#владимиржоков — посты и обсуждения

Собрал таблицу по 6 девелоперам за 1 полугодие 2026 года:

ПИК, Самолёт, А101, Эталон, ДАРС и АПРИ. (удобно сравнивать, 2 крупных, 2 средних, и 2 региональных)

В таблице суммарная выручка снизилась с 654 млрд ₽ до 549 млрд ₽.

Это примерно -16% год к году.

Чистая прибыль изменилась сильнее.

За 6М 2025 в таблице было +34,6 млрд ₽ прибыли.

За 6М 2026 уже -13,8 млрд ₽ убытка.

Важная оговорка.

Выручку, EBITDA и чистую прибыль я сравниваю за 6М 2026 против 6М 2025.

Debt / Equity — это балансовый показатель. Его сравниваю на две даты: 30.06.2026 против 31.12.2025.

То есть по долговой нагрузке смотрю, как изменился баланс за первое полугодие 2026 года.

ПИК

Выручка: 290,1 млрд ₽ против 328,1 млрд ₽.

Это -11,6%.

EBITDA: 49,2 млрд ₽ против 59,6 млрд ₽.

Чистая прибыль: 14,7 млрд ₽ против 32,0 млрд ₽.

Debt / Equity на 30.06.2026: 2,06х.

На конец 2025 года было 1,99х.

ПИК остаётся крупнейшей компанией в таблице, но прибыль упала больше чем в 2 раза.

Самолёт

Самая тяжёлая строка.

Выручка: 117,4 млрд ₽ против 171,0 млрд ₽.

Это -31,3%.

EBITDA: 31,3 млрд ₽ против 52,1 млрд ₽.

Чистая прибыль: -22,3 млрд ₽ против +1,8 млрд ₽ годом ранее.

Debt / Equity на 30.06.2026: 33,6х.

На конец 2025 года было 14,9х.

Мультипликатор вырос больше чем в 2 раза за полгода.

Для меня это главный показатель в таблице.

А101

Выручка: 60,4 млрд ₽ против 73,8 млрд ₽.

Это -18,2%.

Операционная прибыль: 17,8 млрд ₽ против 30,9 млрд ₽.

Чистая прибыль: 6,3 млрд ₽ против 13,6 млрд ₽.

Компания остаётся прибыльной, но динамика слабая.

А101 просела по выручке и прибыли, но по Debt / Equity выглядит сильнее остальных компаний в таблице: 0,83х на 30.06.2026 против 1,03х на конец 2025 года.

Эталон

Выручка: 54,4 млрд ₽ против 60,2 млрд ₽.

Это -9,6%.

EBITDA выросла: 9,2 млрд ₽ против 7,2 млрд ₽.

Чистый убыток остался большим: -13,2 млрд ₽.

Годом ранее было -14,1 млрд ₽.

Debt / Equity на 30.06.2026: 6,79х.

На конец 2025 года было 7,56х.

Долговая нагрузка снизилась, но уровень всё ещё высокий.

ДАРС

Выручка: 15,1 млрд ₽ против 11,5 млрд ₽.

Это +31,2%.

EBITDA: около 2,5 млрд ₽ против 1,9 млрд ₽.

Чистая прибыль: 0,55 млрд ₽ против 0,34 млрд ₽.

Debt / Equity на 30.06.2026: 3,2х.

На конец 2025 года было 3,0х.

ДАРС растёт, но рост идёт на фоне активной инвестиционной фазы и входа в московские проекты.

Об это я писал выше, листайте.

АПРИ

Выручка: 12,0 млрд ₽ против 9,3 млрд ₽.

Это +29,5%.

EBITDA LTM: 11,5 млрд ₽ против 6,9 млрд ₽.

Чистая прибыль: 0,12 млрд ₽ против 0,98 млрд ₽.

Debt / Equity на 30.06.2026: 6,05х.

На конец 2025 года было 4,74х.

Выручка растёт, долговая нагрузка тоже растёт, прибыль почти исчезла.

Это плохая комбинация.

Отдельно по рынку.

По исследованию НКР и ЕРЗ, совокупный долг 11 крупнейших застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽.

Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽.

Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%.

Выводы:

В 2026 году таблицу девелоперов надо читать через баланс, причём с лупой!

ПИК остаётся крупнейшим, но прибыль сильно снизилась.

Самолёт показывает самый жёсткий рост долговой нагрузки.

А101 прибыльная, но тоже просела по выручке и прибыли.

Эталон улучшил Debt / Equity, но остаётся в высокой зоне долга. (напишу потом отдельно про рассрочки)

ДАРС и АПРИ растут по выручке, но у обоих рост требует внимательного контроля долга.

Главные показатели сейчас:

Debt / Equity - да

Net Debt / EBITDA - нет

покрытие проектного

финансирования эскроу - да

чистая прибыль - да

динамика запусков - нет

Почему? Рост выручки сам по себе уже ничего не гарантирует.

Главный риск 2026 года для девелоперов — обслуживание долга при более слабой прибыли.

Продажи ещё пока есть.

Капитал и прибыль выдерживают уже не у всех.

P.S. То есть проблема системная.

Девелоперы продолжают финансировать проекты, а продажи и прибыль уже не успевают за ростом долга.

#девелоперы #мсфо $SMLT $PIKK $ETLN $APRI #жоков #владимиржоков

Кирпичи и бетон одни из любимых способов инвестиций у российских граждан. Однако, возможности для таких инвестиций есть далеко не у всех, а если говорить о диверсифицированных портфелях недвижимости то вообще, наверное меньше, чем у 5% населения. Кажется, что такой инструмент, как ЗПИФ мог бы стать очень полезным в плане развития секьютиризированного и биржевого актива для широкого круга инвесторов. Но на практике всё пока куда скромнее. Почему так?

Поговорили про ЗПИФы с профессионалом рынка недвижимости - Владимиром Жоковым. Постарались подсветить все самые существенные моменты. Спасибо ему, что приехал ко мне в гости.

✅ ВК: https://vkvideo.ru/video-226175879_456239221?sh=4

✅ RUTUBE: https://rutube.ru/video/1c2f6b70c62a4887c9addce8e61e9c3c/

✅ Dzen: https://dzen.ru/video/watch/699847bd6b0f3125e019c37f

✅ YouTube: https://youtu.be/7pftwWnjSqw

Приятного просмотра!

#УК #Фонды #ЗПИФ #Аналитика #ВладимирЖоков #Жоков #Финтерапия #Бачеров

Ссылка на канал Владимира: https://t.me/vzhokov