Russia_s5
Кормеев Иван
На платформе с 06.09.26
Москва. Недвижимость. Капитал.
Брокер, 10 лет в сделках с новостройками. Считаю квартиру как актив: аренда, вклад против покупки, налог при продаже.
Две двушки, которые в открытых источниках значатся бизнес-классом: одна от 13 млн ₽, другая 96,2 млн ₽. Разница 83 млн ₽. Я разложил её на четыре ступени и посмотрел, какие можно соотнести с цифрами объявлений. По моей раскладке это метры, район и этаж, вместе около 47 млн ₽ (56%). Ещё 36,2 млн ₽ (44%) остаются на то, что цифрой в объявлении не видно: дом, вид и, возможно, цена предложения выше рынка.
Откуда цифры
Метриум (аналитики рынка новостроек), август 2026: двушки бизнес-класса продают от 13,9 до 111,2 млн ₽. Адресов у краёв нет, поэтому я взял ближайшие по цене двушки из объявления и обзора рынка, по одному источнику на каждую: 36 м² в Новой Москве от 13 млн ₽ (около 361 тыс. ₽ за метр, сдача в III квартале 2027, объявление на 28.09) и 91,4 м² у Ленинградского шоссе за 96,2 млн ₽ (около 1,05 млн ₽ за метр, дата, этаж и вид в источнике не указаны). Поэтому ступени этажа и вида ниже показывают, сколько стоили бы такие надбавки; что есть в этом лоте, источник не говорит.
Раскладка в порядке «сначала метры, потом место»:
▫️ Метры: 91,4 м² по цене метра дешёвой двушки стоят 33 млн ₽, это +20 млн ₽ за лишние 55 м² (91,4 минус 36).
▫️ Район: метр около 575 тыс. ₽ в среднем по бизнес-классу (Метриум, август: 573; Kalinka, июль: 574) даёт 52,6 млн ₽, +19,6 млн ₽.
▫️ Этаж: верхние этажи бизнеса дороже нижних примерно на 14% (Циан, данные 2025 года), около 60 млн ₽, +7,4 млн ₽.
▫️ Дом и вид: до 96,2 млн ₽, +36,2 млн ₽.
Что можно сверить заранее
Площадь, цена метра и этаж есть в большинстве объявлений, по ним лот можно сравнить с соседними. Проверить можно две вещи: цену метра вашего лота против среднего по классу, около 575 тыс. ₽ (для другого округа сравнение грубое), и разницу между этажами в прайсе против 14%.
Что остаётся на дом и вид
Redcat оценивает надбавку за редкий вид в бизнес-классе в 15–20% и больше (по пересказу МИР КВАРТИР, 27.08.2026; вторую свежую оценку я не проверял). Если у лота такой вид, от 60 млн ₽ это 9–12 млн ₽. Остальные 24–27 млн ₽ из 36,2 приходятся на то, у чего в открытых отчётах нет цены: башня, лобби, паркинг, имя застройщика или просто цена предложения выше рынка.
Какую часть цены вы готовы платить за то, чего в объявлении нет цифрой?
Как выбрать, за что платить
▫️ Метры и район сверяют по объявлениям, с них я начинаю.
▫️ Этаж проверяю прайсом по этажам: у одной планировки разница между этажами видна сразу.
▫️ Для дома и вида заранее закладываю отдельную сумму и решаю, сколько готов доплатить, даже если следующий покупатель оценит их ниже.
На 30 млн ₽ без ипотеки те же цены метра дают 83 м² по 361 тыс. ₽, 52 м² по 575 тыс. ₽ или 46 м² на верхнем этаже по 656 тыс. ₽ (575 плюс 14%).
Где расчёт ломается. Квартиры стоят в разных домах, нижняя ещё строится, и точными краями Метриума они не являются. Порядок счёта меняет доли: по цене метра дорогой двушки те же 55 м² дали бы 58 млн ₽. Цифру 14% дают как разницу между верхними и нижними этажами, я прибавил её к среднему метру целиком, поэтому этаж мог выйти завышенным. По фактическим продажам Kalinka метр 643 тыс. ₽ (I полугодие), и с ним на дом и вид пришлось бы около 29 млн ₽. Цены предложений не равны ценам сделок.
