#склады — посты и обсуждения
11 доступных постов
Кризис офисов 2026: почему бизнес-центры дешевеют, а склады и дата-центры дорожают
Пока офисные фонды реструктурируют долги и распродают башни с дисконтом к балансовой стоимости, REIT дата-центров отчитываются о рекордных бэклогах и конкурируют за электроэнергию с заводами ИИ. Коммерческая недвижимость разделилась на две экономики: в одной пустые этажи, в другой — дефицит мощностей.
Часть 1. Офисы: хроника предсказуемого коллапса
Вакантность офисов в США, по данным CBRE, стабилизировалась около 20%: пустует каждое пятое рабочее место. Индекс проходов через турникеты Kastle Systems застрял примерно на половине допандемийного уровня: гибрид с 2,5–3 днями в офисе стал нормой, и компании платят за площади, используемые на 50–60%.
Кризис дозрел с лагом: офисный контракт живёт 5–10 лет, поэтому удар 2020 года дошёл до выручки арендодателей лишь с волной истечений договоров в 2024–2026-м. Цены уже ответили: по оценке Green Street, офисы в США на 40–50% ниже пика 2021 года — глубже, чем любой другой сегмент.
Долг — второе лезвие. По оценке MSCI, к 2026 году в США созревает более $500 млрд долгов коммерческой недвижимости, и офисы — самая тяжёлая часть: рефинансироваться дороже на падающий актив. По данным Trepp, просрочка офисных кредитов в пулах CMBS доходила до 8–9% — вдвое выше среднего по рынку.
Офисный REIT Office Properties Income Trust (OPI) в 2024–2025 годах менял долг с дисконтом к номиналу, просто чтобы выжить. А поскольку, по оценкам регуляторов, около двух третей офисных кредитов держат региональные банки, офис — это ещё и история про финансовую стабильность (кейс NYCB-2024).
Конверсия в жильё спасает мало: переделаны лишь десятки тысяч юнитов по всей стране. Новое строительство на многолетних минимумах, но спрос падает быстрее: арендаторы срезают 10–20% площади при перезаключении. Умирает не офис как тип, а посредственный офис как товар: trophy-активы класса A сдаются заметно быстрее «середины».
Часть 2. Склады: рабочая лошадка
Бюро переписи США: e-commerce — 15,5–16,5% розницы и плюс 1–1,5 п.п. в год (это миллионы кв. метров спроса). После стройволны 2021–2023 годов вакантность поднималась до 4,5–5,5%, но в 2025-м, по данным CBRE, поглощение восстановилось, а аренда снова растёт на 2–4% в год. Prologis отчитывается о заполненности около 95–96%.
Денежный поток здесь устойчивее: контракты на 5–10 лет, нередко triple-net с индексацией, когда коммуналку и налоги платит арендатор. Товары не уходят на гибрид, а решоринг цепочек и повышенные запасы добавляют спроса.
В России острее: по оценкам NF Group и CORE, вакантность складов Подмосковья годами ниже 1%, ставки в 2023–2024-м росли двузначно на фоне стройки маркетплейсов — Ozon, Wildberries, Yandex Market. К 2025–2026-м спеш охладел, но дефицит современных площадей остался.
❝ Удалёнка убила офисы, но ИИ создал дефицит электроэнергии и дата-центров. ❞
Часть 3. Дата-центры: недвижимость, продающая киловатты
Узкое место здесь — не бетон, а электричество: площадка с подтверждённой мощностью строится 2–3 года и стоит в очереди клиентов ещё до котлована. Спрос: четвёрка гиперскейлеров — Microsoft, Amazon, Alphabet, Meta — потратила на капвложения около $350 млрд в 2025 году, а ориентировки на 2026-й, по рыночным оценкам, превышают $400 млрд.
Бенефициары: Equinix с выручкой более $9 млрд в год, ростом около 10% и рекордным бэклогом; Digital Realty с примерно $6 млрд и контрактами на 10–15 лет. Вакантность в ключевых локациях США и Европы — 3–4%, исторический минимум.
По данным IEA, дата-центры съели в 2024 году около 415 ТВт·ч (~1,5% мировой генерации), а к 2030-м подойдут к 945 ТВт·ч — уровень Японии. Аукционы мощности PJM дали около $270–330 за МВт-день на 2025–2027 годы против менее $50 ранее. Отсюда сделки-экзотика: атомные контракты (перезапуск блока Three Mile Island под нужды Microsoft, мощность возле АЭС у Amazon). По оценке McKinsey, к 2030 году потребуется около $5 трлн инвестиций в дата-центры и энергетику.
