👉 Новый портфель на 50 000 в месяц. Начинаем инвестиции с ЗПИФов
Друзья, мы приняли решение запустить новый публичный портфель, чтобы наглядно показывать нашу стратегию и логику принятия решений. Планируем ежемесячно пополнять его примерно на 50 000 рублей. В портфель будем добавлять не только акции, но и фонды недвижимости, ОФЗ, ЦФА и т.д. И сегодня мы открываем его покупкой сразу двух фондов недвижимости:
▪️ Современная коммерческая недвижимость – 29 лотов по 866 руб;
▪️ Рентал ПРО - 28 лотов по 862,40 руб.
👍 Но прежде, чем перейти к разбору новых активов, сделаем небольшое отступление. Буквально недавно мы снимали для вас большое видео, посвященное фондам Паруса. С момента его выхода прошло всего около трех недель, а паи «Парус-НиНо» взлетели более чем на 16%! Те, кто успел тогда зайти - поздравляем, точка входа на момент нашего видео оказалась идеальной. Сейчас совершать покупки в этом фонде уже не так интересно, хотя рыночная стоимость все еще на 15% ниже расчетной. Специфика актива - долгосрочный договор аренды с неиндексируемой ставкой. Да, у фонда есть огромный плюс в виде действующей льготы по налогу на имущество от правительства Нижегородской области, но при текущих котировках дисконт хотелось бы видеть побольше. Мы пока остаемся в стороне и, возможно, присмотримся к покупке вновь, если цена упадет ниже 700 руб за пай.
А теперь перейдем к нашим сегодняшним покупкам:
1️⃣ ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость». Большой плюс и главный козырь этого фонда - наличие ЦОД в структуре. Это высокомаржинальное и перспективное направление. Однако, существует фоновый риск физического повреждения подобной критической инфраструктуры, вслед за крупными складами и НПЗ. Принимая во внимание недавние сводки об ударах ВС РФ по дата-центрам и объектам связи на территории Украины, мы должны держать в голове этот риск. В остальном же метрики СКН впечатляют:
▪️ Дисконт к стоимости чистых активов составляет более 33%;
▪️ Ожидаемая дивидендная доходность до вычета НДФЛ превышает 16% и это без учета реинвеста. Выплаты в фонде ежеквартальные. Аналогов с такими цифрами и качеством активов среди фондов на рынке сейчас нет.
Еще один нюанс - закрытость управляющей компании. Да, фонд только для квалов, но хотелось бы увидеть на сайте больше информации, в идеале отчет об оценке, чтобы лучше понимать, что именно мы покупаем. Постараемся запросить эту информацию у УК для ознакомления.
2️⃣ ЗПИФ «Рентал ПРО». Здесь цифры выглядят чуть скромнее:
▪️ Дисконт к СЧА находится на уровне около 12,5%;
▪️ Див. доходность 14,5%. Но у фонда есть преимущество, выплаты здесь ежемесячные, а не ежеквартальные. А значит, реинвест и сложный процент - ваш лучший друг в этом случае. Важно отметить, что завтра, 29 сентября, последний день, чтобы купить паи и попасть в реестр для получения выплаты дохода за сентябрь.
Почему «Рентал ПРО» интересен именно сейчас? В этом году у них сдаются в эксплуатацию сразу 2 ЦОДа, и еще 1 ЦОД запланирован на 2027 год. В этом году фонд уже реализовал один ЦОД в Домодедово. Финансовая модель фонда такова, что с каждой продажи объекта инвесторы получают повышенный дивиденд из прибыли, полученной с продажи. Для примера, после прошлой сделки в феврале инвесторам было начислено более 18 рублей на пай вместо стандартных 10,5 руб. Так что мы спокойно добавляем актив в портфель, ожидаем завершения строительства новых объектов и рассчитываем на неплохие выплаты при их реализации.
🤔 Ранее мы включили в портфель паи фонда Парус-Макс, но после новостей об изменениях в налогообложении ПИФов, решили временно их продать и посмотреть со стороны на развитие ситуации, хотя сам фонд выглядит интересно. Пару дней назад на тему налогообложения ЗПИФов мы выпустили интересный пост, рекомендуем ознакомиться. А пока ждем итогового решения по налогам.
Обо всех изменениях портфеля мы сразу будем вас уведомлять!
