы закладываете в потолок торгов?

Что проверить до задатка

▫️ В таблице описания лота графу «Обременения, ограничения»: прочерк значит, что сведений об ограничениях по данным реестра недвижимости (ЕГРН) на дату извещения нет. Про прописанных жильцов строки нет: смотрите документацию лота.

▫️ Рыночную цену: по объявлениям с похожими квартирами, средняя метра района учитывает все квартиры сразу.

▫️ Источник денег: ипотека на торгах возможна, но срок оплаты короткий, по описанию одного покупателя, банку хватило 15 рабочих дней, а агентства пишут, что успевают редко. В примере платили своими.

Как вы проверяете рыночную цену лота: средней метра района или объявлениями с похожими квартирами?

Где расчёт ломается. Средняя метра района и цены предложений грубо оценивают рынок: цена сделки может быть ниже. Ремонт, кроме ванной, не считал. Проценты 12,70% рассчитаны на срок до года, на месяц банки дают меньше, поэтому 150 тыс. ₽ верхняя оценка. Налог и расходы при продаже не считал.

Итог

Перед торгами задайте потолок, проверьте лот по извещению и выписке и держите деньги готовыми к оплате в срок договора. В примере: 1,52 млн ₽ после расходов, 1,37 млн ₽ с простоем (8,6% рынка).

Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария на цифрах августа и сентября 2026.

Что вы взяли бы первым: городской лот с оплатой по договору и разницей с рынком около 9% или банкротный, где разница может быть больше, но задаток до 20% и возможны жильцы в квартире?

#недвижимость #инвестиции #москва #вклады #торги

Часть эффекта от метро в ценах у новой линии, судя по отчётам аналитиков до пуска, уже видна. За год до февраля 2026-го комфорт-класс в доступности линии подорожал на 37,8%, в старой Москве на 27,2%.

5 сентября открыли первый участок Рублёво-Архангельской линии, 8,7 км и 5 станций; следующий участок, до «Новорижской», город обещает в 2027-м. Цифры из отчётов «Метриума» (консалтинговая компания, считающая цены новостроек) вышли до пуска, в феврале и марте 2026-го.

Что уже в цене

Вычитаю одно из другого: 10,6 процентного пункта (мой расчёт по данным отчёта). В процентах от цены квартира у линии за год обогнала старую Москву примерно на 8%. Сравнение неидеальное: у линии 19 проектов, по старой Москве весь рынок класса. Порядок виден: большую часть роста дал рынок в целом. Рост прошёл до пуска, поэтому в нынешней цене, судя по этим отчётам, уже сидят обе части.

Вы при оценке квартиры у метро считаете отдельно рост рынка и надбавку за станцию?

Цена метра сейчас

В марте «Метриум» посчитал три станции линии: комфорт-плюс — 522 тыс. ₽ за метр, средняя квартира около 32,7 млн. Трёшка 62,1 м² у новой станции стоит по сайту застройщика на 5 октября 33,2 млн по рекламной акции, это около 535 тыс. ₽ за метр, на 2–3% выше мартовской средней.

Оговорки: это одна квартира с двумя рекламными акциями («−35%» и ещё «−5%»), а однушка и двушка в том же доме стоят около 600 тыс. ₽ за метр. Цена без акций на сайте больше 53 млн, считать надо от цены в договоре. Подорожал ли метр после пуска, сказать пока нельзя.

Сколько должна вырасти цена, чтобы обойти вклад

Допущение: покупатель вносит 10 млн из накоплений, остальные около 23 млн — рассрочка застройщика до сдачи дома во II квартале 2028-го, закрыть её он планирует деньгами от продажи своей квартиры. Условия рассрочки не считаю, налог при продаже новой квартиры в расчёт не включён. Своя квартира остаётся у него в обоих сценариях до продажи, поэтому с вкладом сравниваю только взнос.

Вклад на 12,70% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, III декада сентября; ключевая ставка ЦБ сейчас 14%), от 1,5 до 1,75 года до ключей, проценты простые и до налога: около 1,9–2,2 млн, это 5,7–6,7% от 33,2 млн. Чтобы сравняться, цена квартиры должна вырасти примерно на 6–7% за этот срок, около 4% в год. При вкладе под 10% нужно около 4,5–5,3%.

Весной «Метриум» и «Циан» прогнозировали у этих станций ещё 25–35% за один-два года. Это прогноз до открытия, проверить его пока нечем: если он сбудется хотя бы наполовину, порог в 6–7% пройден с запасом, а если рост ограничится рынком, всё зависит от его темпа.

Какой рост цены до ключей вы закладываете для новостройки у метро?

Где расчёт ломается. Ставка 12,70% дана на срок до года, на полтора её не зафиксировать, и если вклады подешевеют, порог снизится. Расходы на сделку не считал. В сноске сайта рассрочка по акции указана до шести месяцев, поэтому цену 33,2 млн при рассрочке до 2028-го подтверждают в отделе продаж: без этого расчёт не работает.

Риск сроков

Главный риск лежит в старой квартире. В этом допущении последний платёж по рассрочке идёт до ключей и закрывается деньгами от её продажи; если за неё дадут меньше или покупатель найдётся позже, разницу ищут до сдачи дома. До договора стоит оценить её по ценам реальных сделок и заложить запас на случай, если ключи выдадут позже.

