"Кредитная история"

За панорамным окном - вселенная с миллиардами звёзд, миллионами созвездий и парадами планет. Частью этой красоты можно любоваться через стеклянную крышу капсульного дома.

Мы спроектировали его так, чтобы небо всегда было с тобой: рассветное, закатное, ночное- всегда разное.

За этой магией - инженерная надёжность:

- стальной каркас с тройной антикоррозийной защитой;

- двойные панорамные стеклопакеты для сохранения тепла;

- инфракрасный тёплый пол;

- приточно-вытяжная вентиляция для свежести;

- умный замок для безопасности.

Все для комфортной жизни тех, кто хочет засыпать под светом далеких звезд и просыпаться под розовым рассветным небом.

Факт, который нельзя игнорировать: минус треть за 9 месяцев
Совокупный объём инвестиций в недвижимость по РФ за январь–сентябрь 2026 года сократился на треть год к году — до 565 млрд руб. (IBC Real Estate). CORE.XP фиксирует чуть более мягкую динамику: снижение на 12%, до 600 млрд руб. Но ещё красноречивее выглядит статистика по количеству сделок: их стало на 28% меньше (всего 168 сделок). Для брокеров и собственников это не просто цифры — это маркер смены парадигмы: рынок из «рынка продавца» всё заметнее превращается в «рынок покупателя», где каждый актив нужно уметь правильно упаковать и обосновать.

Почему капитал уходит: три главных барьера
Во-первых, дорогое заёмное финансирование: высокая стоимость кредитов делает проекты менее рентабельными и повышает риски. Во-вторых, налоговая нагрузка съедает часть доходности, особенно в сегментах с низкой маржинальностью. В-третьих, срок окупаемости вырос с 9 до 12–15 лет — для многих инвесторов это уже «слишком долго». На этом фоне банковские депозиты выглядят почти как «тихая гавань»: доходность выше, риски понятнее, а деньги можно забрать быстрее. Неудивительно, что капитал уходит туда.

Сегментная картина: кто падает сильнее, а кто держится
Особенно сильно просел гостиничный сегмент: инвестиции сократились на 41% год к году, до 35 млрд руб., из‑за операционных рисков и чувствительности к колебаниям спроса. В офисной недвижимости снижение составило 22% (до 195 млрд руб.), но внутри сегмента есть «островки стабильности»: спрос на небольшие качественные блоки вырос на 31% (до 63 млрд руб.). Это говорит о том, что компании по-прежнему ищут удобные локации, но предпочитают гибкость и меньшие площади. Складской сегмент — история с нюансами: общий интерес сдерживают рост стоимости страхования и риски утраты актива, но крупные сделки (вроде продажи активов Raven Russia) создают всплески объёма и искажают картину.

Кейс: одна сделка — почти весь рынок
Продажа активов Raven Russia — яркий пример того, как одна крупная трансакция может «перевесить» всю статистику по сегменту: на неё пришлось около 86% объёма инвестиций в логопарки за период. Для брокеров это важный урок: в условиях низкой активности рынок становится «сделочным», а не массовым. Успех зависит не от количества предложений, а от умения находить точечные возможности и упаковывать их под конкретного инвестора.

Где сейчас есть деньги: ниши, которые растут даже на «холодном» рынке
• Стрессовые активы и объекты под редевелопмент: их продают с дисконтом, и это даёт шанс быстрее вернуть капитал. Профессиональные игроки и управляющие ЗПИФов как раз концентрируются здесь.
• Реконцепция ТЦ и устаревших БЦ: перераспределение площадей под фуд-холлы, коворкинги, пункты выдачи маркетплейсов — это не просто «косметика», а способ повысить трафик и арендную базу. Например, в ряде ТЦ доля фуд-кортов и сервисов выросла с 15% до 30–40% площадей — и это напрямую влияет на посещаемость и выручку.
• Небольшие офисы в сложившихся деловых районах: компании по-прежнему хотят быть ближе к клиентам и инфраструктуре, поэтому локальный спрос остаётся устойчивым.

Тренд на переосмысление: от «доходного объекта» к «активу с потенциалом»
Рынок смещается от модели «пассивного дохода» к модели «активного управления». Инвесторы всё чаще смотрят не на текущую доходность, а на потенциал: можно ли повысить трафик, сменить пул арендаторов, оптимизировать расходы, добавить новые сервисы. Для собственников это шанс: объекты с продуманной концепцией и понятными сценариями развития становятся более ликвидными, чем «просто доходные» помещения.

#аналитика #коммерческая

Читайте, где Вам удобнее:
Telegram
Max

но помещения в новом проекте R4S на Чистопрудном бульваре, 2 - уже в открытой продаже.

📍 Локация: одна из сильнейших на бульварном кольце. Помещения на первой линии, прямо у выхода из метро «Чистые пруды». Постоянный пешеходный трафик и максимальная видимость с бульвара.

🚀 В продаже 17 торговых блоков:

🔹 площади от 20,2 м2 до 187 м2

🔹 высокие потолки 4,2-4,6 м

🔹 витринное остекление

🔹 отдельные входы с фасада

💼 Инвестиционная идея: покупка помещения для сдачи в аренду. Первая линия бульвара у выхода из метро обеспечивает устойчивый спрос со стороны арендаторов большинства сегментов ритейла и услуг. Объектов такого качества в центре немного, что создаёт потенциал роста стоимости.

💸 Цены: от 75 млн ₽

🔎 Почему я слежу за этим адресом? В 2025 году проектная компания девелопера R4S Group выкупила у «Почты России» на торгах помещения в этом здании. Теперь эти помещения выходят в продажу - весьма быстрый темп для такого рода проектов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

В Мурманской области заработала программа социального арендного жилья: граждане платят четверть рыночной ставки за квартиры с отделкой и мебелью. Моя позиция: это правильный путь, но масштабировать его нужно за счёт перераспределения бюджета льготной ипотеки. В 2025 году на субсидирование ставок уйдёт 1,2 трлн рублей. На эти же деньги можно строить 200 тысяч квартир по 50 кв. м ежегодно, заселяя тех, кому банк никогда не одобрит кредит. Через шесть лет фонд составит 1,2 млн квартир для семей, которые иначе остались бы без жилья.

