Фото и коллаж - ИА Рустемпо
«Известия» сообщают о массовом банкротстве застройщиков в России. По данным исследований аналитической компании «Контур.Фокус», с начала июня по начало сентября число банкротств среди строительных компаний выросло более чем на 30%.
Какие факторы повлияли на данную ситуацию? Каков прогноз по банкротствам до конца года?
Ситуацию для ИА Рустемпо комментируют эксперты.
Арбитражный управляющий ООО «Банкротпроект», практикующий эксперт в сфере банкротства и антикризисного управления Дмитрий Иванов (Москва):
- Я бы не стал объяснять рост банкротств какой-то одной причиной. В строительстве сейчас сложилось сразу несколько обстоятельств, которые довольно болезненно накладываются друг на друга.
Главная проблема, на мой взгляд, в стоимости денег. Строительство — это бизнес, где между вложением средств и получением результата проходит достаточно много времени. Если финансирование становится дорогим, это очень быстро отражается на экономике проекта. Параллельно дорожают материалы, работы, техника, логистика.
Есть и кадровая проблема. Квалифицированных рабочих и специалистов не хватает, а значит, стоимость их труда растет. Покупатель тоже стал осторожнее. Человек не приобретает квартиру каждый месяц, и при высокой стоимости ипотеки многие предпочитают отложить покупку. При этом и возможности продавца ограничены, поскольку доступность ипотеки снизилась, а значит, продать построенное жилье по запланированной цене и с прежней скоростью становится сложнее. Для застройщика это неприятное сочетание. Расходы растут уже сейчас, а деньги от продаж могут приходить медленнее, чем предполагалось, когда проект только запускался.
Причём проблемы редко начинаются с чего-то драматичного. Обычно всё выглядит вполне буднично. Где-то подрядчик поднял цену. Где-то строительство задержалось на несколько месяцев. Продажи оказались ниже плана. Пришлось взять дополнительные деньги, чтобы закрыть текущие обязательства. Потом появился следующий платёж. И в какой-то момент собственник обнаруживает, что работает уже не на развитие проекта, а на обслуживание накопившихся обязательств.
В этом, наверное, и заключается главная опасность: пока на площадке работают люди, строится объект и компания выставляет счета, может казаться, что ситуация под контролем. Хотя финансово бизнес уже может находиться совсем в другом состоянии. Особенно уязвимы небольшие застройщики, у которых один или два проекта. Крупная компания в определенных случаях может компенсировать проблемы одного объекта за счет других направлений. У небольшого девелопера такой возможности зачастую нет.
Что касается перспектив развития ситуации, я бы не стал прогнозировать массовое банкротство всех застройщиков, – строительный рынок неоднороден, и положение компаний сильно отличается. Но я ожидаю, что до конца года давление на наиболее закредитованных игроков сохранится. В первую очередь проблемы будут у тех, чья финансовая модель изначально предполагала дешевое финансирование, быстрые продажи и отсутствие серьезного удорожания строительства.
При этом у системы долевого строительства есть важное отличие от прежних кризисов: деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах. Поэтому банкротство застройщика не означает автоматически, что покупатели останутся без своих денег. Но для самого девелопера финансовая модель всё равно может оказаться неустойчивой.
Банкротство застройщика — это не событие одного дня. Когда дело доходит до арбитражного суда, большая часть истории уже произошла. Поэтому собственнику полезнее смотреть не на сам факт появления просрочки, а на то, способна ли компания заработать достаточно денег, чтобы рассчитаться с накопившимися обязательствами.
Если проект перестал сходиться по экономике, это нужно признавать как можно раньше. Пока есть время, можно разговаривать с кредиторами, пересматривать расходы, менять структуру финансирования, искать решение по конкретному объекту. Когда компания продолжает брать на себя новые обязательства только для того, чтобы закрывать старые, ситуация становится гораздо сложнее. Поэтому я бы назвал происходящее жесткой проверкой строительного бизнеса на прочность.
Просто построить хороший объект мало. Нужно еще правильно посчитать, сколько он действительно будет стоить, сколько времени займет строительство и что произойдет с компанией, если продажи пойдут медленнее, чем рассчитывали. На этих расчётах, а не на самом строительстве, сейчас спотыкаются многие проекты.
Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева (Москва):
- Ситуация, о которой сообщают «Известия» со ссылкой на исследование аналитической компании «Контур.Фокус», требует серьёзного осмысления. С начала июня по начало сентября 2026 года число дел о банкротстве строительных компаний в России выросло с 1 089 до 1 454, т.е. более чем на 30% за три месяца. В годовом выражении показатель увеличился на 41%. Это индикатор системного стресса, который накапливался в отрасли последние два года.
