#аренда — посты и обсуждения

#ВременнаяРегистрация #Прописка #Регистрация #Собственник #Аренда #Штрафы #Дети #РегистрацияДетей #90Дней #МВД #Госуслуги#базар

 Ещё лет пять назад фраза «сдам квартиру — и живу на проценты» звучала как план. Сейчас она звучит как вопрос: «И сколько же ты зарабатываешь? 4%? Серьёзно?» Обидно, но математика беспощадна: пока арендодатель ищет жильцов и чинит кран, инвестор в облигации просто получает купон. Давайте посчитаем без иллюзий — и без розовых очков.

Что показывают цифры

По данным портала «Мир квартир» на апрель 2026 года, средняя доходность квартир в России — 5,8% годовых. В Москве — всего 3,6%, в Санкт-Петербурге — 4,4%. В регионах чуть лучше: Грозный (8,5%), Нижний Тагил (8,3%), Мурманск (7,7%). Но это исключения, а не правило.

Тем временем ключевая ставка ЦБ держится на уровне 14% годовых. Корпоративные облигации среднего качества с дюрацией 1–1,5 года дают 18–19% годовых. Фонды денежного рынка — около 14–17% годовых, причём без нервотрёпки.

Простая арифметика: квартира за 10 млн рублей приносит 580 тыс. в год до вычета налогов, простоев и ремонта. Те же 10 млн в корпоративных облигациях — почти 1,9 млн. Разница в три раза. И это ещё без учёта того, что арендатор может съехать, а облигация — нет.

Эмоциональная ловушка

Почему же люди продолжают покупать квартиры под сдачу? Потому что недвижимость можно потрогать. Она «настоящая». Это эффект владения: психологически приятно знать, что у тебя есть стены, а не строчки в приложении брокера. Я и сам долго верил, что квартира — это святое. Пока не посчитал.

Но есть и другая сторона. Знакомо чувство, когда звонит арендатор в 11 вечера: «У нас прорвало трубу»? Или когда полгода не можешь найти жильца, а ипотека капает? Аренда — это не пассивный доход. Это вторая работа с низкой оплатой и высокой ответственностью. Облигации же не звонят по ночам. И не просят скидку на ремонт.

Что это значит для вас

Если ваша цель — именно пассивный доход, а не «квартира для детей» или «вложение в будущее», сейчас стоит обратить внимание на долговые инструменты. Можно рассмотреть корпоративные облигации надёжных эмитентов с рейтингом от A до AA-. Или фонды денежного рынка, которые дают доходность, близкую к ключевой ставке, при минимальных рисках.

При этом важно понимать: доходность облигаций не гарантирована. Если эмитент допустит дефолт — можно потерять часть вложений. Диверсификация обязательна.

Контраргумент: недвижимость исторически защищает капитал от инфляции и может вырасти в цене. Если вы верите в долгосрочный рост рынка жилья — квартира остаётся разумным выбором. Просто не стоит называть это «пассивным доходом»: это инвестиция с низкой текущей доходностью и ставкой на удорожание актива.

❓ Какая реальная доходность аренды квартиры в 2026 году?
В среднем 4–6% годовых. В Москве — около 3,6–4,5%. Это ниже инфляции и ключевой ставки.

❓ Что выгоднее: сдавать квартиру или купить облигации?
Для чистого пассивного дохода облигации сейчас математически выгоднее, ликвиднее и менее хлопотны. Но недвижимость может выиграть на длинном горизонте за счёт роста стоимости.

💬 А вы считали доходность своей квартиры? Получается больше 6% годовых? Делитесь в комментариях — обсудим

#аренда #недвижимость #облигации #пассивныйдоход #инвестиции #ключеваяставка #ЦБ #фондыденежногорынка #доходность #финансоваяграмотность #Finbazar

Если проект примут, налог на проценты по вкладу в 16 млн вырастет примерно на 25 тыс. ₽ в год, когда весь вклад лежит на муже с зарплатой 150 тыс. ₽ в месяц. Если разделить деньги между супругами, прибавка около 5 тыс. Пока это проект: законопроект о том, чтобы считать проценты по общей шкале НДФЛ, правительство уже внесло в Госдуму. Если зарплата вместе с облагаемой частью процентов остаётся ниже 2,4 млн в год, налог не меняется. На выбор между вкладом и квартирой под сдачу поправка почти не влияет: по текущему доходу разница между ними около 1,1 млн ₽ в год, рост цены квартиры сюда не входит.

Что в законопроекте

По описанию Минфина и деловых изданий проценты предлагают складывать с зарплатой, а налог считать по ступеням: 13% до 2,4 млн рублей в год, 15% на часть от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Льготу для вкладов сохраняют: без налога остаются проценты на 1 млн × наибольшая ключевая ставка, только с 2027 года будут брать ставку прошлого года. В 2026 году это 160 тыс. ₽ на человека. Другие доходы от вложений тоже предлагают включить в ту же шкалу, здесь считаю вклады. Заработать новые правила могут не раньше 1 января 2027 года.

