📌 Изучил полугодовые отчёты 15 застройщиков и обновил мою таблицу платёжеспособности для сектора. Делюсь критериями оценки и рейтингом рисков в облигациях.
1️⃣ КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ:
• Продолжаю бороться с фокусами в отчётах застройщиков, в таблице столбцы по порядку:
1) Место в топе застройщиков по объёму текущего строительства. Чем меньше застройщик, тем меньше ущерба для экономики принесёт его банкротство или дефолт. Многим крупным компаниям банки прощают нарушения ковенант, не требуя досрочного востребования.
2) Кредитный рейтинг. Статистика дефолтов говорит о том, что ближе к реальности рейтинги от Эксперта РА и АКРА.
3) Доля облигационного долга. Если доля высокая, значит банки неохотно дают в долг. Низкая доля облигаций – меньше вероятность, что компания споткнётся именно на публичном рынке долга.
4) Доля краткосрочного долга. Чем ниже доля, тем меньше вероятность, что возникнут проблемы с погашениями на горизонте 1 года (до 30 июня 2027 г.).
5) Чистый долг/EBITDA по расчёту компании. Считают все по-разному, все завышают EBITDA и некоторые не учитывают проектное финансирование.
6) Чистый долг/EBITDA без экономии эскроу. Это бумажная статья, которая не является реальным доходом, а значит выручка, EBITDA и процентные расходы завышены на сумму этой «экономии». В этом столбце скорректировал долговую нагрузку на бумажный эффект.
7) Покрытие эскроу (эскроу/проектный долг). Чем он выше, тем ниже стоимость кредитов. Низкое покрытие эскроу – долг растёт быстрее продаж или рискованно продают высокую стройготовность.
8) ICR – коэффициент покрытия процентов. Если ICR выше 1x, значит операционная прибыль больше процентных расходов. Если меньше 1x, значит набирают новые долги для обслуживания старых.
9) ICR с учётом капитализации процентов. Многие застройщики прячут часть процентных расходов в запасы, чтобы отложить убытки на потом. Если это учесть, то ICR ниже 1x у большинства.
2️⃣ ПО КОМПАНИЯМ:
• Для каждого застройщика по каждому критерию присвоил число баллов от 1 до 15 в зависимости от места в таблице. Например, у Легенды 15 баллов за самую низкую долю краткосрочного долга, но 1 балл за самый высокий Чистый долг/EBITDA без экономии эскроу.
• Получился следующий рейтинг риска по итогам 1 полугодия 2026 года, начиная с наиболее финансово устойчивых:
1. А101
2. ПИК
3. Сэтл Групп
4. ЛСР
5. Глоракс
6. Легенда
7. Страна Девелопмент
8. Пионер
9. Тальвен
10. Брусника
11. РКС
12. Джи-групп
13. Самолёт
14. АПРИ
15. Эталон
• Такую же таблицу делал по итогам 2025 года, при сравнении с текущей сильно снизилась устойчивость Самолёта и Эталона и улучшилась у Сэтл Групп и Брусники. У остальных компаний коэффициенты остались около прежних уровней или немного ухудшились.
• По специфике формирования отчётов отмечу с положительной стороны Джи-групп за хорошую прозрачность, с негативной стороны Легенду (своеобразный расчёт чистого долга с вычетом ПФ), ЛСР (сделки со связанными сторонами) и Тальвен (нет полугодовых МСФО).
✏️ ВЫВОДЫ:
• В таблице базовые критерии оценки платёжеспособности застройщиков, которые в разы полезнее пресс-релизов с операционным ростом. Думаю, при текущих признаках дефицита ликвидности в секторе достаточно избегать облигаций компаний с большим числом красных ячеек в таблице и быть готовым к возможной коррекции всего сектора в случае новых проблем у гигантов.
• В этот раз для себя выделил Сэтл Групп, Глоракс, А101, ЛСР, Легенду с горизонтом до апреля 2027 года (отчёты за 2026 год). В следующем посте сделаю подборку облигаций наиболее фин. независимых застройщиков. Позже обновлю похожую таблицу для лизинговых компаний рынка облигаций. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.
❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.
$RU000A104JQ3 $RU000A10B8M0 $RU000A10C8F3 $RU000A10E6J7 $RU000A10EYH5 $RU000A10DA74 $RU000A10E655 $RU000A10DZU7 $RU000A10B1Q6 $RU000A10C6Z5 $RU000A10ERC0 $RU000A10F0X0
⚡️АПРИ выставил оферту по облигациям БО-002Р-14
Выпуск: БО-002Р-14
Максимальный объем выкупа: 100 000 штук
Срок: до 2031 года
Объем размещения: 5 млрд руб.
Цена выкупа: 90% от номинала
при этом Компания дополнительно выплачивается накопленный купонный доход (НКД), рассчитанный на дату приобретения
Прием заявок: с 10:00 8 октября до 18:00 14 октября 2026 года (мск)
Дата выкупа: 21 октября 2026 года
Дивидендные новости:
💫 Газпромнефть $SIBN ВОСА по дивидендам за 1 полугодие 2026 года в размере 42,51 руб/акция (7,7% ДД)
💫 Займер $ZAYM ВОСА: дивиденд 4,86 руб/ акцию (3,8% ДД)
На днях мультирегиональный девелопер ПАО «АПРИ» отчитался по МСФО за 1-е полугодие 2026.
