📌 Решил обновить данные по застройщикам, за 3 дня постараюсь успеть сделать: 1) обзор сектора в обычном формате для компаний с листингом акций; 2) большую таблицу по 16 застройщикам для рынка облигаций; 3) подборку облигаций наиболее фин. независимых застройщиков.
❓ СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ:
• Чтобы сломать финансовую модель, с которой застройщики успешно жили последние ≈20 лет, понадобилось всего 2 условия – ограничение льготных ипотек и рекордная продолжительность высоких кредитных ставок. Чем ниже спрос на недвижимость и чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше стоимость кредита для застройщиков, отсюда убытки и дефицит ликвидности.
• По итогам полугодия суммарное покрытие эскроу застройщиков в РФ снизилось до 69,6%, это минимум за последние 6 лет. Соответственно, долг застройщиков растёт намного быстрее, чем объём денег на эскроу-счетах. С 1 октября усложнили условия семейной ипотеки, выросли риски для застройщиков с высокой долей ипотечных продаж (АПРИ 83%, Глоракс 71%, Самолёт 62%).
1️⃣ ВЫРУЧКА В 1П2026 г.:
• В рублях выросли продажи у Глоракса (+44,6% год к году), АПРИ (+29,5%) и ЛСР (+0,7%). Снижение выручки у Эталона (–9,6%), ПИК (–11,6%) и Самолёта (–31,3%). Если убрать эффект инфляции, то продажи в кв. метрах выросли только у АПРИ (+48%) и Глоракса (+1%).
2️⃣ ПРИБЫЛЬ:
• Из компаний с листингом акций улучшение в строке прибыли только у Эталона (убыток уменьшился на 7%). Снизилась чистая прибыль у Глоракса (–31,6%), ПИК (–54,6%) и АПРИ (–87,7%). У Самолёта и ЛСР убытки.
3️⃣ ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА:
• Если доверять методике расчётов застройщиков (об этом позже), то на конец июня у компаний Чистый долг/EBITDA:
– ПИК: –0,2x
– ЛСР: 2,8x
– Глоракс: 2,9x
– Эталон: 3,1x
– Самолёт: 3,9x
– АПРИ: 4,2x
4️⃣ ДИВИДЕНДЫ:
• В 2027 году есть вероятность выплаты дивидендов только у ЛСР, традиционные 78 рублей на акцию (див. доходность 16,3%).
5️⃣ ОЦЕНКА РЫНКОМ:
• Акции половины застройщиков нельзя оценить по P/E из-за отсутствия прибыли, посчитал по EBITDA LTM: ПИК (EV/EBITDA = 2,9x), ЛСР (3,6x), Глоракс (3,7x), Самолёт (4x), АПРИ (5,7x), Эталон (6,1x).
6️⃣ НОВЫЕ РИСКИ:
• 2026 год уже вышел очень богатым на негативные корпоративные практики от застройщиков:
– Самолёт. Сбер может получить над ним управление, возможна реструктуризация займов + были техдефолты по облигациям в мае и сентябре.
– ПИК. Снизили free-float с 15% до 2% и планируют делистинг акций.
– ЛСР. Убыток за полугодие состоит на 81% из обесценения от продажи дочерней компании. У дочки было активов на 46 млрд рублей, а продали её за 3 млрд рублей связанной стороне. Стоит ли ждать дивидендов на 8 млрд рублей после вывода 20 млрд рублей со счетов компании, и стоит ли ждать подобных сделок во 2 полугодии после размещения облигаций на 15 млрд рублей?
– Эталон. Размыли акционеров в 2 раза через допэмиссию и сделали пересмотр своих прошлых результатов в отчёте (задним числом снизили EBITDA 1П2025 и завысили EBITDA 1П2026).
– АПРИ. Внепланово увеличили объём выпуска 002Р-14 через 3 недели после его размещения + 3 раза с начала года побывали в списке налоговых должников.
✏️ ВЫВОДЫ:
• Не думаю, что нужны выводы после такого числа и разнообразия признаков дефицита ликвидности у девелоперов. Помимо этого застройщики продолжают включать в выручку эффект от экономии эскроу и капитализировать проценты. В следующем посте поделюсь своими расчётами долговой нагрузки, ICR и покрытия эскроу с учётом всех бумажных эффектов для 6 компаний из поста + Брусника, Сэтл Групп и ещё 8 застройщиков. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.
❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.
