Котлован за 9 млн в 2021 или вклад: квартира впереди на 1–3 млн. Всегда ли так?
Осенью 2021-го мой клиент Виктор заплатил 9 млн за двушку 48 м² на котловане в Новой Москве. Оплата полностью, без ипотеки. Его вопрос тогда звучал так: «А вырастет ли?» Прошло пять лет, и я посчитал ответ в процентах годовых против вклада на те же 9 млн. Квартира оказалась впереди на 1–3 млн.
Что вышло у квартиры
Ключи выдали в мае 2024-го, на два квартала позже срока по договору. Ремонт из white box (голые стены) обошёлся в 1,4 млн. С сентября 2024-го квартира сдаётся: 55 тысяч в месяц, потом 62, сейчас 65. Аренда за два года принесла около 1,4 млн после налога самозанятого 4%. Пока шла стройка, переносились ключи и делался ремонт, дохода не было.
Вложено 10,4 млн (9 + 1,4). Сейчас двушка стоит около 17 млн по сделкам в его корпусе за лето. С арендой выходит 18,4 млн. По внутренней ставке (годовая доходность с учётом того, что ремонт вложен только в 2024-м, а аренда идёт с сентября 2024-го) это около 13% годовых.
Доходность квартиры вы считаете по цене или вместе с арендой и ремонтом?
Вклад на те же 9 млн
Спокойный вариант: годовой вклад, каждую осень переоформление по средней максимальной ставке десяти крупных банков (данные ЦБ: 6,4 → 6,5 → 10,2 → 20,2 → 15,5%). Из 9 млн выходит 15,6 млн, то есть 11,6% годовых. Активный: короткие вклады на пиках ставки, 17,3 млн, 14% годовых. Это потолок при идеальном угадывании пиков задним числом.
Итог: 18,4 млн у квартиры против 15,6 и 17,3 млн у вклада. Квартира впереди на 1–3 млн (проценты по вкладам до налога).
Если и ремонтные 1,4 млн положить на вклад с осени 2024-го, разница почти исчезает: спокойный вклад даст 17,5 млн, активный 19,2 млн. Квартира на 0,9 млн впереди первого и на 0,8 млн позади второго.
Повторится ли на котловане сейчас
Обещать повторения не могу. В 2021-м котлован был заметно дешевле готового жилья: по подсчётам «Метриума» (ЕРЗ.РФ, март 2024), в старой Москве разница средних цен за метр была 28,5%, а к 2024-му сжалась до 15,9%. Это средние по разным домам. По моей оценке, рост тех лет сильно подогревала массовая льготная ипотека под 7%; таких условий сейчас нет.
Для готовой квартиры сегодня выходит так: аренда Виктора, 65 тысяч в месяц, это 4,4% к 17 млн после налога 4% и до расходов на дом, плюс прогноз ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) на рост цен новостроек Москвы: 5–7% на 2026 год и 4–7% на 2027-й. Вместе 8–11% годовых. По данным ЦБ, средняя максимальная ставка десяти крупных банков по вкладам на срок от 181 дня до года сейчас 12,70% (третья декада сентября).
Здесь я не уверен: если ставки по вкладам снизятся к 9%, перевес перейдёт к квартире; если удержатся около 13%, останется у вклада.
Где этот расчёт ломается.
▫️ 17 млн — оценка по сделкам в корпусе, Виктор квартиру пока не продавал. При продаже за 16 млн итог 17,4 млн: вровень с активным вкладом на 9 млн и со спокойным, если ремонтные тоже положить на вклад.
▫️ Налог на проценты по вкладам в итоги не входит: по моему расчёту (других процентных доходов у Виктора нет) за пять лет он около 0,7–0,9 млн. Проценты за 2021 и 2022 годы налогом не облагаются.
▫️ Налог с продажи квартиры не считал. Срок владения по ДДУ идёт с даты полной оплаты (статья 217.1 Налогового кодекса, пояснения ФНС), то есть у Виктора с осени 2021-го: пять лет, после которых доход от продажи налогом не облагается, исполняются этой осенью, точную дату смотреть по платёжным документам.
▫️ Расходы на содержание дома не считал ни для аренды, ни для вклада. Дом Виктора у работающего метро, такие сданные дома идут по 350–380 тыс. за метр, у вашего будут свои цифры.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного объекта и средние по рынку.
Вы бы на пять лет выбрали квартиру на котловане или вклад?