Итог
Из 83,2 млн ₽ разницы цифры есть у 47 млн ₽, остальное каждый оценивает сам. Сколько это стоит лично вам, лучше решить до первого показа.
Не инвестиционная рекомендация: раскладка одного сценария на двух объявлениях и цифрах лета 2026 года.
Если покупаете ради перепродажи или аренды: за что вы доплатили бы охотнее, за район или за этаж с видом?
Квартира с городских торгов в моём примере вышла дешевле рынка на 1,93 млн ₽ (12%), а после расходов и месяца простоя денег остаётся около 1,4 млн ₽.
Пример и расчёт
Реальный покупатель, городской аукцион, август 2026: двушка 58 м² в Кузьминках, старт 13 420 000 ₽, шаг 66 000 ₽. Торги дошли до 14 080 000 ₽ (десять шагов, +4,9%). По средней цене метра в районе (около 276 тыс. ₽, ИРН за август, это цены предложений) такая квартира стоит около 16 млн ₽.
▫️ Разница с рынком: 1,93 млн ₽, 12%.
▫️ Минус электронная подпись 2 400 ₽, госпошлина за регистрацию права 4 000 ₽ и ванная около 400 тыс. ₽: остаётся 1,52 млн ₽, 9,5% рыночной цены.
▫️ Минус месяц простоя денег. Допущение: месяц 14,08 млн ₽ лежат без процентов. При 12,70% годовых (средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков, ЦБ, III декада сентября) это около 150 тыс. ₽ до налога. Остаётся 1,37 млн ₽, 8,6%.
Для сравнения: те же 14,08 млн ₽ на вкладе под 12,70% дали бы за год около 1,79 млн ₽ до налога. Разница с рынком реализуется один раз, при продаже, вклад платит каждый год; аренду и рост цены квартиры не считал.
Вы закладываете в доходность покупки упущенные проценты за время, пока деньги ждут сделки?
Что с задатком и сроками
В извещении этого лота задаток был 2% от старта, 268 400 ₽; у каждого лота цифра своя. Победителю его засчитывают в цену. Остальные участники получают деньги обратно в течение 5 дней после итогов. Второй по цене ждёт дольше: его 5 дней считаются от подписания договора победителем. Победитель, не подписавший договор, задаток теряет (типовая документация городских аукционов Москвы). Срок оплаты стоит в договоре: в примере 7 дней, 13 811 600 ₽ за вычетом задатка.
На банкротных торгах задаток может быть до 20% старта (при таком старте до 2,68 млн ₽), а на оплату по закону о банкротстве даётся 30 дней после договора. У арестованных квартир условия в извещении.
Где выгода съедается
С учётом расходов и простоя выгода обнуляется на цене 16,01 млн − 0,41 млн − 0,16 млн ≈ 15,44 млн ₽, это +15% к старту (без простоя 15,6 млн ₽). По описаниям участников (один источник), цена на городских аукционах нередко растёт к старту на 10–20%. При +10% (14,76 млн ₽) разница с рынком 1,25 млн ₽ до расходов, при +20% (16,10 млн ₽) цена выше рынка на 96 тыс. ₽ ещё до расходов. Потолок равен рыночной цене минус расходы, простой и нужный вам минимум выгоды; в примере он был 14,2 млн ₽, и рост цены на 10% его уже перекрывает.
Какой минимум выгоды вы закладываете в потолок торгов?
Что проверить до задатка
▫️ В таблице описания лота графу «Обременения, ограничения»: прочерк значит, что сведений об ограничениях по данным реестра недвижимости (ЕГРН) на дату извещения нет. Про прописанных жильцов строки нет: смотрите документацию лота.