Что стоит за цифрами
Основной удар пришёлся на региональных застройщиков. Среди компаний, в отношении которых идут процедуры банкротства, - «Строительная компания «Ак Барс» в Казани, СЗ «Высота» в Челябинске, СЗ «Салаир» в Сургуте, «Звезда-2013» в Перми, КДСК в Красноярске, «Авангардстрой» в Новосибирске. Это связано с географией регионов, где сконцентрированы проекты с низкой распроданностью и высокой зависимостью от льготных ипотечных программ.
Факторы, приведшие к кризису
Первым и главным фактором стало резкое падение спроса. Участники рынка связывают ситуацию со значительным снижением объёмов работ и спроса на жильё. В разных регионах падение продаж достигает 30–50% и более. Это прямо отражается на наполняемости эскроу-счетов: по данным Банка России, за январь-март 2026 года в стране продали только 5,8 млн кв. м жилья – на 39% меньше, чем кварталом ранее. Уровень покрытия задолженности застройщиков средствами на эскроу упал до 68%, а разрыв между стоимостью заключённых ДДУ и остатками на счетах вырос до 1,5 трлн рублей. Когда эскроу-счета пустеют, застройщик не может выполнять условия по проектному финансированию и пополнять оборотные средства.
Второй фактор – высокая стоимость финансирования. Ключевая ставка остаётся на уровне, который делает кредиты для девелоперов дорогими. Единицы застройщиков строят на собственные деньги, а в большинстве случаев это были кредитные средства. При падении продаж обслуживать долг становится всё сложнее.
Третий фактор – рост себестоимости строительства. Материалы, логистика, оплата труда – всё это подорожало. Одновременно накопились штрафы за просрочку сдачи жилья. По некоторым оценкам, их сумма достигла 100 млрд рублей. Это прямые убытки, которые съедают и без того скудную маржу.
Четвёртым фактором, который усугубит ситуацию, станет изменение условий семейной ипотеки с 1 октября 2026 года. Единая ставка 6% отменяется, теперь она зависит от числа детей и региона. Для семей с одним ребёнком, а это самой массовой категории заёмщиков - ставка вырастает до 10% в регионах и до 12% в столицах. Это дополнительно сокращает спрос на новостройки в массовом сегменте, который и без того просел.
Прогноз до конца года
Ситуация будет развиваться по двум сценариям в зависимости от сегмента. Для региональных застройщиков с низкой распроданностью проектов и высокой долговой нагрузкой риск банкротства остаётся критическим. По данным ЕИСЖС на 11 сентября, в России строится 120,6 млн кв. м жилья, куплено только 31%, ещё 45% квартир не нашли владельцев. В Краснодарском крае реализовано всего 19% строящегося жилья, в Ростовской области - 25%, в Тюменской - 26%. При такой распроданности и дорогом финансировании у многих региональных игроков просто не остаётся запаса прочности. До конца года число банкротств продолжит расти, прежде всего под ударом окажутся небольшие компании, которые не смогут рефинансировать долги и завершить начатые проекты.
Для крупных федеральных застройщиков ситуация иная. Они держатся за счёт масштаба, доступа к финансированию и возможности управлять репутацией. Однако и здесь риски нарастают: вице-премьер Марат Хуснуллин ранее отмечал, что риски банкротства есть у 20% застройщиков, а при сохранении текущей ситуации с ключевой ставкой и спросом доля может вырасти до 30%. Ввод жилья в России уже сократился на 14% год к году.
Что это значит для рынка
Банкротства – это не только проблема конкретных компаний. Это сигнал о том, что модель продаж, работавшая последние годы, больше не работает. Массовый сегмент, ориентированный на семьи с одним ребёнком, теряет основной драйвер. На первый план выходят те, кто готов работать с новыми инструментами, предлагаю инвестиционные решения, но не для всех проектов такой подход будет решением. Это означает, что нужно на базе сценариев развития адаптировать свой продукт и продажи. Потребность в жилье не исчезнет, остаются запросы на коммерческие площади, важно, чтобы проект отвечал потребностям рынка. Не стоит забывать, что на счетах физических лиц находится на сегодняшний день свыше 67 трлн. руб. Но у многих вклады не позволяют приобрести объект недвижимости полностью, а кредитное плечо имеет сегодня слишком высокую ставку.
Поэтому будет развиваться «бумажная недвижимость», то есть, продажа паев активов, упакованных в ЗПИФ. Не стоит забывать, что жилая недвижимость имеет слишком большой срок окупаемости, поэтому должна быть диверсификация портфеля. Рынок меняется, и выживут те, кто сможет предложить клиенту не просто квадратные метры, а работающий капитал.
Подготовил Евгений Раи
Источник - ИА Рустемпо