🌍 Мировой опыт: как социальная аренда решала жилищный кризис • Австрия (Вена): муниципальное жильё составляет двадцать пять процентов фонда, ещё тридцать пять — кооперативное. Аренда втрое ниже рыночной, очередь сократилась до двух лет. Программа существует с 1920-х годов и финансируется через целевой налог на зарплату. • Швеция (Стокгольм): муниципальные компании владеют восемнадцатью процентами жилья. Аренда регулируется переговорами профсоюзов и владельцев, рост ограничен инфляцией. Очередь на социальное жильё — в среднем восемь месяцев. • Сингапур: государственная корпорация HDB построила восемьдесят процентов жилья. Граждане арендуют или выкупают по себестоимости. За пятьдесят лет ликвидированы трущобы и обеспечено жильём девяносто девять процентов населения. • Финляндия (Хельсинки): город владеет сорока процентами жилого фонда. Социальная аренда составляет пятнадцать процентов рынка, ставка привязана к доходу семьи. Безработица среди арендаторов социального жилья ниже средней по городу.

🇷🇺 Российская математика: почему аренда эффективнее ипотеки • Себестоимость строительства в среднем по России — сто тысяч рублей за квадратный метр. С запасом берём сто двадцать тысяч. На 1,2 трлн рублей возводится десять миллионов квадратов, или двести тысяч квартир по пятьдесят метров. • Льготная ипотека помогает тем, кто уже имеет первоначальный взнос тридцать процентов и доход для одобрения кредита. Социальная аренда охватывает тех, кто не проходит банковский фильтр вообще. • Самоподдержка программы: 1,2 млн квартир при аренде десять тысяч рублей в месяц дают 144 млрд рублей годового дохода. Это позволяет строить дополнительно двадцать четыре тысячи квартир ежегодно без нового бюджетного финансирования. • Минимальная площадь пятьдесят квадратных метров исключает студии и однушки, непригодные для семей с детьми. Стандарт качества задаётся государством, а не маржой девелопера.

💡 Откуда берётся тройная наценка в коммерческом жилье • Стоимость земли и социальный оброк муниципалитетам составляют двадцать–сорок процентов конечной цены. Девелоперы строят школы, детсады и поликлиники бесплатно, перекладывая затраты на покупателя. • Подключение к коммуникациям добавляет десять–пятнадцать процентов. Прибыль банка и застройщика, маркетинг, комиссии агентов — ещё пять–семь процентов каждый. • Программы комплексного развития территорий увеличивают расходы на снос и рекультивацию промзон. Вывоз загрязнённого грунта удорожает проект на десятки миллионов. • Итог: к себестоимости сто тысяч добавляется двести тысяч надбавок. Государственное строительство для социальной аренды срезает эту наценку полностью, так как земля предоставляется бесплатно, инфраструктура строится за счёт отдельного бюджета, а прибыль не закладывается.

💡 Что это значит для вас • Семьям: следите за расширением программы в вашем регионе. Критерии отбора обычно включают доход ниже среднего, наличие детей и отсутствие жилья в собственности. • Инвесторам: сектор социального найма создаёт спрос на подрядчиков, производителей стройматериалов и управляющие компании. Это стабильный госзаказ без циклических рисков. • Муниципалитетам: программа снижает нагрузку на рынок аренды и предотвращает рост стихийных съёмных квартир без договоров. Налоговая база легализуется. • Всем: жилищная политика должна решать проблему доступности, а не поддерживать цены застройщиков. Социальная аренда — инструмент, проверенный Европой и Азией. Пора масштабировать.

Сохраняйте пост как расчёт альтернативы льготной ипотеке 💾 Ставьте 👍, если поддерживаете переход от субсидий к строительству. Пишите в комментариях: есть ли в вашем городе программа социального найма и каковы условия? #Voldemar_проАналитику #социальнаяаренда #жильё #ипотека #строительство

Помните, как год назад вся страна обсуждала историю с квартирой Ларисы Долиной в Хамовниках? Певица продала жильё за 112 млн рублей, а потом заявила, что действовала под влиянием телефонных мошенников, и попыталась оспорить сделку. История получила настолько громкий резонанс, что в народе появился термин «эффект Долиной» — целое явление, которое, по оценкам экспертов, едва не парализовало вторичный рынок жилья.

Суть проблемы в чём: продавцы, которые получили деньги за квартиру и добровольно подписали договор, массово пошли в суды с требованием вернуть жильё. Мотивировка одна — «меня обманули», «я не понимал, что делаю», «мошенники заставили». А покупатели, заплатившие миллионы, оставались и без квартиры, и без денег.

Масштаб впечатляет: по данным Telegram-канала Shot, ущерб от «схемы Долиной» за год превысил 2 миллиарда рублей, минимум 200 семей через суд пытаются вернуть квартиры, купленные у пенсионеров. Среди пострадавших — молодые семьи, инвалиды, люди, которые годами копили на своё жильё. Они устраивали флешмобы с фотографиями, умоляя разобраться в ситуации, потому что судебные разбирательства затягивались, а люди продолжали жить в съёмных квартирах.

Но вот что важно знать: Верховный суд РФ в своём тематическом обзоре от 01.07.2026 изменил правила игры. Теперь суды обязаны оценивать не только состояние продавца, но и добросовестность покупателя. Это ключевой сдвиг.

Вот что изменилось — коротко и по делу:

1. Продавец заявил, что заблуждался в мотивах сделки — не работает.
Если продавец понимал, что подписывает именно договор купли-продажи и что право собственности перейдёт покупателю, — сделка остаётся в силе. Заблуждение относительно мотивов (например, «думал, что это защита от мошенников») больше не является основанием для отмены.

2. Психическое заболевание продавца — не автоматом.
Нужно доказать, что именно в момент подписания продавец не мог понимать свои действия. Если болезнь в ремиссии, а поведение было осмысленным (переговоры, получение денег, регистрация) — сделку сохраняют.

3. «Мнимая сделка» — только если обе стороны не хотели последствий.
Если покупатель реально хотел купить квартиру (оформил ипотеку, оплатил цену), одного заявления продавца о мнимости недостаточно.

4. Продажа без согласия супруга — недостаточное основание для отмены.
Суд обязан выяснить, знал ли покупатель о несогласии второго супруга. Без этого покупатель защищён.

5. Двойная реституция — теперь обязательна.
Нельзя вернуть квартиру продавцу и оставить покупателя без денег. Суд обязан применить двустороннюю реституцию, кроме исключительных случаев, прямо указанных в законе.

💡 Что это значит на практике?

Покупателю стало сложнее потерять квартиру, если он действовал добросовестно. Продавцу теперь нужно доказывать не просто своё «заблуждение», а недобросовестность покупателя. Судебная практика серьёзно меняется — и это хорошая новость для тех, кто покупает жильё честно.