▫️ Рыночную цену: по объявлениям с похожими квартирами, средняя метра района учитывает все квартиры сразу.
▫️ Источник денег: ипотека на торгах возможна, но срок оплаты короткий, по описанию одного покупателя, банку хватило 15 рабочих дней, а агентства пишут, что успевают редко. В примере платили своими.
Как вы проверяете рыночную цену лота: средней метра района или объявлениями с похожими квартирами?
Где расчёт ломается. Средняя метра района и цены предложений грубо оценивают рынок: цена сделки может быть ниже. Ремонт, кроме ванной, не считал. Проценты 12,70% рассчитаны на срок до года, на месяц банки дают меньше, поэтому 150 тыс. ₽ верхняя оценка. Налог и расходы при продаже не считал.
Итог
Перед торгами задайте потолок, проверьте лот по извещению и выписке и держите деньги готовыми к оплате в срок договора. В примере: 1,52 млн ₽ после расходов, 1,37 млн ₽ с простоем (8,6% рынка).
Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария на цифрах августа и сентября 2026.
Что вы взяли бы первым: городской лот с оплатой по договору и разницей с рынком около 9% или банкротный, где разница может быть больше, но задаток до 20% и возможны жильцы в квартире?
Часть эффекта от метро в ценах у новой линии, судя по отчётам аналитиков до пуска, уже видна. За год до февраля 2026-го комфорт-класс в доступности линии подорожал на 37,8%, в старой Москве на 27,2%.
5 сентября открыли первый участок Рублёво-Архангельской линии, 8,7 км и 5 станций; следующий участок, до «Новорижской», город обещает в 2027-м. Цифры из отчётов «Метриума» (консалтинговая компания, считающая цены новостроек) вышли до пуска, в феврале и марте 2026-го.
Что уже в цене
Вычитаю одно из другого: 10,6 процентного пункта (мой расчёт по данным отчёта). В процентах от цены квартира у линии за год обогнала старую Москву примерно на 8%. Сравнение неидеальное: у линии 19 проектов, по старой Москве весь рынок класса. Порядок виден: большую часть роста дал рынок в целом. Рост прошёл до пуска, поэтому в нынешней цене, судя по этим отчётам, уже сидят обе части.
Вы при оценке квартиры у метро считаете отдельно рост рынка и надбавку за станцию?
Цена метра сейчас
В марте «Метриум» посчитал три станции линии: комфорт-плюс — 522 тыс. ₽ за метр, средняя квартира около 32,7 млн. Трёшка 62,1 м² у новой станции стоит по сайту застройщика на 5 октября 33,2 млн по рекламной акции, это около 535 тыс. ₽ за метр, на 2–3% выше мартовской средней.
Оговорки: это одна квартира с двумя рекламными акциями («−35%» и ещё «−5%»), а однушка и двушка в том же доме стоят около 600 тыс. ₽ за метр. Цена без акций на сайте больше 53 млн, считать надо от цены в договоре. Подорожал ли метр после пуска, сказать пока нельзя.
Сколько должна вырасти цена, чтобы обойти вклад
Допущение: покупатель вносит 10 млн из накоплений, остальные около 23 млн — рассрочка застройщика до сдачи дома во II квартале 2028-го, закрыть её он планирует деньгами от продажи своей квартиры. Условия рассрочки не считаю, налог при продаже новой квартиры в расчёт не включён. Своя квартира остаётся у него в обоих сценариях до продажи, поэтому с вкладом сравниваю только взнос.
Вклад на 12,70% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, III декада сентября; ключевая ставка ЦБ сейчас 14%), от 1,5 до 1,75 года до ключей, проценты простые и до налога: около 1,9–2,2 млн, это 5,7–6,7% от 33,2 млн. Чтобы сравняться, цена квартиры должна вырасти примерно на 6–7% за этот срок, около 4% в год. При вкладе под 10% нужно около 4,5–5,3%.