Часть 4. Российское зеркало и риски
Вакантность офисов Москвы — 4–6% (NF Group, CORE): кризис здесь в доступности ставок, а регионы и старые коробки ближе к американской картине. Дата-центры России, по оценке iKS-Consulting, растут на 20–25% в год, но упираются в подключения, импорт и стоимость денег после пика ключевой ставки в 21%. ЦБ указывает на рост кредитования строительства быстрее среднего, Росстат — на замедление стройки до ~1–2% в 2025-м.
Где тезис ломается:
— пауза капвложений гиперскейлеров: спекулятивные ДЦ получат вакантность;
— ставки: REIT — rate-sensitive класс, дорогой долг давит на всех;
— непереваренное предложение складов в отдельных рынках;
— регулирование сетей: моратории на подключения ДЦ обсуждались, например, в районе Дублина с 2021 года;
— смена поколений GPU: стойки потребуют реконструкции под новую плотность.
Что это значит для вас
— Коммерческая недвижимость перестала быть одним классом активов: офисы, склады и ДЦ — три разных бизнеса с разными драйверами.
— В отчётностях REIT смотрите четыре цифры: заполненность, бэклог, WALT (средний оставшийся срок аренды) и долг/EBITDA.
— Прямой вход в зарубежные REIT для РФ осложнён инфраструктурой и налогами — аргумент в пользу фондов и диверсифицированных инструментов.
— Watchlist для самостоятельного изучения (не рекомендация): $EQIX (колокация, рост ~10% в год), $DLR (REIT дата-центров под гиперскейлеров), $PLD (крупнейший владелец складов в мире), $DTCR (ETF Global X на REIT дата-центров); шире рынок недвижимости США закрыт, например, через $VNQ.
— Любой тезис здесь — ставка на многолетний тренд: размер позиции стоит подбирать так, чтобы пережить и паузу ИИ-капвложений, и разворот ставок.
Какой сегмент вы считаете недооценённым: офисы «на дне» или дата-центры «на пике»? Делитесь аргументами в комментариях — и сохраняйте пост: в сезон отчётностей этот чек-лист пригодится не один раз.
#недвижимость #REIT #датацентры #офисы #склады #Finbazar_лонгрид
Прокомментировать
483
Продавцам Ozon выплатили 8,2 млрд рублей после ударов по складам
Что случилось
«Ингосстрах» завершил первую волну страховых выплат продавцам Ozon, чьи товары были повреждены или уничтожены при атаках БПЛА на склады маркетплейса. Около 90 тыс. селлеров получили в общей сложности 8,2 млрд рублей. Об этом сообщили в пресс-службе страховой компании.
Как проходили выплаты
Выплаты начались 15 сентября. В первый транш вошли 50 тыс. продавцов, остальные получили деньги на следующий день. Средства перечислялись на расчётные счета, указанные селлерами в личных кабинетах Ozon. В «Ингосстрахе» назвали этот проект «одним из наиболее крупных проектов страхового урегулирования на российском рынке» по масштабу и срокам.
Первую волну выплат получили продавцы, чьи товары хранились на объектах Ozon в Чапаевске (Самарская область), Махачкале (Дагестан) и Энеме (Адыгея).
Что было раньше
Удары по складам Ozon начались 22 августа 2026 года. Первым под атаку попал объект в Чапаевске Самарской области. Затем были атакованы склады в Оренбурге, Адыгейске, Невинномысске, Краснодаре, Махачкале и Таганроге. С июля аналогичным атакам подвергаются логистические центры Wildberries.
Маркетплейс и страховая компания смогли быстро возместить убытки почти 90 тыс. продавцов. Но если атаки на склады продолжатся, хватит ли у страховщиков резервов и готовности к новым волнам выплат?
#Ozon #Ингосстрах #выплаты #селлеры #страхование #БПЛА #склады #логистика #маркетплейс #Чапаевск #Махачкала #Энем #Wildberries #убытки #возмещение #инвестиции #бизнес
1 комментарий
839
ЗПИФ «Активо 24»: новый склад под Челябинском — доходность и риски
«Активо 24» — новый фонд недвижимости от «Активо». В его основе свежий склад класса А в Копейске Челябинской области, построенный в конце 2024 года.
Разберём объект, арендатора, доходность и риски. Главное отличие от прежних фондов «Активо» — пай стоимостью 11 850 рублей и планируемый вторичный оборот на Московской бирже.
Ключевые параметры
• Склад класса А площадью 9 376 м².
• Локация: Копейск, около 10 км от Челябинска.
• Арендатор: ЭТМ.
