Смерть арендодателя
⚰️ Как говорил булгаковский Воланд, «человек смертен... плохо то, что он иногда внезапно смертен». Что нужно сделать, чтобы после этого печального события вокруг сдаваемого в аренду имущества не начались проблемы и суды?
👥 История из моей практики. Умер арендодатель-ИП. К арендатору пришла его жена и попросила переводить аренду ей, и компания-арендатор так и сделала. Через шесть месяцев объявились дети покойного от предыдущего брака: по завещанию наследниками были они. Дети потребовали оплату за весь период, вдова заявила права на свою долю, а арендатор оказался между ними. Результат: судебные разбирательства и скандалы между родственниками покойного. Почти всего этого можно было избежать заранее.
📜 Первый шаг - завещание или наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ). Наследственный договор удобен тем, что его заключают с самими будущими наследниками, и они заранее знают свои права и обязанности. В обоих документах можно не только назвать наследника, но и распределить доход. Например, объект оставить детям, а на них возложить обязанность регулярно выплачивать вдове часть арендного дохода (завещательный отказ, ст. 1137 ГК РФ).
💍 Второй шаг - учесть супружескую долю. Если помещение куплено в браке, половина по общему правилу принадлежит пережившему супругу независимо от завещания (ст. 256, 1150 ГК РФ). Распоряжаться по своему усмотрению можно только своей частью, иначе спор неизбежен. Если нужна другая схема, её закрепляют брачным договором.
⚖️ Третий шаг - помнить про обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ). Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители получат свою долю вопреки завещанию. Лучше заложить это в расчёт сразу, чем оставлять предмет для спора.
🖋 Четвёртый шаг - назначить исполнителя завещания (ст. 1134 ГК РФ). Пока наследство не принято, именно он может управлять имуществом и принимать меры по его сохранению (ст. 1135 ГК РФ). Так у арендатора с первых дней появляется понятный контрагент, а не очередь претендентов с разными требованиями.
🏛 Пятый шаг - сделать нотариуса центром всей конструкции. Для ИП это особенно важно, потому что со смертью предпринимателя у арендатора одновременно пропадают и получатель платежей, и подписант. Нотариально удостоверенное завещание попадает в единую информационную систему нотариата, и нотариус, открывший наследственное дело, видит его сразу. Наследники по завещанию не появятся неожиданно через полгода.
☝️В договор аренды стоит заранее включить условие: при смерти арендодателя плата до предъявления свидетельства о праве на наследство вносится в депозит нотариуса.
💵 Услуга эта у нотариуса платная, около 0,5% от вносимой суммы, поэтому в том же пункте лучше сразу указать, кто несёт эти расходы. Тогда арендатору не придётся выбирать, кому верить, деньги не уйдут случайному претенденту на наследство, а нотариус перечислит их тем, кому они положены по завещанию.
🗂 Наконец, нужно подготовить семью. Наследникам понадобятся:
🔹 перечень объектов и действующих договоров аренды с контактами арендаторов;
🔹 сведения о налоговом режиме: статус ИП со смертью прекращается, и наследникам придётся выбирать свой режим;
🔹 понимание, кто и что получает по завещанию.
🔗 Если сдаваемый в аренду объект недвижимости принадлежит ООО, АО или личному фонду, смерть владельца не меняет арендодателя: реквизиты для платежей остаются прежними, а структура взаимоотношений с арендатором не меняется. В случае ООО и АО по наследству переходят доли и акции, а личный фонд продолжает работать по правилам, которые заранее утвердил учредитель.
❗А вот если объект оформлен на ИП - всё становится сложнее.
🎁 Живите долго, получайте арендную плату и наслаждайтесь жизнью ИП-рантье. Но подумать о подготовке к неизбежному всё же стоит.
Прокомментировать
212
Облигации SMLT: продавать или держать?
❓ Поступил вопрос от подписчика канала: «Есть облигации «Самолёта», нужно ваше мнение: продавать? Насколько вообще вероятно, что «Самолёту» дадут уйти в банкротство?»
📉 Распродажа облигаций SMLT началась ещё в середине сентября. Выпуск «Самолёта» БО-П16 за один день, 18 сентября, подешевел с 88,86% до 75,31% номинала, а 29 сентября, после сбоя с погашением БО-П20, бумаги компании теряли от 11,7% до 37,3%. Под раздачу попали и другие застройщики: например, выпуск АПРИ (002Р-11) к середине сентября стоил 82,78% номинала, т.е. минус 16,6% за три месяца.
🏛 Причины: ставка ЦБ осталась на уровне 14%, с 1 октября семейная ипотека стала менее доступной, а проблемы крупнейшего застройщика страны рынок переносит на весь сектор. Цена бумаг сейчас отражает не только качество эмитентов, но и общую неуверенность инвесторов в рынке.
⚖️ Продажа облигаций SMLT прямо сейчас - это очевидная фиксация убытка. Но решение это надо принимать, ответив на вопрос: готов ли я держать эту бумагу при любом сценарии, включая дефолт? Если ответ «нет» - пора сокращать долю этого эмитента в портфеле.