Весной «Метриум» и «Циан» прогнозировали у этих станций ещё 25–35% за один-два года. Это прогноз до открытия, проверить его пока нечем: если он сбудется хотя бы наполовину, порог в 6–7% пройден с запасом, а если рост ограничится рынком, всё зависит от его темпа.
Какой рост цены до ключей вы закладываете для новостройки у метро?
Где расчёт ломается. Ставка 12,70% дана на срок до года, на полтора её не зафиксировать, и если вклады подешевеют, порог снизится. Расходы на сделку не считал. В сноске сайта рассрочка по акции указана до шести месяцев, поэтому цену 33,2 млн при рассрочке до 2028-го подтверждают в отделе продаж: без этого расчёт не работает.
Риск сроков
Главный риск лежит в старой квартире. В этом допущении последний платёж по рассрочке идёт до ключей и закрывается деньгами от её продажи; если за неё дадут меньше или покупатель найдётся позже, разницу ищут до сдачи дома. До договора стоит оценить её по ценам реальных сделок и заложить запас на случай, если ключи выдадут позже.
Итог
Если станция у дома нужна вам для жизни, называть цену переплатой за метро трудно. Если покупка ради перепродажи после ключей, прибавку от метро вы уже оплатили в цене, а дальше результат зависит в основном от рынка. Порог в 6–7% невысок; решающими остаются деньги от продажи своей квартиры к последнему платежу.
Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария, цифры аналитиков и сайта застройщика на указанные даты.
Вы бы брали квартиру у открытой станции ради жизни рядом с метро или ради перепродажи после ключей?
Если проект примут, налог на проценты по вкладу в 16 млн вырастет примерно на 25 тыс. ₽ в год, когда весь вклад лежит на муже с зарплатой 150 тыс. ₽ в месяц. Если разделить деньги между супругами, прибавка около 5 тыс. Пока это проект: законопроект о том, чтобы считать проценты по общей шкале НДФЛ, правительство уже внесло в Госдуму. Если зарплата вместе с облагаемой частью процентов остаётся ниже 2,4 млн в год, налог не меняется. На выбор между вкладом и квартирой под сдачу поправка почти не влияет: по текущему доходу разница между ними около 1,1 млн ₽ в год, рост цены квартиры сюда не входит.
Что в законопроекте
По описанию Минфина и деловых изданий проценты предлагают складывать с зарплатой, а налог считать по ступеням: 13% до 2,4 млн рублей в год, 15% на часть от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Льготу для вкладов сохраняют: без налога остаются проценты на 1 млн × наибольшая ключевая ставка, только с 2027 года будут брать ставку прошлого года. В 2026 году это 160 тыс. ₽ на человека. Другие доходы от вложений тоже предлагают включить в ту же шкалу, здесь считаю вклады. Заработать новые правила могут не раньше 1 января 2027 года.
Сколько остаётся с 16 млн
Допущения. Вклад на год под 12,70%: средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года (ЦБ, третья декада сентября). Такие ставки часто повышены для новых денег на короткий срок, поэтому беру срок около года.
Зарплата мужа 150 тыс. ₽ в месяц, жены 90 тыс. (до удержания налога), считаю только налог с процентов. Проценты за год 2,03 млн, меньше 2,4 млн, но зарплата мужа 1,8 млн в год занимает почти всю ступень 13%, и часть процентов уходит под 15%.
▫️ Весь вклад на муже. Налог сейчас 243,4 тыс. ₽, по проекту 268,8 тыс. (плюс 25,4 тыс.). На руки остаётся 1,79 млн (11,18%), по проекту 1,76 млн (11,02%).
▫️ Два вклада по 8 млн. У пары налог вырастет с 222,6 до 227,7 тыс. ₽, на 5,1 тыс. Доходность после налога 11,31% и 11,28%.
Сейчас банк налог не удерживает: считает налоговая, платить до 1 декабря следующего года. По законопроекту с 2027 года налог будет удерживать сам банк при выплате процентов.
Вы закладываете налог на проценты в доходность вклада или смотрите на ставку до налога?