С 1 октября 2026 года семейная ипотека работает по-новому. Главное изменение: ставка и лимит теперь зависят от количества детей и региона. Чем больше детей — тем ниже ставка и выше лимит. Но чтобы получить льготу, хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
• В обычных регионах: один ребёнок — 10% (6 млн), двое — 8% (8 млн), трое — 6% (10 млн), четверо — 4% (10 млн), пятеро — 2% (10 млн).
• В столичных регионах ставки выше, но и суммы больше: один — 12% (12 млн), двое — 10% (15 млн), трое — 8% (18 млн), четверо — 6% (18 млн), пятеро — 4% (18 млн).
Срок субсидирования сократился. Теперь льготная ставка 15 лет вместе 30 лет. Дальше — рыночная. Правда, с ограничением: ставка не может быть выше меньшей из двух величин: ставка по договору плюс 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ плюс 3 п.п.
Исключение — ИЖС. Если кредит на строительство дома, его завершение или покупку участка — ставка 6%.
Также ставку 6% можно сохранить двумя способами:
• Внести первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья сразу.
• Снижение остатка долга до 50% в течение первого года → рефинансирование под 6%.
📍 Кто пострадает сильнее всех?
• Самолёт $SMLT — главный кандидат на удар. Доля ипотеки в продажах — 68%, стройка в Московском регионе.
• А101 и ЛСР $LSRG тоже в столицах: А101 — Москва и область, ЛСР — 89% портфеля в Москве и Питере. Но у ЛСР ипотека — только 49%, плюс сегменты повыше. У А101 сегменты попроще, поэтому эффект будет ощутимее.
• Эталон $ETLN — доля ипотеки около 33%, плюс ориентация на бизнес-класс, где ипотека исторически ниже.
В регионах ужесточение не такое сильное, как в столицах, но всё равно заметное: проблема региональных застройщиков в том, что у них доля ипотеки в среднем выше, чем у столичных.
У Glorax $GLRX — 71%, у АПРИ $APRI — 76%, у Брусники — 78%. Так что более низкая ставка (8–10% в регионах против 10–12% в столицах). Чистый негатив для регионов окажется сопоставим со столичным.
📍 Кто держится (ND/EBITDA < 1x):
• А101 — прибыль 6,3 млрд ₽, но она просела на 53,6% г/г, выручка –18,2%. Зато Debt/Equity 0,83x против 1,03x на конец 2025 года — лучший в выборке.
• ЛСР — ND/EBITDA 2,8x, убыток 57,6 млрд — это обесценение, а не дыра в кэше. Правда, кэш упал с 27,7 до 5,4 млрд, а краткосрочный долг вырос до 57,3 млрд. Зато единственный, кто удержал выручку в плюсе (+0,7%).
📍 Средняя нагрузка (ND/EBITDA 2,5–3,5x):
• Брусника — по операционке отчёт лучший: выручка вдвое, EBITDA до 26,9 млрд, ND/EBITDA с 3,92x до 2,98x. Но чистый убыток 1,4 млрд второе полугодие подряд — дорогой долг съедает весь операционный рост. Ковенанты по нескольким кредитам нарушены.
• Глоракс — выручка +45%, EBITDA 8,6 млрд, а чистая прибыль 1,6 млрд — разницу съедают проценты, налоги и обесценение. Кэш 685 млн ₽ против краткосрочного долга 6,9 млрд.
• Сэтл — прибыль 4,2 млрд, проектный долг полностью закрыт эскроу (131,1 млрд долг / 138,7 млрд эскроу = 106%). Но корпоративный долг 74 млрд при кэше 4 млрд и краткосрочном долге 51,4 млрд.
📍 Тяжелее (ND/EBITDA > 3,5x):
• Самолёт — отчёт самый тяжёлый: выручка –31%, убыток 22,3 млрд, FFO рухнул с 25 до 6,6 млрд. Компания напрямую говорит с банками о реструктуризации. Техдефолты в мае (три выпуска) и сентябре (БО-П20 с задержкой на день).
• Эталон — убыток 13,2 млрд второе полугодие подряд, ND/EBITDA с 4x до 5,5x; EBITDA закрывает лишь половину финрасходов. Если так пойдёт дальше, капитал уйдёт в минус.
• АПРИ — ND/EBITDA 4,2x при ковенанте с Альфа-Банком не более 4x. Купоны до 30,5% (YTM до 47%) при операционной прибыли 3,4 млрд за полгода. CFO –8,4 млрд, доля проектного финансирования 70,6%.