Но при этом покупатели на вторичке до сих пор перестраховываются как могут: просят нотариусов останавливать сделки, если продавец путается в показаниях, обходят соседей с письменными опросами, фиксируют на видео. Один нотариус рассказывала: пожилая продавщица выходила в коридор созваниваться с «кураторами», а на вопрос «Вам из ФСБ не звонили?» удивлённо ответила: «А что, с вами тоже?». Это уже не смешно — это рынок, на котором люди боятся продавать и покупать.

❓ Остались вопросы по сделкам с недвижимостью, оспариванию договоров или защите прав покупателя?

Пишите! Я практикующий юрист с большим опытом в таких делах. Разберём вашу ситуацию и найдём решение: https://yuristtmn.ru/

Осенью дачный сезон постепенно подходит к концу, и владельцам загородных домов пора подготовить недвижимость к длительному отсутствию. Грамотная подготовка поможет сохранить дом и избежать неожиданных расходов весной.

«Перед отъездом прежде всего стоит проверить инженерные системы. Несколько простых действий позволят снизить вероятность аварий и дорогостоящего ремонта», — рассказывает Антон Иванов, руководитель управления андеррайтинга имущественных видов страхования «Абсолют Страхование».

Начать стоит с водоснабжения: перекрыть вентили и слить воду из труб. При замерзании она расширяется и может повредить систему. Бойлер, насос и другое оборудование также необходимо подготовить к холодному сезону в соответствии с рекомендациями производителя.

Если дом не будет использоваться осенью и зимой, рекомендуется перекрыть подачу газа. Это позволит снизить вероятность утечки в период отсутствия жильцов.

Отдельное внимание стоит уделить электроснабжению. Перед отъездом следует отключить бытовые приборы и автоматы в распределительном щитке, предварительно убедившись, что постоянное питание не требуется для отопления, сигнализации или других систем. При полном отключении электричества важно передать показания счетчика управляющей или ресурсоснабжающей организации.

Осенью загородная недвижимость подвергается и другим сезонным угрозам. Сильный ветер и осадки могут повредить кровлю, окна и водостоки, неисправность электропроводки или отопительного оборудования — стать причиной пожара, а протечки — привести к заливу помещений. Дополнительные угрозы — падение деревьев и веток, а также противоправные действия третьих лиц.

«Перед закрытием сезона желательно осмотреть кровлю, окна, двери и водостоки, убрать с участка легкие предметы и по возможности организовать периодический контроль за домом. Снизить финансовые последствия непредвиденных событий поможет и страхование недвижимости. В зависимости от условий договора полис может покрывать ущерб от пожара, залива, стихийных явлений, падения деревьев и других предусмотренных рисков», — отмечает Антон Иванов.

При выборе полиса важно заранее ознакомиться с перечнем застрахованных рисков и требованиями к эксплуатации недвижимости в период длительного отсутствия собственников.

#абсолютстрахование #страхование #недвижимость

Друзья, привет! 👋

📣 В этом месяце у нас получилось ускорить процесс регулярных выплат — они были направлены вчера!

Мы продолжаем налаживать процессы и работать над тем, чтобы выплаты поступали на 8-й рабочий день месяца.

Выплаты происходят по цепочке: 

1️⃣ Выплата дохода по паям с нашей стороны в национальный расчетный депозитарий и расчетные счета

2️⃣ Направление денежных средств брокерам/регистраторам

3️⃣ Выплата дохода инвестору 

❗️Зачисление на брокерские счета занимает 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~665 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за сентябрь 2026 г:

- ПАРУС-ОЗН: 72,45 ₽ (10,1% от 8 568 ₽)

- ПАРУС-СБЛ: 13,67 ₽ (9,5% от 1 723 ₽)

- ПАРУС-НОРД: 12,67 ₽ (12,7% от 1 194 ₽)

- ПАРУС-ЛОГ: 14,03 ₽ (14,7% от 1 144 ₽)

- ПАРУС-ДВН: 9,48 ₽ (10,2% от 1 120 ₽)

- ПАРУС-КРАС: 9,56 ₽ (13,6% от 844 ₽)

- ПАРУС-ТРМ: 8,70 ₽ (12,7% от 820 ₽)

- ПАРУС-ЗОЛЯ: 8,63 ₽ (13,5% от 769 ₽)

- ПАРУС-НиНо: 9,38 ₽ (15,3% от 738 ₽)

- ПАРУС-МВ: 8,25 ₽ (11,2% от 883 ₽)

Доходность* рассчитана от цены закрытия 11.10.2026 по формуле: ежемесячная выплата на пай х 12 / рыночная цена х 100.

💰Предложение паев в стакане (на 13.10.2026, 12:00):

- ПАРУС-МАКС: ~167 млн ₽ (107 884 шт.)

- ПАРУС-МВ: ~636 млн ₽ (706 913 шт.). 

Ваш PARUS! 💚

Инвестиционные паи ограничены в обороте: https://parus.properties/notice. Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

*Доходность рассчитана исходя из текущего размера ежемесячной выплаты на один пай до удержания НДФЛ и рыночной цены на дату расчета. Расчет предполагает сохранение текущего размера выплат в течение 12 месяцев. Биржевые котировки и размер выплат могут изменяться, поэтому фактическая доходность инвестора может отличаться от указанной.

#парус #зпиф #коммерческая_недвижимость

Когда я впервые увидел цену кладовки в московской новостройке, я честно усмехнулся. 600 тысяч за чулан без окон? А потом посчитал доходность — и смеяться расхотелось. Рынок квартир требует миллионов, а тут порог входа — как у хорошего смартфона. Но с подвохами, о которых лучше знать заранее.

Что это вообще такое

Кладовки (келлеры) и машиноместа — это микронедвижимость. Помещения площадью до 30 м², которые после регистрации в Росреестре становятся полноценным активом: можно сдавать, продавать, оставлять в залог. Порог входа — от 150 до 600 тысяч рублей за кладовку и от 1 до 2,5 млн за машиноместо.

За последние два года интерес к этим объектам вырос на 20%, а количество сделок по аренде парковок — на 35%. Причина простая: квартира для сдачи стала недоступной из-за ипотечных ставок, а микронедвижимость — вот она, рядом. И это, честно говоря, логично: когда не можешь позволить себе квартиру, начинаешь смотреть на то, что по карману.

Цифры, от которых хочется считать

Средняя цена кладовки в новостройках «старой» Москвы за год выросла на 45% — до 1,6 млн рублей. В комфорт-классе — 0,9 млн, в бизнес-классе — 1,4 млн, в премиуме — 1,9 млн. Типовая кладовка 4–5 м² в 2025-м стоила около 740 тыс. рублей.