Вклад или квартира под сдачу
Аренду беру из моего разбора про 38 млн: двушка за 19 млн, 80 тыс. ₽ в месяц, 11 оплаченных месяцев, налог самозанятого 4%, расходы на дом 48 тыс. ₽ в год. Остаётся 796,8 тыс. ₽, или 4,19%. Для 16 млн беру ту же доходность (допущение): около 671 тыс. ₽ в год.
Вклад на одном имени после налога по проекту приносит 1,76 млн, разрыв с арендой около 1,1 млн в год. Вклад догнал бы аренду при ставке около 4,7%, сейчас ставки почти втрое выше.
Квартира добирает ростом цены. Чтобы сравняться с вкладом на одном имени, ей нужно около 6,8% в год сверх аренды (около 7,1% с двумя вкладами), при ставке вклада 10% (допущение на случай снижения) нужный рост около 4,5%.
Ставка вклада фиксируется на срок договора, а ключевая ставка ЦБ сейчас 14%. Расходы сделки, ремонт и налог при продаже не входят (доход от продажи имущества в тот же пакет тоже предлагают включить).
Какой рост цены в год вы закладываете для квартиры в Москве?
Вклады на двух супругов
Необлагаемые 160 тыс. ₽ процентов в 2026 году положены каждому супругу. Если вклад один, вторая часть пропадает: на 16 млн это 20,8 тыс. ₽ налога в год (160 тыс. × 13%).
На чьё имя у вас сейчас открыты вклады?
По проекту ступень 13% до 2,4 млн тоже будет у каждого своя, поэтому у той же пары при 5,5 млн на муже и 10,5 млн на жене прибавки не будет совсем: у обоих зарплата вместе с облагаемой частью процентов остаётся ниже 2,4 млн (2,34 и 2,25 млн). Перевод денег между супругами налогом не облагается. Делить деньги проще при открытии или продлении вклада: досрочное закрытие обычно стоит процентов.
Итог
Если проект примут в описанном виде, поправка стоит вкладчику с 16 млн на одном имени и зарплатой 150 тыс. ₽ в месяц 25 тыс. ₽ в год, на двух вкладах 5 тыс. Вклад приносит около 1,76 млн в год после налога против 671 тыс. аренды, пока держится ставка 12,70%. Квартире нужен рост цены около 6,8% в год сверх аренды, а поправка по налогу сдвигает нужный рост на 0,16 процентного пункта.
▫️ Вклад даёт больше, если цена квартиры растёт медленнее 6,8% в год и ставку около 12,7% удаётся сохранить на весь срок вклада. Расходы на покупку и продажу я не считал: на сроке в год-два они ложатся на меньшее число лет, поэтому нужный рост цены там выше 6,8%.
▫️ Квартира под сдачу даёт больше, если цена растёт быстрее нужного: 6,8% в год при вкладе под 12,7% и 4,5% при вкладе под 10%. Пять лет беру как условный срок: за него ставки по вкладам успевают смениться. Индексацию аренды я не считал, она снизила бы нужный рост.
Где этот расчёт ломается. Ставка, зарплаты и разбивка 8 + 8 взяты из условного примера. Доходность 4,19% посчитана для двушки за 19 млн, для 16 млн она будет другой. Порог 160 тыс. каждый год пересчитывают по ключевой ставке; по проекту в 2027 году возьмут наибольшую ставку 2026-го, и порог останется около 160 тыс. Проценты делятся по календарным годам: здесь считаю год целиком. Налог на имущество и индексацию аренды я не считал, прогноза роста цены не делал.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного сценария и средние по рынку, у вас будут свои.
Свободные деньги на год-два вы бы оставили на вкладе с фиксированной ставкой или вложили в квартиру под сдачу?
На 38 млн в комфорт-классе старой Москвы выходит одна квартира около 95 м² или две по 43–47 м². Та из двух, что сдаётся, приносит около 4% годовых после налога, простоя и расходов на дом. На все 38 млн выходит около 2%, потому что вторая квартира нужна для жизни.