• Нерасторгаемый договор аренды до 2032 года.
• Цена покупки: 82 690 рублей за м² без НДС.
• Объём фонда: 980,8 млн рублей.
• Выплаты: ежемесячные.
• Прогноз средней доходности от выплат за 10 лет: около 13,3% годовых без учёта роста стоимости пая.
Почему объект выглядит интересно
Склад небольшой — менее 10 000 м². Сейчас такие объекты проще адаптировать под рынок, чем крупные логистические комплексы. Он расположен отдельно от больших кластеров маркетплейсов и рядом с федеральной трассой А-310.
Объект построен по модели built-to-suit, то есть под конкретного арендатора. Это даёт долгий договор и более прогнозируемый поток, но при уходе ЭТМ склад может потребовать доработки под нового пользователя.
По данным материалов фонда, выручка ЭТМ за 2025 год составила 209 млрд рублей, а сеть насчитывает более 200 точек продаж. Склад входит в число ключевых логистических центров компании, поэтому он глубоко встроен в её операционные процессы.
Цена покупки
Фонд приобретает объект по 82 690 рублей за м². Себестоимость строительства склада оценивалась примерно в 69–70 тыс. рублей за м², но в эту сумму не входят земля, инженерия и привлечение арендатора. Поэтому цена сделки выглядит близкой к восстановительной стоимости объекта.
Строительство при этом дорожает: за пять лет его себестоимость выросла примерно на 82% — с 37 тыс. рублей за м² в 2020 году до 69 тыс. в начале 2026 года.
Доходность: важный нюанс
Для обычной цены пая 11 850 рублей ориентиры такие:
• около 12% за первый год;
• около 13,3% средней годовой доходности за 10 лет;
• расчётный срок окупаемости — около 7 лет.
В полной финмодели указаны более красивые цифры: 12,7% за первый год, средняя доходность 14,1% и IRR 17,1%. Но они рассчитаны для льготной цены пая при крупных суммах входа. Обычному инвестору разумнее ориентироваться на 13,3%, а не на 14,1%.
Что «Активо» поменяла
1. Планирует организовать вторичный оборот паёв на Мосбирже. Это может упростить выход, но фактическая ликвидность будет зависеть от спроса.
2. Снизила номинал пая примерно в десять раз — до 11 850 рублей.
3. Сделала выплаты более ровными. Раньше возврат НДС мог приходить крупной суммой, после чего цена пая резко снижалась.
Основные риски
• Один арендатор. Весь денежный поток зависит от ЭТМ.
• Built-to-suit. При смене пользователя возможны дополнительные затраты.
• Комиссии УК, спецдепозитария и регистратора снижают итоговую доходность.
• Окончательная стоимость страхования пока не определена.
• Возврат НДС растянут на шесть лет. Часть выплат первых лет — фактически возврат вложенного капитала, а не чистый доход от аренды.
• В модели заложена индексация аренды на 7% ежегодно в течение десяти лет. Если рынок будет расти медленнее, к концу договора ставка может оказаться выше рыночной.
Итог
Объект выглядит логично: новый склад класса А, небольшой размер, сильный арендатор, долгий договор и цена, близкая к стоимости нового строительства.
Главные вопросы — структура выплат первых лет и индексация на 7% ежегодно. Поэтому фонд интересен для изучения, но ориентироваться только на доходность из презентации я бы не стал.
Сравнить «Активо 24» с другими складскими ЗПИФ можно в таблице:
Часть данных доступна бесплатно, расширенная аналитика — в PRO. Промокод FINBAZAR даёт читателям БАЗАРА скидку 10% на месячный или годовой тариф:
https://vsezpif.ru/?route=tarify&utm_source=finbazar&utm_medium=article&utm_campaign=aktivo_24
Полный видеоразбор с финансовой моделью:
https://vkvideo.ru/video-177145894_456239050
Все фонды «Активо»:
https://vsezpif.ru/?route=zpif-aktivo&utm_source=finbazar&utm_medium=article&utm_campaign=aktivo_24
Telegram-канал «Всё о ЗПИФ»:
https://t.me/+ZdAmxvpVKF00NGNi
Канал в MAX:
https://max.ru/join/YJZ_vqGQlhAxO2iAAfdddbepR_NmJIQAs3nYRHaWC14
#ЗПИФ #недвижимость #инвестиции #склады #аналитика
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Перед покупкой паёв изучите ПДУ, комиссии и риски фонда.