А теперь доходность. При стоимости 2 млн рублей средний доход с кладовки оценивается в 8–15% годовых с окупаемостью за 7–12 лет. Аренда кладовки в крупных городах — 5–10 тыс. рублей в месяц, в густонаселённых ЖК без балконов — до 20 тыс..

Машиноместа скромнее: средняя доходность 6,5–8% годовых по Москве. Но отдельные объекты в дефицитных локациях дают 11–18%. Например, в Алексеевском районе — 11,6%, в Лефортово — 10,1%. Однушка в Москве приносит около 5%, парковка — 7%. Разница ощутимая.

Где подвох

Первый — ликвидность. Продать кладовку сложнее, чем квартиру. Покупатель — почти всегда резидент того же ЖК. Эксперты прямо говорят: говорить о кладовках как об инструменте перепродажи невозможно. Это актив «купил и держу», а не спекуляция.

Второй — спрос падает. В 2025 году сделки с кладовыми в московских новостройках упали на 21%, ипотечные — на 28%. Застройщики выводят кладовки на поздних стадиях, когда квартиры уже проданы. Предложение растёт, а покупателей всё меньше. И это немного напрягает.

Третий — застройщики завышают цену. На этапе сдачи дома «удобство» продают с наценкой. Реальная рыночная цена формируется через полгода-год, когда виден настоящий дефицит.

Что это значит для вас

Если бюджет до 500 тысяч — кладовка в густонаселённом ЖК без балконов может дать 10% годовых. Это выше вклада. Но помните: это не спекуляция, а долгосрочная сдача.

— Смотрите на ЖК без балконов и кладовых в проекте — там спрос гарантирован.
— Проверяйте расположение: кладовка у паркинга ликвиднее, чем на этаже.
— Машиноместо в дефицитной локации — можно рассмотреть, если бюджет позволяет. Доходность выше квартиры, но ликвидность ниже.
— Не ждите быстрой перепродажи. Это актив «купил и держу».

Контраргумент: при стоимости квартиры в 10 раз выше машиноместа, а доходности — всего на 2 п.п. выше, микронедвижимость выигрывает только за счёт низкого порога входа. Если у вас есть 5 млн — квартира может быть логичнее.

❓ Выгодно ли покупать кладовку для сдачи в аренду? Да, в густонаселённых районах спрос высок, порог входа и затраты на содержание минимальны. Доходность может достигать 10–15% годовых.

❓ Какая реальная доходность у машиномест и кладовок? В пересчёте на вложенный капитал — 6,5–8% для машиномест и 8–15% для кладовок, что выше классической аренды жилья.

А вы рассматривали микронедвижимость как инвестицию? Или считаете, что без окон это не актив? Делитесь в комментариях 👇

#Finbazar_недвижимость #микроинвестиции #пассивныйдоход #лайфхаки

«Самолёт» попал под санкции ЕС

Евросоюз ввёл санкции против девелопера «Самолёт» и его гендиректора Анны Акиньшиной. Формальное основание — утверждение, что компания использовала рабочую силу из КНДР на стройках во Владивостоке, что ЕС считает нарушением санкций ООН. В пресс-службе «Самолёта» заявили, что операционная работа идёт в плановом режиме, а строительная отрасль в России практически на 100% использует отечественные материалы и оборудование.

ФАС оштрафует «ПИК» и «Ловител»

ФАС оштрафует группу «ПИК» и оператора связи «Ловител» (бренд Lovit) за ограничение доступа провайдеров в дома. Операторы пожаловались на препятствия в жилых комплексах «ПИК» — ограничения доступа к кабельным вводам со стороны лиц, не входящих в группу компаний. Должностных лиц управляющих компаний ждут штрафы от 20 до 50 тыс. рублей или дисквалификация до 3 лет. «Ловител» грозит оборотный штраф от 1 до 15% выручки на рынке доступа к интернету.

Рижский рынок уйдёт с молотка

Власти Москвы выставили на торги право застройки участка 3,2 га в Мещанском районе, где находится Рижский рынок. Победитель сможет построить общественно-деловой центр площадью 170 тыс. кв. м, включая гостиницу на 380 номеров. Рижский рынок и универмаг «Крестовский» подлежат сносу или реконструкции. Начальная цена — 155,4 млн рублей, торги пройдут 19 ноября.

ЖК на месте «Правды» построят к 2029 году

Жилой комплекс из двух башен высотой около 80 метров на месте комбината газеты «Правда» в Москве построят в 2029 году. В проекте — 425 квартир, 69 кладовых, подземный паркинг на 248 мест, кафе, ресторан, магазин и фитнес-центр. Партнёр проекта — ВТБ. Общий объём инвестиций — 17,6 млрд рублей.

Росреестр Москвы поставил рекорд

В сентябре управление Росреестра по Москве приняло 170,7 тыс. электронных заявлений на регистрацию прав и кадастровый учёт — рекорд года. За месяц показатель вырос на 25,7%, за год — на 24%. Всего за январь–сентябрь поступило более 1,25 млн электронных заявлений, что на 5,5% больше, чем за девять месяцев 2025 года.

#недвижимость #Самолет #санкции #ЕС #ПИК #ФАС #Ловител #Рижскийрынок #Москва #Правда #Росреестр #девелопмент

Продажи новостроек в очередной раз вернулись к росту перед изменением «Семейной ипотеки». В сентябре застройщики реализовали 2,4 млн м² жилья на 495 млрд руб. — на 12% больше по площади и на 11% по объёму поступлений, чем годом ранее, подсчитали в Аналитическом центре ДОМ.РФ.

Сентябрь стал третьим с начала года месяцем, когда продажи превысили прошлогодний уровень. Как и в январе и июне, спрос подстегнули новости об изменении условий «Семейной ипотеки». Именно она обеспечила ускорение продаж — сделки без ипотеки и по другим программам, по нашим оценкам, снизились.

Рост продаж охватил 63 из 89 регионов, причём за пределами крупнейших рынков он оказался заметно выше —+23% г/г против +2% г/г в топ-10 субъектах по объёмам строительства. 

Несмотря на значительный прирост продаж в отдельных регионах-лидерах (+63% г/г в Ленинградской области, +41% в Башкортостане, +28% в Московской области), общую статистику по топ-10 тянет вниз снижение в столичном регионе. 

В Москве сентябрьские продажи в годовом выражении снизились на -27% г/г. Спрос в столице сокращается с февраля на фоне высокой базы 2025 г., уменьшения объёма строительства и роста цен (+7% за 8 мес. 2026 г. в массовом сегменте и +8% в бизнес- и элит-классе). 