Считал я это для пары, которая продала сталинку за 38 млн. Они выбрали две, но здесь только деньги.
Откуда 95 и 43–47 м²
В крупных квартирах метр обычно дешевле. В июне Метриум посчитал это для массовых новостроек: у трёшек метр ниже среднего на 11%, у четырёхкомнатных на 14%, у двушек на 6%. Средний метр комфорта в старой Москве в августе — 445–453 тыс. Отсюда около 400 тыс. за м² большой квартиры; у двушки по этой логике около 420, беру 405–440: при 440 выйдет 43 м², при 405 — 47 м².
Сколько приносит одна из двух
Ставку евродвушки беру 80 тыс. в месяц, ближе к низу срезов (70,7–107): у Инкома для массового сегмента старой Москвы 70–85 (месяц данных не указан), у «Мир квартир» в августе средняя двушка по городу 70,7. Месяц простоя в году — моё допущение.
▫️ 80 × 11 оплаченных месяцев = 880 тыс.;
▫️ налог самозанятого 4% — минус 35,2 тыс.;
▫️ содержание дома и капремонт — минус 48 тыс.
Остаётся 796,8 тыс. в год, или 4,2% от 19 млн. При ставке 70 тыс. выходит 3,6%, при 85 тыс. — 4,5%. Мебель на 750 тыс. на пять лет снижает доходность до 3,4%.
Какую ставку вы закладываете для двушки 45 м²?
Если сдавать обе
Вариант для тех, у кого уже есть где жить. Две квартиры дают после налога и расходов 1,59 млн в год, те же 4,2%, но уже на все 38 млн. Доход 1,76 млн в год (обе на одном владельце, жильцы — физлица) укладывается в лимит самозанятого, 2,4 млн.
Чтобы одна большая квартира дала столько же, её пришлось бы сдавать примерно за 160 тыс. в месяц (расходы на дом в 95 м² беру вдвое больше, 96 тыс. в год). По двум срезам трёшка дороже двушки на 26–47%: у «Мир квартир» (август) 89,1 против 70,7 тыс., на 26%, у Циана с «Этажами» и Инкомом (первое полугодие) 157 против 107, на 47%. К моим 80 это даёт 101–118 тыс., заметно меньше 160. Это средние по городу, ставок для 95 м² в срезах нет; у Циана двушка дороже моих 80, поэтому моя ставка осторожная.
Сколько просят за 90–100 м² у вас: 120 тыс., 160 или иначе?
Налог на имущество без льгот
В Москве ставка зависит от кадастровой стоимости: 0,15% при 10–20 млн и 0,2% при 20–50 млн, вычет 20 м². Принимаю кадастр за 70% цены (допущение). Тогда за квартиру на 19 млн выходит около 11 тыс. в год, за две 22 тыс., за одну на 38 млн около 42 тыс. В 4,2% этот налог не входит: с ним около 4,1%.
Что проще продать и когда без налога
За два года доля двушек в продажах выросла с 30,8% до 37,6% (Циан и «Этажи», через ТАСС). Доля трёшек в сделках с готовыми новостройками составила 19% против 25% годом раньше («Мир квартир», июль). Две квартиры можно продавать по одной.
Срок владения без налога при продаже задаёт статья 217.1 Налогового кодекса (она о налоге с продажи жилья). Общий срок пять лет, а три года, если на дату регистрации продажи другого жилья у вас нет. Единственную большую квартиру можно продать без налога через три года. Любую из двух, пока другая остаётся у вас, через пять.
Раньше срока налог считают с дохода за вычетом либо 1 млн, либо расходов на покупку по документам. Купили за 19 млн, продали за 21: вычитаю 19 млн, база 2 млн, налог 260 тыс. (13% с базы до 2,4 млн, с части выше ставка растёт).
Срок владения вы учитываете до покупки или вспоминаете при продаже?