Итог

Если станция у дома нужна вам для жизни, называть цену переплатой за метро трудно. Если покупка ради перепродажи после ключей, прибавку от метро вы уже оплатили в цене, а дальше результат зависит в основном от рынка. Порог в 6–7% невысок; решающими остаются деньги от продажи своей квартиры к последнему платежу.

Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария, цифры аналитиков и сайта застройщика на указанные даты.

Вы бы брали квартиру у открытой станции ради жизни рядом с метро или ради перепродажи после ключей?

#недвижимость #новостройки #инвестиции #москва #вклады

Сегодня появилась цифра, которая сначала звучит почти невероятно.

По оценке московских властей, за счёт перевода социальных госуслуг в электронный формат жители столицы с 2014 года суммарно сэкономили около 550 лет времени.

Не денег.

Именно времени.

Если перевести это в более понятную величину, получается почти 4,8 млн часов.

Часов, которые раньше могли уходить на дорогу до ведомства, ожидание в очереди, заполнение бумаг и личное обращение там, где сегодня достаточно нескольких действий на экране.

На первый взгляд это просто история про удобство.

Но здесь есть вполне экономический смысл.

Время — такой же ограниченный ресурс, как деньги.

Человек, который не потратил два часа на поездку за справкой, может эти два часа работать, заниматься семьёй, учиться, совершать покупки, пользоваться услугами или просто отдыхать.

Сотрудник ведомства, которому не приходится вручную обрабатывать каждое простое заявление, может больше времени уделять случаям, где действительно нужен человек.

Именно поэтому цифровизация начинает давать эффект не только тогда, когда государство экономит бумагу.

Настоящая экономия появляется, когда миллионы небольших действий перестают съедать часы человеческой жизни.

В Москве сейчас доступно более 460 электронных услуг, из них 195 относятся к социальной сфере.

С начала 2026 года к 4 октября на mos.ru зафиксировано почти 900 млн обращений, около 730 млн из них связаны с социальными сервисами.

Самые востребованные вещи очень бытовые:

запись к врачу;

медицинские справки;

результаты исследований;

запись детей в кружки;

детский сад;

школа;

оформление выплат и льгот.

То есть речь не о какой-то далёкой «цифровой экономике».

Это обычные дела, которыми люди занимаются постоянно.

И вот здесь мне особенно интересна одна вещь.

Мы привыкли измерять эффективность деньгами.

Сколько сэкономили.

Сколько заработали.

Сколько сократили расходов.

Но есть ещё один показатель — сколько человеческого времени перестало уходить впустую.

Представим совершенно условный пример.

Если раньше на одну справку вместе с дорогой и ожиданием уходило два часа, а теперь десять минут, человек получает обратно почти целый вечер.

Один раз — мелочь.

Миллионы раз — уже заметный эффект.

Есть и вторая сторона.

Онлайн-сервис может сразу проверить заявление и указать на ошибку ещё до отправки.

Раньше ошибка могла означать новый визит, ещё одну очередь и ещё несколько потерянных часов.

Сейчас часть этой работы делает система.

Получается интересный сдвиг.

Раньше автоматизация прежде всего заменяла физический труд.

Станок делал то, что раньше человек делал руками.

Сегодня всё чаще автоматизируется другое — ожидание, поиск информации, заполнение форм и рутинные действия.

И в этом смысле экономический эффект цифровизации намного шире, чем кажется.

Сэкономленное время нигде отдельной строкой в семейном бюджете не появляется.

На банковский счёт оно тоже не приходит.

Но человек его получает.

И 550 лет, которые, по оценке города, удалось вернуть людям только за счёт электронных социальных услуг, хорошо показывают масштаб.

Особенно интересно, что следующая стадия уже начинается.

Часть услуг становится проактивной.

Человеку не всегда нужно сначала узнать, что ему положена льгота, потом искать заявление и собирать документы.

Система в некоторых случаях сама может определить право на услугу и предложить её оформить.

И это уже почти другой принцип работы государственных сервисов: человек тратит всё меньше времени на подтверждение информации, которая уже есть в государственных системах.

Наверное, именно здесь проходит одна из самых полезных границ цифровизации.

Хорошая технология — это не та, у которой больше функций.

А та, после которой у человека осталось больше собственного времени.

А вы замечаете, что электронные сервисы действительно экономят вам время, или иногда онлайн-бюрократия получается не проще бумажной?

#базарактив #экономика #цифровизация #госуслуги #технологии #время #эффективность #Москва #цифроваяэкономика

Я сама как Женщина без МужаСпонсора прекрасно знаю что помойки у жилых домов чисто вылизаны такими же как я Нищими людьми. Картонки, плёнка, чермет, всё собирают наши пенсионеры и беглые беженцы, цыгане с Украины. Бесплатный суп на помойке отменили ещё во время Ковида! Мусорят у Кафе и магазинов - студенты университетов и золотая молодёжь. Когда мы так жили и чем нам платить за аптеку, антибиотики и повышенные тарифы за жильё? #политика #город #новости #блог #россия #кремль #сво #москва