2 комментария
866
Складские ЗПИФ после падения на 10–15%: доходность, дисконты и риски
Складские ЗПИФ за последнее время снизились примерно на 10–15%. Одновременно текущая доходность по отдельным фондам поднялась к уровням, которых в сегменте не было год-два назад. Но максимальный процент здесь почти всегда означает, что рынок уже заложил конкретный риск.
Ниже — мой короткий разбор: на какие показатели смотреть, какие фонды сейчас выделяются и что из этого я держу сам. Это личное мнение, а не индивидуальная инвестиционная рекомендация.
Четыре показателя вместо одного
1. Текущая доходность. Я всегда сравниваю расчёт по последней выплате с доходностью за полный год. Разовая повышенная выплата способна сильно исказить картину. Например, у «Современной коммерческой недвижимости» последняя выплата поднимает показатель до 16,7%, тогда как результат за год — около 14,8%.
2. Дисконт к РСП. Показывает, насколько биржевая цена ниже расчётной стоимости пая.
3. Отклонение от собственной нормы. Скринер сравнивает текущий дисконт не с нулём, а со средним дисконтом конкретного фонда за полгода. Так видно, действительно ли фонд пролили сильнее обычного.
4. Прогнозный IRR. Смотрит вперёд и учитывает финансовую модель УК, но полностью зависит от заложенных в неё допущений.
Кто выделяется по текущей доходности
«Парус-НиНо» показывает почти 18% от аренды: около 17,9% до налога и 15,6% после. Выплаты ежемесячные и равномерные, прогнозный IRR — примерно 17%.
Почему рынок требует такую премию? Главный арендатор — Ozon; инвесторы закладывают риск по налоговой льготе и концентрацию в крупном объекте. По скринеру фонд заметно дешевле собственной нормы. Доходность привлекательная, но бесплатной её назвать нельзя.
Среди других сильно просевших фондов — «Парус-Озон», «Парус-СБЛ», «Парус-Нордвей» и «Парус-Логистика».
Где большой дисконт к оценке
«ВИМ Рентный доход ПРО» выделяется максимальным отклонением от РСП и прогнозным IRR около 36%. Но это не обещанная доходность, а сценарий: основной апсайд зависит от будущего перезаключения складской аренды по рыночной ставке через несколько лет.
У «Современного арендного бизнеса 3» дисконт к РСП около 34%. Полной модели УК не публикует, поэтому точно пересчитать потенциальную доходность сложно.
«Современная коммерческая недвижимость» также торгуется существенно ниже РСП. В фонде заметную долю занимают структурные облигации; по информации УК, они должны быть погашены.
Что находится в моём портфеле
«Парус-Логистика». Крупнейшая позиция среди чисто складских фондов. Текущая доходность около 14,5%, прогнозный IRR — примерно 21%. Нравятся индексация, два здания и низкая цена квадратного метра. Минусы — крупный склад и удалённость от Москвы. Докупать сейчас не планирую только из-за уже высокой доли.
«Парус-Нордвей». Несколько зданий в одном кластере и много арендаторов — в нынешних условиях это важная диверсификация. По совокупности параметров мне немного ближе «Логистика», но «Нордвей» тоже держу.
«ВИМ РД». Одна из двух крупнейших позиций портфеля. Формальный IRR около 18,7%, но главная идея связана со скорым завершением или продлением фонда. Оба сценария оцениваю позитивно.
«Акцент 5». Один из немногих складских вариантов, который можно рассматривать неквалифицированному инвестору. Текущая доходность около 14%, прогнозный IRR — 19,4%. Главное преимущество — индексация на фактический ИПЦ без верхнего ограничения.
Небольшими долями держу также «Парус-Красноярск» и «Парус-Золя». Первый интересен тремя зданиями и арендаторами Ozon, Wildberries и Сбером; у второго хорошая локация и арендатор «Золотое Яблоко», но более слабая индексация.
Почему индексация важнее красивого процента
Фонд с текущими 14% и индексацией по ИПЦ без потолка через несколько лет может обогнать фонд с текущими 16%, но коридором индексации 5–8%. На длинном горизонте именно рост арендного потока определяет, сохранит ли доход покупательную способность.
Дроны, страховка и главный риск
Масштабных повреждений именно складских объектов ЗПИФ пока не было. Поэтому подтверждённой практики страховых выплат в таких случаях ещё недостаточно.
В диверсифицированном портфеле риск потери существенной доли капитала из-за одного события выглядит ограниченным, однако полностью игнорировать его нельзя. Рынок уже включил этот риск в цены — отсюда высокие доходности и крупные дисконты.