Итог
По доходности на рубль впереди две квартиры, пока 95 м² сдаются дешевле примерно 160 тыс. (при тех же 4,2%). Большая выигрывает сроком без налога: три года против пяти. Вторая покупка — ещё одна регистрация права за 4 000 ₽ и ещё одна приёмка квартиры.
Где этот расчёт ломается. Ставка 80 тыс. взята из диапазона: у вашей квартиры она может оказаться ниже, а простой дольше месяца. Вклад сегодня даёт больше: 19 млн под 12,68% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, вторая декада сентября) принесли бы около 2,1 млн после налога, примерно 11%. Ставка фиксируется на срок вклада, квартира остаётся активом и при снижении ставок. Рост цен не считал. При одинаковом росте метра одна большая и две малых прибавляют в рублях поровну.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного сценария и средние по рынку, у вас будут свои.
Через пять лет вы бы продали вторую квартиру или оставили в аренде?
Мой клиент два года назад купил однушку в новостройке Москвы под сдачу, подбирал её я. В сентябре жилец съехал, и квартира встала: объявление за 90 тысяч в месяц, за двенадцать дней два звонка и один показ.
Уступать 5 тысяч он не хотел: «Это же каждый месяц». Мы посчитали, сколько на самом деле стоит пустой день.
Цена пустого дня
90 000 ₽ в месяц — это 3 000 ₽ за каждый день простоя.
У уступки в 5 000 ₽ есть срок: договор аренды обычно заключают на 11 месяцев. За договор это 55 000 ₽, или 5,6% дохода за 11 месяцев.
Вопрос к тем, кто сдаёт: вы когда-нибудь переводили свой простой в рубли?
Порог в днях
Формула на три действия:
▫️ ставку в месяц делим на 30 — цена пустого дня;
▫️ уступку в месяц умножаем на 11 — её цена за договор;
▫️ второе делим на первое — порог в днях.
У клиента вышло 55 000 / 3 000 = чуть больше 18 дней. Сократит уступка простой дольше чем на 18 дней — окупилась. На меньший срок — выгоднее было ждать. Для квартиры за 60 тысяч и уступки в 3 тысячи порог около 17 дней.
Налог соотношение не меняет. Клиент самозанятый, и 4% одинаково срезают и уступку, и пустой день.
Какой порог получается у вас — больше или меньше трёх недель?
Почему 90 тысяч не работали
Объявлений об аренде в Москве стало больше почти на 29% (Циан, июнь). Ставки однушек за первое полугодие снизились на 2%. В доме клиента год назад сдавались три похожие квартиры, этой осенью вместе с соседним корпусом — девять.
Тот, кто ищет с фильтром «до 85 тысяч», объявление за 90 просто не увидит и на показ не придёт.
Для жильца ставка тоже важна: при заезде он платит первый месяц, залог и комиссию агента, всё от ставки. Если агент берёт 100% ставки, заезд при 90 тысячах стоит 270 000 ₽, при 85 — 255 000 ₽.
Кто сдаёт в новых корпусах, у вас соседей-конкурентов тоже прибавилось?
Чем закончилось
24 сентября клиент поставил 85. За четыре дня пять звонков и три показа, 1 октября жильцы въезжают. Всего квартира простояла 24 дня.
Я не уверен, что уступка вышла выгоднее. Найдись жилец за 90 к середине октября, ждать было бы дешевле.
Где этот расчёт ломается. Порог считает уступку только на один договор. Если на продлении жилец не согласится вернуть 90, уступка перейдёт и в следующие 11 месяцев и обойдётся дороже. Если квартира не сдаётся из-за мебели, фотографий или планировки, уступка не поможет и станет подарком жильцу. И ещё: с октября до декабря спрос на аренду обычно спадает (так пишет журнал Яндекс Аренды, ноябрь 2025), это играет в пользу уступки.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного объекта, у вашей квартиры будут свои.
Вы бы на третьей неделе простоя уступили 5 тысяч или держали цену до конца октября?