Всего с начала года в России продано 17 млн м² жилья (+3% г/г) на 3,5 трлн руб. (+6%).

Сентябрьский рост спроса вернул соотношение распроданности и стройготовности к уровню в 70% (+2 п.п. за месяц), однако этот эффект будет временным. Срок реализации непроданного строящегося жилья остался неизменным — 3,2 года.

#домрф
$DOMRF

Модульный дом не имеет закреплённой функции.

Объект адаптируется под задачи владельца без доработок конструкции:

- Частная резиденция.

Круглогодичное проживание одного или двух человек. Полноценный санузел, тёплый пол, кухня - всё для жизни без компромиссов.

- Гостиничная инфраструктура.

Готовый номер для глэмпинга, курортного отеля или загородного клуба. Не требует строительных работ.

- Представительская функция.

Переговорная, приёмная, офис для удалённой работы на территории партнёра или выставочной площадке.

- Творческая студия.

Архитектурно нейтральное пространство с качественным светом- для художников, дизайнеров, керамистов.

- Ритейл и сервис.

Мобильная лавка, кофейня, пункт аренды или выдачи. Возможна кастомизация фасада, внутренней отделки и планировки.

 ​$SMLT

12 октября 2026 года Евросоюз утвердил 22-й пакет санкций против России — крупнейший с начала боевых действий на Украине в 2022 году. В перечень вошли почти 1600 организаций и физических лиц, среди которых оказался и крупнейший девелопер страны — группа компаний «Самолет» — вместе со своим генеральным директором Анной Акиньшиной. Формальным поводом для включения в санкционный список стало обвинение в привлечении рабочей силы из КНДР на строительных проектах во Владивостоке, что в Брюсселе сочли нарушением резолюции ООН от 2017 года. Однако за этой формулировкой стоит гораздо более сложная история — финансовые трудности девелопера, кадровый голод в отрасли и геополитическая логика европейских ограничений. 

Контекст: 22-й пакет — крупнейший с 2022 года

Министры иностранных дел стран ЕС утвердили новый пакет санкций 12 октября 2026 года. Глава евродипломатии Кая Каллас подчеркнула, что ограничения нацелены на то, чтобы сделать производство российского вооружения «значительно более трудным, медленным и дорогим». В санкционные списки вошли 826 компаний и организаций и 743 физических лица.

Помимо «Самолета», под ограничения попали Горьковский автомобильный завод, производители электроники «Аквариус» и «Ангстрем», «ОДК — Газовые турбины», «ОДК — Пермские моторы» и ряд других предприятий. Санкции также введены против гендиректора «Аквариуса» Игоря Янакевича и руководителя холдинга «Кордиант» Дмитрия Горбачева. Для всех фигурантов списка предусмотрена заморозка активов в ЕС, запрет на предоставление денежных средств и экономических ресурсов, а для физических лиц — запрет на въезд в Евросоюз. 

Предыстория: путь Анны Акиньшиной в «Самолете»

Анна Акиньшина возглавила ГК «Самолет» в ноябре 2024 года, сменив на этом посту Андрея Иваненко, который остался в составе совета директоров компании. До этого назначения она проработала в «Самолете» два года, руководя финансовым блоком Московского бизнеса девелопера с оборотом 240 миллиардов рублей, а также всей финансовой функцией группы.

До прихода в «Самолет» Акиньшина более семи лет занимала руководящие должности в таких компаниях, как «Магнит», Х5 Retail Group и «Сбер Еаптека». Её карьерный путь — классическая история топ-менеджера из сектора ритейла, перешедшего в девелопмент. В момент назначения она заявляла: «Для меня огромная честь и ответственность возглавить компанию — лидера строительной отрасли в России. На сложном рынке моя задача — повысить прибыльность бизнеса, увеличить возврат инвестиций для наших акционеров».

Однако «сложный рынок» оказался куда сложнее, чем можно было предположить. 

Финансовый кризис «Самолета»: от дивидендов до письма в правительство

К 2026 году ГК «Самолет» столкнулась с серьезными финансовыми трудностями. Генеральный директор компании направила в правительство России письмо с просьбой о государственной поддержке. В обращении говорилось о риске «неисполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами».

Масштаб обязательств впечатляет: в 2026 году группа планировала построить около 4,5 млн квадратных метров жилья (порядка 110 000 квартир), ввести в эксплуатацию 1,9 млн квадратных метров, передать клиентам 45 000 квартир, сдать 16 школ и 9 детских садов. Основными покупателями жилья от «Самолета» выступают молодые семьи и семьи с детьми, впервые покупающие жилье, со средним доходом 200 тысяч рублей на семью.

В качестве причин кризиса в письме назывались четыре основные проблемы:

Первая — изменения в политике Центробанка и в вопросах выдачи ипотеки. «Начиная с середины 2024 года компания столкнулась с изменениями принципов льготной ипотеки и резким ростом ключевой ставки, что негативно повлияло на объемы продаж и финансовые расходы компании», — говорилось в обращении. Согласно обращению в правительство, финансовые расходы по кредитам за 2024–2025 годы выросли примерно до 160 млрд рублей. Это не общий долг компании, а именно расходы на обслуживание кредитного портфеля за два года, вызванные изменением параметров льготной ипотеки и резким повышением ключевой ставки. Для сравнения: по итогам 2025 года проценты к уплате составили 44,7 млрд рублей — на 29% больше, чем годом ранее. Общий долг компании достиг 238 млрд рублей, из которых 180 млрд — долгосрочные обязательства и 58,5 млрд — краткосрочные. Чистый долг (с учётом эскроу) оценивался примерно в 373 млрд рублей. На выплату процентов ежегодно уходит 37,3 млрд рублей.

Вторая — так называемый «потребительский терроризм», потери от которого оценены в 43 млрд рублей. Речь идет о массовых судебных процессах получателей жилья против группы компаний. По данным «Самолета», в 2024 году всего 15 «юристов-оптовиков» вели 70% таких дел.

Третья — действия государства по изъятию активов недружественных стран, что также создавало неопределенность для бизнеса.

Четвертая — неожиданная смерть крупнейшего акционера компании.

На фоне этих проблем акции «Самолета» пережили драматическое падение. Во время выхода на IPO в 2020 году они размещались по 950 рублей. В марте 2026 года стоимость обновляла минимумы на уровне около 750 рублей, а уже в июле, на фоне отказа от выплаты дивидендов, впервые упала ниже 300 рублей. К моменту объявления санкций акции дешевели до 237,2 рубля — почти на 100 рублей меньше, чем месяцем ранее. 