🚨 Можно ли лишиться всех или части инвестиций, потерять вложенное?
❗ Важно не путать три события: дефолт, банкротство и потерю номинала облигации. Полноценный дефолт по долгам «Самолёта» возможен, и к нему стоит быть готовым. Но после дефолта крупных эмитентов обычно следует реструктуризация: сроки погашения переносят, купон снижают, деньги возвращаются позже и с меньшей доходностью. Пример - «Гарант-Инвест»: после дефолта облигационерам предложили погашение в 2030 году, купон 10% и акции в компенсацию.
🏦 Отдельный негатив для держателей облигаций - возможный переход части проектов «Самолёта» под контроль Сбера. Для покупателей квартир это нормальный сценарий, но денежные потоки проектных компаний, которые перейдут под контроль Сбера, частично пойдут в госбанк, а не в головной SMLT, что ухудшит возможность компании обслуживать публичный долг.
💵 Потерять часть номинала или весь номинал можно только при банкротстве: залоги у банка, облигации не обеспечены. Этот сценарий я считаю маловероятным, но гарантий ненаступления этого события здесь не даст никто - я в том числе.
📋 Что бы я делал сейчас с долгами SMLT: сокращал долю застройщика в портфеле, пытаясь не продавать в дни выхода плохих новостей.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
💬Дубль в MAX (на всякий)
1 комментарий
241
Стоит ли сейчас инвестировать на стартах продаж в Москве?
❓ Короткий ответ: для реализации спекулятивной стратегии с выходом через 1,5-2,5 года - это весьма рискованно. Если что - я только про жилые новостройки.
📉 Сейчас в Москве (старой и новой) продаётся около 4 тыс. квартир в месяц. В 2023 году было 7,8 тыс., почти вдвое больше. Мой прогноз на 2028 год - 2,8-3,4 тыс. Сентябрьский всплеск перед 1 октября - очередной «последний вагон», а не разворот тренда. При этом средняя цена в сделках в Москве (старой и новой) в 2023 году была ₽328 тыс./м2, а сейчас средняя цена предложения уже ₽728 тыс./м2. (за три года рынок сместился в бизнес- и премиум, отсюда и цены).
🏗 В продаже сейчас 56,8 тыс. лотов. В 2023 году только в строящихся корпусах было 60,6 тыс. Застройщики потихоньку сокращают запуски новых проектов, поэтому мой прогноз на 2028 год - 55 тыс. лотов в продаже.
❗Но спрос падает быстрее предложения: в 2023 году рынок был способен переварить всю экспозицию примерно за 8 месяцев, сейчас за 14, в 2028 году на продажу всех выставленных лотов понадобится 16-20 месяцев.
💸 Застройщики ответят на ограниченный спрос, нормальный уровень экспозиции и высокие цены скидками. Сейчас 5-10% от прайса - норма, к весне 2027 года нормой станут 10-15%, а что будет в 2028 году?
🔑 Конечно, есть фактор снижения ключевой ставки. Но вот в чём проблема: предсказать падение темпов продаж и рост цен лично у меня получается куда лучше, чем движение ставки. И главное: более-менее массовый спрос на рынке отмечается тогда, когда ставки по ипотеке (не ключ, а реальные ставки) уходят ниже 12%. Помимо снижения ставки просрочки по ипотечным кредитам должны быть на уровне нормы, чтобы банкам не требовалось включать риск в стоимость кредита.
🧩 Из этого следует, что продажа переуступок к 2028 году превратится в квест. На выходе главный конкурент инвестора - застройщик в том же ЖК со скидками и субсидированными ставками, которые частный продавец предложить не может.
💡 Итого: инвестирование в жилые новостройки на веселых стартах в Москве сейчас дело тонкое и опасное. Есть шанс либо совсем не заработать, либо даже потерять. В очень редких случаях и в точечных проектах можно будет заработать +2-3% к инфляции.
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Мне по 🥁
💬Дубль в MAX (на всякий)
Прокомментировать
311
🏗️ Недавно у меня была консультация
- инвестор смотрел на Курортный район Санкт-Петербурга и выбирал коммерческое помещение с бюджетом примерно ₽20 млн. Конкретный объект - ЖК «Лисино» от «Унистроя». У инвестора там уже есть квартира (для жизни), и объект для получения дохода он тоже решил искать в этом проекте. Логика такая: локацию он знает изнутри, видит, куда и как ходят соседи, а за собственным помещением удобно приглядывать, когда оно в пяти минутах от дома.
🏢 На всякий случай: «Унистрой» - федеральный девелопер с 30-летним опытом, который построил и ввел в эксплуатацию более 2 млн м2 недвижимости. «Лисино» - проект комплексного освоения территории площадью около 110 га: четырехэтажные дома, две школы на 1 650 мест, четыре детских сада на 810 мест, поликлиника, ФОК и коммерция на первых этажах.