Что в итоге: Сектор чётко распался на три эшелона. А101 — с запасом прочности. ЛСР, Брусника, Глоракс, Сэтл — середняки с контролируемыми, но растущими рисками. Самолёт, Эталон, АПРИ — проблемные, и тут всё упирается в готовность банков поддерживать реструктуризацию.
✅️ Если хотите больше полезного контента и свежих разборов - подписывайтесь на канал, так вы ничего не пропустите.
#акции #новости #обзор #расту_сбазар #базарразбор #новичкам
'Не является инвестиционной рекомендацией
Строительная отрасль переживает самый затяжной спад с кризиса 2015-2016 годов.
🔽За пять месяцев 2026-го объём работ сократился на 7,4%, ввод жилья - на 21,7%.
По итогам первого полугодия введено 42,8 млн кв. м - минимум с 2021 года. Ключевая ставка после десяти снижений подряд замерла на 14%. Рыночная ипотека стоит 15,9-19,4%. С 1 октября семейная ипотека ужесточилась.
📌 Выручка девелоперов от продаж по ДДУ по итогам года может сократиться на 19-23% - до 4,2-4,4 трлн рублей против рекордных 5,4 трлн в 2025-м. Это минимум за четыре года.
📉 Ставка и ипотека
ЦБ снижал ставку с 21% до 14% за 13 месяцев, но 11 сентября взял паузу.
Инфляция - 6,25% при цели 4%.
🏛В ЦБ говорят: траектория может быть пересмотрена скорее вверх.
Аналитики ждут одно-два снижения до конца года - до 13,5-13,75%.
🔺Средневзвешенные ставки по ипотеке:
Новостройки - 18,73%,
Вторичка - 18,68%,
ИЖС - 19,24%.
Диапазон банковских предложений: от 15,9% до 19,4%. ПСК ещё выше - 21,71% и 21,96%.
Комфортный уровень - 10-12%, достижим не ранее 2027-2028 годов.
Выдачи колебались волнами:
Июнь - 101,4 тыс. кредитов,
Июль - 85,5 тыс.,
Август - 86,5 тыс.,
Сентябрь - рекордные 123,8 тыс. на 608,5 млрд рублей.
❗️Почти половина пришлась на последние дни перед реформой.
👩👩👦 Реформа семейной ипотеки
С 1 октября единая ставка 6% отменена.
В регионах: 1 ребёнок - 10% (до 6 млн), 2 - 8% (до 8 млн), 3 - 6% (до 10 млн), 4 - 4% (до 10 млн), 5+ - 2% (до 10 млн).
В Москве и СПб: 1 - 12% (до 12 млн), 2 - 10% (до 15 млн), 3 - 8% (до 18 млн), 4 и 5+ - 6% и 4% (до 18 млн).
Льготный период ограничен 15 годами. Для ИЖС ставка остаётся 6%.
Семьи с одним ребёнком - 55-60% заёмщиков.
Ставка вырастет вдвое.
При кредите 12 млн на 15 лет платёж подскочит с ~102 тыс. до ~144 тыс. рублей.
📌 Сохранить 6% можно при первоначальном взносе от 50% или рефинансировании в первый год.
💸 Эскроу и нераспроданность
Покрытие задолженности застройщиков средствами на эскроу упало до 68% (Q1 2026) против 85% годом ранее.
Разрыв - ~1,5 трлн рублей.
В России строится ~120 млн кв. м.
Около 45% не нашли владельцев, ещё 24% не выставлены на продажу.
В 14 из 17 крупнейших городов нераспроданные квартиры будут искать покупателей от 2 до 3,8 лет.
В октябре выдачи могут упасть на 30-40% после сентябрьского всплеска.
🏢 Публичные девелоперы
🏠ПИК $PIKK - совет директоров проголосовал за делистинг.
Мажоритарий довёл долю до 98%, выкуп у миноритариев - 551,4 рубля.
Собрание акционеров - 13 октября,
20 октября - дата, на которую определяется круг владельцев выкупаемых акций (реестр).
Чистая прибыль за полугодие - 14,7 млрд (-54,1%), выручка - 290,1 млрд (-12%), чистый долг - 521,5 млрд (+13,4%).
🏠Самолёт $SMLT - крупнейший застройщик (4,38 млн кв. м).
Чистый корпоративный долг - 102,8 млрд, чистый долг/EBITDA вырос с 2,98х до 3,88х.
Убыток за полугодие - 22,3 млрд, выручка упала на 31% до 117,4 млрд.
29 сентября - техдефолт по облигациям.