Северокорейский след: что именно вменяют «Самолету»

Официальное обоснование санкций против ГК «Самолет» и Анны Акиньшиной содержится в постановлении Совета ЕС. Согласно документу, компания «нанимала рабочих из КНДР», а Акиньшина «отвечает за управление и деятельность компании». В санкционном регламенте ЕС указывается, что «Самолет» привлекал граждан КНДР как минимум с 2022 года, оформляя их через цепочку субподрядных организаций.

Информация о северокорейских рабочих на объектах «Самолета» появлялась еще весной 2025 года. Тогда власти Владивостока опубликовали видео со стройплощадки девелопера, на котором были запечатлены рабочие, предположительно из КНДР. Еврочиновники утверждают, что компания использовала рабочих из КНДР на стройках во Владивостоке, что является нарушением резолюции ООН, запрещающей странам-членам ООН нанимать северокорейских граждан на работу. 

Реакция рынка и возможные последствия

Санкции ЕС против «Самолета» и его гендиректора — не первый случай давления на российский девелоперский сектор. Ранее под ограничениями Евросоюза уже оказались крупнейшая девелоперская компания страны ПИК и её основатель Сергей Гордеев, а в 20-й пакет санкций был включён основатель «Группы ЛСР» Андрей Молчанов. Однако для «Самолета», который до сих пор оставался вне западных санкционных списков, это событие означает качественное изменение ситуации: компания теряет статус «чистого» застройщика и попадает в один ряд с уже ограниченными конкурентами.

Заморозка активов в ЕС и запрет на предоставление денежных средств означают, что европейские компании и граждане не смогут вести дела с «Самолетом» или Акиньшиной лично. Для самой компании, чей бизнес сосредоточен преимущественно внутри России, прямые финансовые последствия могут быть ограниченными. Однако есть косвенные риски: санкции затрудняют привлечение международного финансирования, сотрудничество с иностранными поставщиками строительных материалов и технологий, а также участие в совместных проектах.

Для Анны Акиньшиной санкции означают персональный запрет на въезд в Евросоюз и заморозку любых активов, которые могут находиться на территории ЕС. Учитывая её карьерный путь в международных ритейл-компаниях, такие ограничения могут существенно сузить возможности для профессиональной деятельности за пределами России. 

Что дальше: «Самолет» между санкциями и господдержкой

Ситуация вокруг «Самолета» развивается на пересечении двух тревожных трендов. С одной стороны — это финансовый кризис, вызванный макроэкономической политикой и структурными проблемами в отрасли. С другой — геополитические ограничения, которые делают положение компании еще более уязвимым.

Обращение Акиньшиной в правительство с просьбой о поддержке — признак того, что руководство компании осознает масштаб угрозы. «Самолет» запросил у правительства льготный кредит на 50 млрд рублей сроком до трёх лет, предлагая взамен блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа. Однако межведомственная комиссия правительства отказала девелоперу в прямой субсидии, признав его финансовое положение некритическим. Гендиректор Анна Акиньшина подтвердила отказ 24 февраля 2026 года, назвав запрос «одним из сотни» инструментов оптимизации расходов. Дополнительно компания заявляла о готовности обеспечить внешнее финансирование до 10 млрд рублей, но эта сумма была частью пакетного предложения, а не самостоятельным запросом к государству.

Для Анны Акиньшиной этот санкционный пакет стал первым в её карьере. Человек, который строил карьеру в «Магните» и Х5 Retail Group, теперь оказался в одном списке с руководителями оборонных предприятий и участниками выборов на «новых территориях». Это символический сдвиг: российский девелопмент, который долгое время оставался в стороне от санкционных войн, становится их полноценным участником. 

Заключение: «Самолет» как зеркало эпохи

История с санкциями против ГК «Самолет» и Анны Акиньшиной — это не просто очередной эпизод в длинной череде европейских ограничений. Это индикатор того, как глубоко геополитические конфликты проникли в повседневную экономическую жизнь России. Девелопер, строящий жилье для молодых семей, оказывается в одном санкционном списке с производителями вооружений. Гендиректор, чья карьера строилась на управлении финансами в ритейле, становится фигурантом санкционного регламента ЕС.

«Самолет» всегда позиционировал себя как компания, делающая жилье доступным для обычных людей. Теперь же ей предстоит доказывать, что она способна выжить в условиях, когда доступ к внешним рынкам закрыт, а внутренний рынок переживает не лучшие времена. Сможет ли компания удержаться на плаву — вопрос открытый. Но одно можно сказать точно: санкционный пакет долетел до «Самолета», и обратного пути уже нет.

Позже от компании последовал комментарий, в котором отмечалось, что Группа продолжает вести всю операционную работу в плановом режиме.

Традиционно строительная отрасль в России практически на 100% использует отечественные материалы и оборудование, и группа «Самолет» - не исключение.

В компании добавили, что в настоящий момент изучают официальный релиз Европейского Союза, и после получения всех необходимых материалов, тщательного анализа причин, по которым наложены санкции, вернутся с комментарием по существу сложившейся ситуации.

​$SMLT

Помню, как лет десять назад слово «ТЦ» звучало как приговор для стрит-ритейла. Все говорили: «Кто пойдёт в магазин у дома, если рядом огромный молл с фудкортом и кино?» Я и сам так думал. А потом увидел, как арендаторы начали съезжать из этих самых моллов, а первые этажи жилых домов — наоборот, обрастать кофейнями, аптеками и пунктами выдачи. Забавно, как рынок разворачивается. И знаете, цифры это подтверждают. Честно, когда я смотрю на эти данные, мне немного жаль владельцев долей в старых ТЦ — но рынок есть рынок.

Почему ТЦ сдают позиции

В 2025 году 80% торговых центров столкнулись с падением посещаемости. Почти каждый пятый ТЦ зафиксировал обвал оборота на 20%. Посещаемость упала на 23% к доковидному уровню. Обидно? Ещё как. Потребитель просто переключился на маркетплейсы — оборот интернет-торговли достиг 18% от всего розничного рынка.

Вакантность в качественных ТЦ Москвы выросла до 9,7% по итогам 2025 года. В 2026-м аналитики ждут 10,5%. Доходность крупных региональных моллов упала до 6–7% годовых. А каждый десятый ТЦ в России рискует закрыться до конца 2027 года. Грустная картина, если вы держатель доли в таком объекте. Я бы на месте такого инвестора уже нервно пил чай.