Вывод
Сейчас складские ЗПИФ выглядят интереснее по цене, чем год назад, но перестали быть спокойным и предсказуемым инструментом. Я продолжаю точечно покупать, прежде всего смотрю на «ВИМ РД» и периодически — на «Парус-НиНо». Если бы доля «Парус-Логистики» была меньше, рассматривал бы и её.
Свежие показатели по складским фондам собраны на vsezpif.ru. Расширенные метрики, скринер и прогнозы доступны в PRO-версии. Для читателей Finbazar действует скидка 10% по промокоду FINBAZAR: посмотреть тарифы.
Ниже прикреплён полный видеоразбор с демонстрацией таблицы и карточек фондов.
#ЗПИФ #недвижимость #инвестиции #склады #аналитика
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Прокомментировать
852
Главное на рынке недвижимости к утру 7 сентября
Mixit арендовал склад Obi
Производитель косметики Mixit арендовал 25 тыс. кв. м в «Логопарке Север-2» в Солнечногорске. Ранее эти площади занимал DIY-ритейлер Obi, который в прошлом году переименовали в «Дом Лента». Ежегодные расходы Mixit на новый склад могут составить 325–350 млн рублей без учёта коммунальных платежей и НДС.
Capital Group купила участок на проспекте Вернадского
Структура девелопера приобрела расселенный дом и участок 3,6 га на проспекте Вернадского — напротив Дворца пионеров, недалеко от МГУ. Сделку закрыли 21 августа. На площадке планируется построить жилой комплекс премиум-класса общей площадью около 108 тыс. кв. м. Инвестиции в проект могут составить 350–400 тыс. рублей за кв. м.
«Газпром» продаёт три санатория на Кубани
Структуры компании выставили на торги три объекта в Краснодарском крае общей площадью 51 тыс. кв. м за 5,4 млрд руб.:
Санаторий «Дюна» в Анапе — 1,2 млрд руб. (участок 7,5 га, 22 здания, 168 номеров). Торги 30 сентября.
Детский центр «Кубанская Нива» в Анапе — 2,63 млрд руб. (участок 30 га, 24 здания). Торги 28 сентября.
Санаторий им. Ломоносова в Геленджике — 1,56 млрд руб. (12 зданий, 246 номеров). Торги 23 сентября.
ПИК продаёт участки в Петербурге
Девелопер ведёт переговоры о продаже двух участков общей площадью около 1 га в Петроградском районе. Стоимость сделки оценивается в 2,5 млрд руб. На одном участке согласовано строительство 1,7 тыс. кв. м жилья, на втором — около 12 тыс. кв. м. Ранее «Геометрия» уже покупала у ПИК участок на Шкиперском протоке за 8 млрд руб.
Новый участок под КРТ в Москве
Мэрия внесла в программу КРТ участок 3,66 га на пересечении улиц Архитектора Власова и Наметкина. Здесь построят 27,9 тыс. кв. м недвижимости, из которых 26,2 тыс. кв. м — жильё, остальное — общественно-деловой центр.
#недвижимость #Mixit #Obi #ЛогопаркСевер2 #CapitalGroup #проспектВернадского #премиумкласс #Газпром #санатории #Краснодарскийкрай #ПИК #Петербург #Геометрия #КРТ #Москва #девелоперы #склады #строительство #аренда #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости
1 комментарий
939
Вот такая скептическая морда появилась на 10-минутном графике Озона за выходные. Чтобы он могла означать?
Если говорить серьезно, то ситуация полный швах. Вайлдберриз убивали долго и мучительно, с Озоном, видимо, решили ускориться, и атакуют по несколько складов в день. Каждый россиянин в каждом регионе России может наблюдать успехи демилитаризации в своем окне. Да-да, телевизор вам расскажет, что там на Украине горит все гораздо сильнее и красочнее. Но это похоже на старую притчу про зависть, где персонаж готов выколоть себе глаз, дабы у соседа исчезли два.
Про акции Озона сказать нечего. Один склад - мелочь. Десятки складов это обвал оборота и убытки в масштабе, который сложно предсказать. В этой ситуации акции Озона могут стоить сколь угодно дешево. Например, обновить минимум 24 февраля 2022 года. Тогда акции падали до ... 595 рублей! Может в такое поверить? Я могу.
По Озону есть еще один важный момент. Акции компании были мега популярны у всех фондов\\управляющих страны. То есть Озон держать буквально все (я нет). Если толпа управляющих повалит на выход. В общем не спешите с покупками.
Уже если хочется как-то поучаствовать в этой истории, обратите внимание на МТС, который падает вместе с остальными активами Системы. Там хотя бы дивиденды платят, и, судя по тому, что Система снова страдает, в будущем будут платить еще активнее.
Прокомментировать
460