🏦Сбер - главный кредитор, может получить управление частью бизнеса. $SBER
🏠Глоракс $GLRX - потерял ~45% к цене IPO (64 рубля).
Выручка +45% до 27 млрд, EBITDA +36% до 8,6 млрд.
Чистый долг/EBITDA - 2,9х.
🏠ЛСР $LSRG - эскроу покрывает облигационный долг в 9 раз (217 млрд / 23 млрд), чистый долг с учётом эскроу отрицательный
Прибыль за 2025 год - 11 млрд (-62%),
Выручка - 252 млрд.
🏠Эталон $ETLN - чистый убыток за 2025 год - 22,3 млрд.
За H1 2026:
Выручка -10%,
Убыток - 13,2 млрд,
EBITDA +28% до 9,2 млрд,
Чистый долг/EBITDA - 3,1х.
📌 Волна банкротств: 1454 дела за 8 месяцев, рост на 41%.
Дефолты по облигациям: к сентябрю - 30+ эмитентов, к концу года может превысить 50.
💬 Как вы оцениваете перспективы застройщиков? Стоит ли ждать восстановления спроса в 2027 году?
✔️ R.V. Investment. Подписаться
📉 Рынок
Индекс МосБиржи прибавил 1,75%, закрывшись на отметке 2319,62 пункта. $MOEX $IMOEX
📊 Облигации
Индекс RGBI почти не изменился (+0,08% до 111,28). $RGBI
📈 Лидеры роста
• НЛМК +5,15% $NLMK
• Ви.ру +5,00% $VSEH
• Позитив +4,92% $POSI
📉 Лидеры падения
• Глоракс −0,99% $GLRX
• Татнефть −0,93% $TATN
• Акрон −0,55% $AKRN
🛢 Сырьё и металлы
Экспортная цена на российский уголь в портах Балтики в конце сентября выросла до максимума за три года. $MTLR $RASP
Россия в сентябре экспортировала 3,36 млн тонн СПГ — на 35% больше год к году. $NVTK
Потребление металла в РФ в первом квартале 2026 года упало до минимума с 2021-го (8,5 млн тонн), а за январь–август снизилось на 16% к тому же периоду 2024-го. $NLMK $MAGN $CHMF
🏢 Корпоративные истории
Мажоритарный акционер ЮГК — БТС-Мост Холдинг — выставил оферту миноритариям на выкуп акций по цене 0,7425 руб. за бумагу. $UGLD
Суд рассмотрит иск СалютДевайсы к М.Видео на 6,6 млрд рублей 7 декабря. $MVID
Арбитражный суд отменил предупреждение ФАС к Русалу по ценам на алюминий. $RUAL
Сбер подал в ЦБ заявление на получение статуса цифрового депозитария $SBER
Компании группы Т-Технологии подали документы для допуска к работе на крипторынке. $T
ВИМ Инвестиции и Яндекс Пэй запустили три новых фонда для частных инвесторов. $YDEX
VK продала 40% доли в билетном операторе «Интикетс». $VKCO
СПБ Биржа с 7 октября запустит торги ещё 20 неоактивами на акции зарубежных компаний. $SPBE
📌 Буду благодарен за любую реакцию 🙌 Подписывайтесь, чтобы не пропустить свежие обзоры!
🗓События этой недели
5 октября
🏠Глоракс $GLRX - Акционеры рассмотрят вопрос реорганизации Общества в форме присоединения к нему общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «НТВО»
6 октября
🏦Событий не запланировано
7 октября
📈 19:00 - Еженедельные данные по инфляции
8 октября
💵Займер $ZAYM - Последний день с дивидендом 4.86 руб. на акцию, ДД - 3,8%
💻B2B-PTC $BTBR - Последний день с дивидендом 4.61 руб. на акцию, ДД - 3,68%
🍗Черкизово $GCHE - Последний день с дивидендом 120.19 руб. на акцию, ДД - 3,28%
9 октября
🏦Сбер $SBER - Сокращенные результаты по РПБУ за 9 мес. 2026г
💿Норникель $GMKN - Последний день с дивидендом 1.85 руб. на акцию, ДД - 1,56%
🔋Новатэк $NVTK - Последний день с дивидендом 35.50 руб. на акцию, ДД - 3,39%
🏦Т-Технологии $T - Последний день с дивидендом 4.70 руб. на акцию, ДД - 1,8%
🍷Новабаев $BELU - Последний день с дивидендом 8.00 руб. на акцию, ДД - 3,17%
Желаю продуктивной недели!