Почему стрит-ритейл выигрывает

Средняя доходность стрит-ритейла в Москве по итогам 2025 года — около 9,5%. В спальных районах и зоне ТТК–МКАД доходит до 9–12%. Ставки капитализации в первом полугодии 2026-го — 11,5–13,5%. Для сравнения: офисы дают 11–12,5%, склады — 11,25–13%. Стрит-ритейл в лидерах. И это уже не случайность, а тенденция.

Почему так? Три причины.

— Меньше операционных расходов. Нет общих зон, охраны, эскалаторов, клининга огромных атриумов.
— Трафик «по пути домой». Люди заходят в аптеку или ПВЗ не потому, что запланировали, а потому что это по дороге. В ТЦ нужно специально ехать. Согласитесь, в субботу после работы мало кому хочется тащиться через весь город.
— ПВЗ стали главным драйвером. Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет открывают точки тысячами. Пункт выдачи — почти единственный арендатор, который сегодня гарантированно платит.

Где подвох

Не всё так радужно, и я не хочу вас обманывать. Рынок стрит-ритейла тоже охлаждается. Сроки экспозиции растут, арендные ставки в отдельных сегментах снижаются на 15–20% от недавних максимумов. Рестораны закрываются, продуктовые сети корректируют планы. Когда я вижу такие новости, внутри что-то ёкает — потому что помню, как быстро всё может развернуться.

Инвестиции в стрит-ритейл Москвы в 2025 году выросли на 10% — до 873 млрд рублей. Но новое предложение сократилось на 9%. Качественных помещений мало, цены растут. Средняя стоимость аренды в ЖК достигла 4,3 тыс. рублей за квадрат в месяц. За три года цены на такие помещения выросли в 1,5–2 раза. Успеть вскочить в уходящий поезд становится всё сложнее.

Что это значит для вас

Для частного инвестора с бюджетом до 20–30 млн рублей стрит-ритейл в спальном районе с высокой плотностью населения сейчас предлагает лучшую риск-скорректированную доходность, чем доля в крупном ТЦ.

— Смотрите на первые этажи новых ЖК комфорт- и бизнес-класса: там формируется трафик с нуля, цена входа ниже.
— Обращайте внимание на помещения с арендатором — ПВЗ, аптека, кофейня. Это снижает риск простоя.
— Считайте окупаемость: в спальных районах она держится в коридоре 8–12 лет.
— Помните про налоговую реформу — она давит на малый бизнес, а значит, и на арендаторов.

Контраргумент: районные ТЦ в густонаселённых районах с продуктовым якорем и услугами повседневного спроса остаются стабильными активами с доходностью 8,5–9%. Но это уже не «молл» в классическом смысле — это торговый центр у дома. И в этой нише конкуренция только растёт.

❓ Что такое стрит-ритейл? Это формат коммерческой недвижимости, где торговые точки расположены на первых этажах зданий с отдельным входом с улицы, а не внутри торговых центров.

❓ Почему стрит-ритейл сейчас выгоднее торговых центров? Из-за меньших эксплуатационных расходов, стабильного пешеходного трафика и растущего спроса на товары и услуги «у дома».

А вы что выбрали бы — помещение на первом этаже или долю в ТЦ? Или вообще не смотрите в эту сторону? Делитесь в комментариях 👇

#Finbazar_недвижимость #стритритейл #коммерческаянедвижимость #инвестиции

«Атриум» - один из старейших розничных ЗПИФ недвижимости в России. Внутри фонда одно помещение площадью 1 110,3 м² на первом этаже ТРЦ «Атриум» у Курского вокзала, арендатор «Л'Этуаль», договор до 2030 года. Паёв 1 280 000, выплаты идут каждый месяц.

Фонд удобен для проверки главного вопроса частного инвестора: можно ли купить ЗПИФ и жить на ренту. Пятнадцать лет истории дают достаточно статистики для анализа. Считаем с сентября 2011 года, сразу после дробления паёв, по август 2026 года.

Как росли выплаты в рублях

В сентябре 2011 года фонд распределил 8 443 484,56 ₽ на все паи, это 6,60 ₽ на пай. В августе 2026 года - 24 046 586,11 ₽, или 18,79 ₽ на пай.

Рост в 2,85 раза, или +184,8% за пятнадцать лет. Среднегодовая индексация выплат 7,3%.

Теперь сравним с инфляцией. За тот же период цены в России выросли в 2,78 раза, это 7,09% годовых. То есть рента росла практически вровень с инфляцией и обогнала её за полтора десятка лет всего на 2,55%.

Как росли выплаты в долларах

Тот же денежный поток в валюте выглядит иначе:

• сентябрь 2011 года: 263 780 $ на все паи, курс ЦБ 32,0096
• август 2026 года: 278 082 $, курс ЦБ 86,4730

Рост всего +5,4% за пятнадцать лет, то есть 0,35% годовых. Долларовая инфляция за это время составила +47,6%, или 2,65% годовых.

Пример первый: вложили 10 млн ₽ в сентябре 2011 года

По 820 ₽ за пай это 12 195 паёв. Остаток — 100 ₽.

• доход в сентябре 2011 года: 80 444 ₽ в месяц
• доход в августе 2026 года: 229 100 ₽ в месяц до налога, на руки после НДФЛ по ставке 13% около 199 317 ₽

Всего за пятнадцать лет фонд выплатил на эти паи 23 471 491 ₽, 2,35 первоначального вложения.

Тело по биржевой цене 2 990 ₽ на 9 октября 2026 года выросло с 10 млн до 36 463 050 ₽: рост в 3,65 раза, +264,6%, среднегодовой прирост 9,0%. Это выше инфляции, то есть в реальных деньгах капитал прибавил около 31,3% за пятнадцать лет.

Но ликвидности в стакане мало, и продать разом 12 195 паёв по биржевой цене, скорее всего, не выйдет. Если считать по расчётной стоимости пая, а это 2 016,10 ₽ на 30 сентября 2026 года, те же паи стоят 24 586 339,50 ₽: рост в 2,46 раза, +145,9%, среднегодовой прирост 6,2%. Это уже ниже инфляции, и в реальном выражении тело теряет около 11,5%.

Пример второй: вложили 100 000 $ в сентябре 2011 года

По курсу 31,8751 на 30 сентября 2011 года это 3 187 510 ₽ и 3 887 паёв. Остаток — 170 ₽.