🌲 Для стрит-ритейла у этой локации важная особенность - она самодостаточна. Это не плотный городской квартал, где за углом десяток конкурирующих магазинов и кофеен. Здесь жители будут покупать продукты, лекарства, кофе, забирать заказы, стричься и водить детей на занятия у себя во дворе. И каждая новая заселенная очередь увеличивает аудиторию арендаторов первых этажей.
⚖️ Но даже в закрытом квартале с «собственной» аудиторией помещения не равнозначны. Одно будет сдаваться в первую неделю, другое - простаивать месяцами. Поэтому выбирать нужно, глядя на генплан, а не только на прайс:
🔹 близость к въезду в квартал и остановкам - мимо этих точек проходят все жители
🔹 соседство с местом, где запроектирован продуктовый магазин - он обеспечивает ежедневный трафик для всех помещений рядом
🔹 расположение на пешеходных маршрутах к школам, садам и паркингу
🔹 видимость, возможность разместить вывеску, высота потолков и выделенная электрическая мощность
... и множество других факторов
📐 Инвестор выбрал коммерческое помещение площадью 55,2 м2. Цена - ₽19,24 млн, или ₽348 480 за м2.
💰 Ликвидеые коммерческие помещения в «Лисино» сейчас в среднем сдаются по ₽1 100 в месяц/м2 для первого года и по ₽2 200 в месяц/м2 со второго года. Дальше - обычная индексация по ИПЦ.
🔎 Зачем эти ступени: арендатор садится, пока квартал заселяется, и выходит на полную ставку вместе с ростом аудитории потребителей. Для инвестора первый год - это фактически период запуска, сниженную ставку нужно учитывать в расчетах.
✅ Для выбранного помещения это примерно ₽61 тыс. в месяц в первый год и ₽121 тыс. в месяц со второго года, или ₽1,46 млн в год. Валовая доходность на ₽19,24 млн - около 7,6% годовых со второго года.
☝️Напоминаю, что для полноценного анализа требуется еще финансовая модель с учетом периода заселения, индексации арендной платы, вакансии, эксплуатационных расходов, налогов и прогнозом выхода из актива в будущем.
Прокомментировать
321
⚡ STONE построит объект в Кутузовском деловом районе
🏗 В ДГП согласовали архитектурную концепцию нового бизнес-центра STONE на улице Неверовского, вл. 8, в районе Дорогомилово. Проект реализуется в рамках программы КРТ.
📐 Комплекс площадью 56 000 м2 из двух корпусов в 14 и 19 этажей получит ступенчатый силуэт с уступами и террасами, строгой фасадной сеткой с панорамным остеклением. Первые этажи отдадут под ритейл, общепит и сервисы, а главный вход сделают сквозным.
🚇 Локация: рядом Кутузовский проспект, в пешей доступности метро «Парк Победы» сразу двух линий, «Багратионовская» и станция «Поклонная» МЦД-4.
🙂 Ждем старт продаж!
Прокомментировать
372
📊 По данным Аналитического центра
Российской индустрии рекламы на основе данных hh-ru, во II квартале 2026 года медианная предлагаемая зарплата доставщиков в России достигла 125 550 рублей в месяц (+23% за год). В Москве она составила 140 000 рублей (+32%). Вакансий стало больше на +124%, а количество резюме выросло только на +30%. Розничная торговля предлагает 72% всех вакансий для курьеров.
🔗 Кадровый дефицит не случаен. По оценке экспертов «Infoline-аналитики», миграционный приток в первом полугодии 2026 года оказался одним из самых низких за 15 лет, если исключить периоды пандемии и мобилизации осени 2022 года. Ужесточение миграционной политики сокращают доступное предложение на рынке труда и удорожают его. Эксперты ожидают, что рост зарплат курьеров продолжится до конца 2026 года.
✅ Мы в SimpleEstate уже давно утверждаем, что доставка продуктов питания остается для большинства игроков убыточной или находится на грани рентабельности. Отчетность по этому сегменту обычно не раскрывается, но по нашим данным и ряду косвенных признаков это именно так. Курьер - главная статья переменных затрат доставки.
❗ Когда стоимость рабочей силы, принимающей участие в доставке, растет на 20-30% в год, а привлечь новых людей сложно, у сетей остается три варианта:
🔸повышать стоимость доставки для покупателя;
🔸сокращать зоны и слоты;
🔸ограничивать доставку там, где она не окупается.
📍 Один из этих вариантов вполне может стать реальностью. Но если доставка станет дороже или менее доступной для потребителя, покупатель по-прежнему будет ходить за продуктами в магазин у дома. Это всего лишь один из сценариев, не прогноз, но мы в SimpleEstate оцениваем перспективы именно так.
🛒 Стоимость труда, миграционная политика и экономика доставки - те факторы, которые определяют, как федеральные сети будут выстраивать свои онлайн- и оффлайн-каналы продаж в ближайшие годы.
Прокомментировать
233