Сколько остаётся с 16 млн

Допущения. Вклад на год под 12,70%: средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года (ЦБ, третья декада сентября). Такие ставки часто повышены для новых денег на короткий срок, поэтому беру срок около года.

Зарплата мужа 150 тыс. ₽ в месяц, жены 90 тыс. (до удержания налога), считаю только налог с процентов. Проценты за год 2,03 млн, меньше 2,4 млн, но зарплата мужа 1,8 млн в год занимает почти всю ступень 13%, и часть процентов уходит под 15%.

▫️ Весь вклад на муже. Налог сейчас 243,4 тыс. ₽, по проекту 268,8 тыс. (плюс 25,4 тыс.). На руки остаётся 1,79 млн (11,18%), по проекту 1,76 млн (11,02%).

▫️ Два вклада по 8 млн. У пары налог вырастет с 222,6 до 227,7 тыс. ₽, на 5,1 тыс. Доходность после налога 11,31% и 11,28%.

Сейчас банк налог не удерживает: считает налоговая, платить до 1 декабря следующего года. По законопроекту с 2027 года налог будет удерживать сам банк при выплате процентов.

Вы закладываете налог на проценты в доходность вклада или смотрите на ставку до налога?

Вклад или квартира под сдачу

Аренду беру из моего разбора про 38 млн: двушка за 19 млн, 80 тыс. ₽ в месяц, 11 оплаченных месяцев, налог самозанятого 4%, расходы на дом 48 тыс. ₽ в год. Остаётся 796,8 тыс. ₽, или 4,19%. Для 16 млн беру ту же доходность (допущение): около 671 тыс. ₽ в год.

Вклад на одном имени после налога по проекту приносит 1,76 млн, разрыв с арендой около 1,1 млн в год. Вклад догнал бы аренду при ставке около 4,7%, сейчас ставки почти втрое выше.

Квартира добирает ростом цены. Чтобы сравняться с вкладом на одном имени, ей нужно около 6,8% в год сверх аренды (около 7,1% с двумя вкладами), при ставке вклада 10% (допущение на случай снижения) нужный рост около 4,5%.

Ставка вклада фиксируется на срок договора, а ключевая ставка ЦБ сейчас 14%. Расходы сделки, ремонт и налог при продаже не входят (доход от продажи имущества в тот же пакет тоже предлагают включить).

Какой рост цены в год вы закладываете для квартиры в Москве?

Вклады на двух супругов

Необлагаемые 160 тыс. ₽ процентов в 2026 году положены каждому супругу. Если вклад один, вторая часть пропадает: на 16 млн это 20,8 тыс. ₽ налога в год (160 тыс. × 13%).

На чьё имя у вас сейчас открыты вклады?

По проекту ступень 13% до 2,4 млн тоже будет у каждого своя, поэтому у той же пары при 5,5 млн на муже и 10,5 млн на жене прибавки не будет совсем: у обоих зарплата вместе с облагаемой частью процентов остаётся ниже 2,4 млн (2,34 и 2,25 млн). Перевод денег между супругами налогом не облагается. Делить деньги проще при открытии или продлении вклада: досрочное закрытие обычно стоит процентов.

Итог

Если проект примут в описанном виде, поправка стоит вкладчику с 16 млн на одном имени и зарплатой 150 тыс. ₽ в месяц 25 тыс. ₽ в год, на двух вкладах 5 тыс. Вклад приносит около 1,76 млн в год после налога против 671 тыс. аренды, пока держится ставка 12,70%. Квартире нужен рост цены около 6,8% в год сверх аренды, а поправка по налогу сдвигает нужный рост на 0,16 процентного пункта.

▫️ Вклад даёт больше, если цена квартиры растёт медленнее 6,8% в год и ставку около 12,7% удаётся сохранить на весь срок вклада. Расходы на покупку и продажу я не считал: на сроке в год-два они ложатся на меньшее число лет, поэтому нужный рост цены там выше 6,8%.

▫️ Квартира под сдачу даёт больше, если цена растёт быстрее нужного: 6,8% в год при вкладе под 12,7% и 4,5% при вкладе под 10%. Пять лет беру как условный срок: за него ставки по вкладам успевают смениться. Индексацию аренды я не считал, она снизила бы нужный рост.

Где этот расчёт ломается. Ставка, зарплаты и разбивка 8 + 8 взяты из условного примера. Доходность 4,19% посчитана для двушки за 19 млн, для 16 млн она будет другой. Порог 160 тыс. каждый год пересчитывают по ключевой ставке; по проекту в 2027 году возьмут наибольшую ставку 2026-го, и порог останется около 160 тыс. Проценты делятся по календарным годам: здесь считаю год целиком. Налог на имущество и индексацию аренды я не считал, прогноза роста цены не делал.

Не инвестиционная рекомендация: цифры одного сценария и средние по рынку, у вас будут свои.

Свободные деньги на год-два вы бы оставили на вкладе с фиксированной ставкой или вложили в квартиру под сдачу?