• доход в сентябре 2011 года: 801 $ в месяц
• доход в августе 2026 года: 844 $ в месяц, или 73 023 ₽

За пятнадцать лет рентой получено 121 841 $. Вложенная сумма вернулась рентой с превышением на 21,8%, а тело выросло до 136 063 $ по биржевой цене, плюс 36,1%.

В реальном выражении тело похудело примерно на 7,8%, а валютный доход за пятнадцать лет почти не вырос.

Итог: сколько реально заработал инвестор

Вложили 10 млн ₽ в сентябре 2011 года, за 180 расчётных месяцев получили 178 выплат, 9 октября 2026 года условно продали паи.

Вариант первый, по биржевой цене:

• выплаты за 15 лет: 23 471 491 ₽
• тело на выходе: 36 463 050 ₽
• итого на руках: 59 934 641 ₽, или 5,99 вложения
• IRR в рублях 18,81%, в долларах 10,02%

Вариант второй, по расчётной стоимости пая:

• выплаты за 15 лет: 23 471 491 ₽
• тело на выходе: 24 586 339,50 ₽
• итого на руках: 48 057 930 ₽, или 4,81 вложения
• IRR в рублях 17,34%, в долларах 8,48%

Правда на самом деле где-то посередине. Сейчас фонд торгуется выше рсп примерно на 48,3%.

Так можно ли жить на пассивный доход от ЗПИФ?

Можно, но без иллюзий роста. 10 млн в 2011 году давали 80 444 ₽ в месяц, в августе 2026 года те же паи дали 229 100 ₽ до налога. Выглядит как рост почти втрое, а по покупательной способности это одни и те же деньги. Но нам по сути это и нужно, чтобы доход сохранялся примерно на том же уровне в реальных деньгах за вычетом инфляции, чтобы сохранять тот же уровень жизни.

Аренда индексируется примерно на инфляцию, тело подтягивается примерно на тот же уровень. Жить на такой доход можно примерно так же, как пятнадцать лет назад, но богаче от этого не становишься. Чтобы доход обгонял цены, часть выплат нужно реинвестировать.

За что ЗПИФ «Атриум» можно похвалить: за пятнадцать лет не было выплат лишь за апрель и май 2020 года. Затем в июле выплатили за июнь 30,15 млн ₽ - можно сказать всю сумму за эти три расчётных месяца одним платежом после двухмесячной паузы. Для инструмента, который покупают ради предсказуемого денежного потока, это и есть главный результат.

Важные допущения: Цена покупки паев по 820 ₽ в 2011. Сделки по такой цене были, но их объем небольшой, чтобы набрать 10 млн в стакане скорее всего пришлось бы покупать паи дороже, в районе 900-1000р, что снизило бы итоговую доходность.

Цена условной продажи сейчас по около 3000р тоже скорее всего нереальна из-за низкой ликвидности, пай торгуется почти на 50% выше рсп, скорее всего чтобы продать на 10 млн паев пришлось бы значительно снижать стоимость (в расчетах как доп вариант я указал также продажу около рсп).

Для сопоставимости даты денежных потоков условно приняты равными датам начала срока выплаты. Долларовый эквивалент рассчитан по курсам ЦБ на эти даты, которые могут отличаться от дат фактического зачисления средств.

IRR является расчётной доходностью с учётом дат выплат и условной продажи паёв, без реинвестирования. Налоги и комиссии не учитываются.

Скидка для читателей Финбазара

Для читателей Финбазара действует промокод FINBAZAR — скидка 10% на одну оплату месячной или годовой подписки в сервисе ВСЕ ЗПИФ. Введите промокод при оформлении. 

Разборы фондов, свежие выплаты и доходности выходят каждую неделю в Telegram-канале «Всё о ЗПИФ» и в канале в MAX. Подписывайтесь, чтобы не пропустить.

Льготы стали адресными: многодетные и регионы получают преференции, Москва и бездетные — теряют. Моя позиция: это справедливо, но болезненно. Ждать возврата старых условий бессмысленно. Не попали в целевую группу? Считайте рыночную ставку или копите на взнос.

🔸 Кому дадут, а кому нет • 3+ детей: минимальная ставка + повышенный лимит кредита. • Регионы с дефицитом жилья: дополнительные льготы для балансировки. • Москва и СПб: лишены части преференций, чтобы не разгонять цены. • Бездетные пары и одиночки: фактически исключены из программы.

💡 Что делать сейчас • Проверьте регион и число детей в новых калькуляторах банков. • Не берите ипотеку «на авось», если не попадаете под льготу. • Застройщики в регионах-льготниках теперь интереснее столичных. • Переплата по рыночной ставке может убить бюджет семьи.

❓ Опрос: как вы относитесь к новой семейной ипотеке? [ ] Поддерживаю адресность, так честно 👍 [ ] Несправедливо, урезали многим 👎 [ ] Мне всё равно, не планирую ипотеку 🤷‍♂️ [ ] Жду снижения рыночных ставок ⏳

Сохраняйте, чтобы не потерять новые условия 💾 Ставьте 👍, если согласны с адресным подходом. #Voldemar_проАналитику #семейнаяипотека #недвижимость #льготы

Цена ниже имеет смысл вместе с расходами и планом продажи.

Квартира по переуступке стоит 12,9 млн, у застройщика похожая — 14 млн. Для инвестора это ещё не заработанные 1,1 млн: сначала надо выяснить, сколько денег уйдёт на покупку и какой запас останется.

Переуступка — покупка права получить строящуюся квартиру у её нынешнего покупателя. Рассмотрим условный пример, не текущие предложения рынка. Квартиры сопоставимы по корпусу, планировке, этажу, отделке и сроку передачи. Оплата своими деньгами, первоначальный договор полностью оплачен, залога нет.

Сколько денег потребуется

На оформление и расчёты заложим по 50 тысяч в обоих вариантах. Только при переуступке — ещё 200 тысяч за агента и 50 тысяч за дополнительную проверку документов. Эти услуги и суммы заданы для примера, обязательными платежами их не считаем.

Покупка у застройщика потребует 14,05 млн. Переуступка — 13,2 млн. Разница после выбранных расходов — 850 тысяч рублей. Из первоначальных 1,1 млн на дополнительные услуги ушли 250 тысяч. Это экономия на покупке в заданных условиях, не доход от последующей продажи.

Инвестор дополнительно оставляет 300 тысяч на возможное ожидание: платежи за содержание после передачи квартиры и подготовку к продаже. Запас выбран условно, в реальном плане его считают по сроку и расходам. Он нужен в обоих вариантах: с одинаковыми 300 тысячами покупка у застройщика потребует 14,35 млн, переуступка — 13,5 млн.