Стройка остается под моим пристальным взором, поскольку ей сейчас по понятным причинам непросто, а ведь это одна из главных системообразующих отраслей. Давайте взглянем на свежие цифры $APRI и оценим ключевые результаты и перемены.
📊 Цифры-2026: бизнес крепнет
🔼 Выручка: 12,01 млрд ₽ (+29,5% г/г). При этом выручка за последние 12 мес. (LTM) составила 27,73 млрд ₽, что на 20,5% выше прошлогоднего уровня.
Продажи — главный драйвер роста. Объём продаж в кв. метрах вырос на 48% до 72,6 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 54% до 11,1 млрд ₽. Средняя цена реализации достигла 152,8 тыс. ₽ за кв. м.
Доля договоров с ипотекой за полугодие составила 83% — спрос держится даже на фоне сокращения льготных программ.
🔼 EBITDA LTM взлетела на 67,9% г/г до 11,54 млрд ₽. Рентабельность EBITDA подскочила на 11,7 п.п. до 41,6%. Средняя цена реализации жилья росла быстрее себестоимости строительства.
🔽 А вот чистая прибыль за полугодие — всего 120,7 млн ₽ (в 8,1 раза ниже, чем годом ранее). Чистая прибыль LTM — 1,39 млрд ₽. Проц. расходы заметно давят на прибыльность.
💰 Собств. капитал: 9,12 млрд ₽ (+16,3% за год). Отношение чистого долга к капиталу – 5,3х. На счетах 975 млн ₽ денежных средств, рост на 62% за полгода (плюс на эскроу ещё 5,51 млрд ₽, +14,3% за 6 мес).
👉 Нагрузка ЧД/EBITDA LTM составила 4,2х (год назад было 4,5х, в конце 2025 - 4,0х). На обеспеченное проектное финансирование приходится 71% корпоративного долга, на облигации – 28%.
$RU000A10ERC0 $RU000A10E5C4 $RU000A10DZH4 $RU000A10CM06 $RU000A10BM56 $RU000A10AUG3 $RU000A10A554 $RU000A104WA0 $RU000A10AZY5 $RU000A10AG48
💡 Что дальше?
Во 2-м полугодии АПРИ ожидает ввод крупных объектов и масштабное раскрытие счетов эскроу. Это должно привести к погашению значительной части проектного долга, снижению проц. нагрузки и высвобождению ликвидности.
Компания готовит к запуску ещё 3 проекта — два в Кавказских Минеральных Водах и один в Лен. области. Их маржинальность, по расчётам, выше средней по действующему портфелю.
🔑 Ключевой тезис менеджмента: потенциальная выручка от готовых и близких к завершению объектов, уже находящихся в продаже, превышает весь долг компании.
Успешный рефинанс краткосрочного долга долгосрочным продолжается: доля долгосрочного долга в корп. долге выросла до 70%: это +28,4 п.п. по сравнению с концом 2025 г.
⚠️ Главное из отчета
Операционка — просто огонь. Компания даже в условиях тяжелого рынка продаёт больше, дороже и эффективнее, при этом сдерживая расходную часть.
Рентабельность EBITDA в 41,6% — это уровень, которому позавидовали бы многие технологические компании.
🤔 Почему чистая прибыль упала? Виноваты большие проц. расходы. В условиях жесткой монетарной политики и исторически высокой ставки ЦБ, кредиты на инвест-стадии (до наполнения эскроу) ожидаемо давят на прибыль.
Несмотря на улучшение, ЧД / EBITDA остаётся выше среднего по сектору. Давит средневзвешенная ставка кредитования выше 20%. Качество роста в новых регионах и успех гостиничных проектов в Кавминводах предстоит ещё подтвердить на практике.
🎯 Подытожу
АПРИ показывает сильную операционную динамику, высокую маржинальность и контролируемый долг. Чистая прибыль под серьезным давлением из-за дорогих кредитов на инвест-стадии, но во 2-м полугодии ситуация может развернуться за счёт раскрытия эскроу-счетов.
Высокая ставка и завершение массовых программ льготной ипотеки — объективные тормоза для всего рынка. Однако АПРИ продолжает расти за счёт других драйверов.
🏗️ Компания перешла от активного расширения географии к фазе монетизации сформированного портфеля. Если планы сработают, следующие отчёты могут быть гораздо интереснее. Но пока — держим в уме и высокий долг, и зависимость от ставок, и падение чистой прибыли.
🧱Главный вызов 2026–2027 годов — умение удержать объемы продаж и маржинальность, пока ставки остаются высокими. На текущий момент АПРИ достойно с этим справляется, продолжаю наблюдать.
🔔Подписывайтесь, у меня много интересного!❤️