#вклады #налоги #инвестиции #недвижимость #аренда

#ФНС #аренда #налоги #проверка #недвижимость#базар

На 38 млн в комфорт-классе старой Москвы выходит одна квартира около 95 м² или две по 43–47 м². Та из двух, что сдаётся, приносит около 4% годовых после налога, простоя и расходов на дом. На все 38 млн выходит около 2%, потому что вторая квартира нужна для жизни.

Считал я это для пары, которая продала сталинку за 38 млн. Они выбрали две, но здесь только деньги.

Откуда 95 и 43–47 м²

В крупных квартирах метр обычно дешевле. В июне Метриум посчитал это для массовых новостроек: у трёшек метр ниже среднего на 11%, у четырёхкомнатных на 14%, у двушек на 6%. Средний метр комфорта в старой Москве в августе — 445–453 тыс. Отсюда около 400 тыс. за м² большой квартиры; у двушки по этой логике около 420, беру 405–440: при 440 выйдет 43 м², при 405 — 47 м².

Сколько приносит одна из двух

Ставку евродвушки беру 80 тыс. в месяц, ближе к низу срезов (70,7–107): у Инкома для массового сегмента старой Москвы 70–85 (месяц данных не указан), у «Мир квартир» в августе средняя двушка по городу 70,7. Месяц простоя в году — моё допущение.

▫️ 80 × 11 оплаченных месяцев = 880 тыс.;

▫️ налог самозанятого 4% — минус 35,2 тыс.;

▫️ содержание дома и капремонт — минус 48 тыс.

Остаётся 796,8 тыс. в год, или 4,2% от 19 млн. При ставке 70 тыс. выходит 3,6%, при 85 тыс. — 4,5%. Мебель на 750 тыс. на пять лет снижает доходность до 3,4%.

Какую ставку вы закладываете для двушки 45 м²?

Если сдавать обе

Вариант для тех, у кого уже есть где жить. Две квартиры дают после налога и расходов 1,59 млн в год, те же 4,2%, но уже на все 38 млн. Доход 1,76 млн в год (обе на одном владельце, жильцы — физлица) укладывается в лимит самозанятого, 2,4 млн.

Чтобы одна большая квартира дала столько же, её пришлось бы сдавать примерно за 160 тыс. в месяц (расходы на дом в 95 м² беру вдвое больше, 96 тыс. в год). По двум срезам трёшка дороже двушки на 26–47%: у «Мир квартир» (август) 89,1 против 70,7 тыс., на 26%, у Циана с «Этажами» и Инкомом (первое полугодие) 157 против 107, на 47%. К моим 80 это даёт 101–118 тыс., заметно меньше 160. Это средние по городу, ставок для 95 м² в срезах нет; у Циана двушка дороже моих 80, поэтому моя ставка осторожная.

Сколько просят за 90–100 м² у вас: 120 тыс., 160 или иначе?

Налог на имущество без льгот

В Москве ставка зависит от кадастровой стоимости: 0,15% при 10–20 млн и 0,2% при 20–50 млн, вычет 20 м². Принимаю кадастр за 70% цены (допущение). Тогда за квартиру на 19 млн выходит около 11 тыс. в год, за две 22 тыс., за одну на 38 млн около 42 тыс. В 4,2% этот налог не входит: с ним около 4,1%.

Что проще продать и когда без налога

За два года доля двушек в продажах выросла с 30,8% до 37,6% (Циан и «Этажи», через ТАСС). Доля трёшек в сделках с готовыми новостройками составила 19% против 25% годом раньше («Мир квартир», июль). Две квартиры можно продавать по одной.

Срок владения без налога при продаже задаёт статья 217.1 Налогового кодекса (она о налоге с продажи жилья). Общий срок пять лет, а три года, если на дату регистрации продажи другого жилья у вас нет. Единственную большую квартиру можно продать без налога через три года. Любую из двух, пока другая остаётся у вас, через пять.

Раньше срока налог считают с дохода за вычетом либо 1 млн, либо расходов на покупку по документам. Купили за 19 млн, продали за 21: вычитаю 19 млн, база 2 млн, налог 260 тыс. (13% с базы до 2,4 млн, с части выше ставка растёт).

Срок владения вы учитываете до покупки или вспоминаете при продаже?

Итог

По доходности на рубль впереди две квартиры, пока 95 м² сдаются дешевле примерно 160 тыс. (при тех же 4,2%). Большая выигрывает сроком без налога: три года против пяти. Вторая покупка — ещё одна регистрация права за 4 000 ₽ и ещё одна приёмка квартиры.

Где этот расчёт ломается. Ставка 80 тыс. взята из диапазона: у вашей квартиры она может оказаться ниже, а простой дольше месяца. Вклад сегодня даёт больше: 19 млн под 12,68% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, вторая декада сентября) принесли бы около 2,1 млн после налога, примерно 11%. Ставка фиксируется на срок вклада, квартира остаётся активом и при снижении ставок. Рост цен не считал. При одинаковом росте метра одна большая и две малых прибавляют в рублях поровну.

Не инвестиционная рекомендация: цифры одного сценария и средние по рынку, у вас будут свои.

Через пять лет вы бы продали вторую квартиру или оставили в аренде?

#недвижимость #инвестиции #аренда #налоги #москва