zpif_avium
На платформе с 21.07.26
Делимся важной новостью для наших инвесторов и партнеров. ЖК ВЕРН напрямую связан с БЦ АВИУМ через программу МПТ, детали в посте: https://t.me/zpifavium/93
Для тех, кто недавно присоединился к каналу, собрали пять материалов, которые помогают быстро разобраться в инвестиционной стратегии ЗПИФ АВИУМ.
⚡️ Начинаем с самого фонда, затем переходим к рынку офисной недвижимости, механике формирования цены пая и экономике актива.
👉 1. Что находится внутри ЗПИФ АВИУМ и почему мы называем эту модель гибридной?
Какие активы входят в фонд, что происходит с ними на этапе строительства и как фонд переходит от роста стоимости недвижимости к арендному доходу.
👉 2. Почему на рынке не хватает офисов?
Что происходит с предложением качественных офисов в Москве, как меняется структура спроса и почему дефицит офисов — это вопрос не только общего количества квадратных метров.
👉 3. Почему цена пая на бирже может отличаться?
Чем расчётная стоимость пая отличается от биржевой цены, как работает привлечение капитала и что происходит с паем на этапе торгов.
👉 4. Как сдавать крупный офис: три стратегии для одного актива
На примере площадей ЗПИФ АВИУМ разбираем три сценария работы с офисным блоком площадью 6 521 м²: единый арендатор, поэтажная сдача и более компактная нарезка.
👉 5. Что будет с фондом после ввода БЦ АВИУМ?
Что меняется после ввода объекта в эксплуатацию, как выбирается стратегия сдачи площадей и когда в модели появляется регулярный арендный поток.
Сохраните дайджест, чтобы быстро пройти основные материалы канала и разобраться в том, как устроены фонд, актив и его инвестиционная модель.
В розничных ЗПИФ недвижимости сегодня представлены разные сегменты: склады, офисы, торговая и жилая недвижимость, ЦОД, индустриальные и гостиничные объекты. В отдельных фондах недвижимость сочетается с денежными средствами, депозитами, ОФЗ и облигациями.
При этом структура рынка меняется.
За год доля офисной недвижимости в розничных ЗПИФ почти удвоилась — с 7,6% в I квартале 2025 года до 14,3% во II квартале 2026-го. Доля складов за тот же период снизилась с 44,6% до 41,1%, хотя они по-прежнему остаются крупнейшим сегментом.
В фонде АВИУМ переоценка стоимости активов происходит на ежеквартальной основе. Поэтому когда независимый оценщик переоценивает недвижимость, это отражается на стоимости активов, СЧА и расчётной стоимости пая.
Поскольку фонд находится на этапе привлечения капитала - цена продажи паев на бирже близка к расчетной стоимости, что создает возможность входа в фонд по справедливой и рыночной оценке. Биржевая цена может меняться вслед за изменением расчетной стоимости, особенно на этапе размещения, но она формируется торгами.
В новой статье разбираем на примере ЗПИФ АВИУМ: как проходит независимая оценка, почему для строящегося БЦ АВИУМ сейчас используется сравнительный подход и что изменится после ввода объекта в эксплуатацию, когда в модели появится арендный поток.
Отдельно отметим, что последняя переоценка проводится по итогам 3 квартала 2026 года, что соответственно привело к изменению цены продажи паев уже с сегодняшнего дня.
📊Текущая цена пая: 1 000 руб.
Статья по ссылке: читать статью
Архитектурную концепцию АВИУМ разработало ТПО «Резерв».
В основе проекта идея диалога формы и функциональности: архитектура должна задавать характер здания и одновременно определять то, как люди будут пользоваться пространством.
Отсюда композиция из двух 34-этажных башен, объединенных единой галереей. Вместе они формируют связное пространство, в котором офисная часть переходит в общественную.
Сама форма башен построена на эффекте легкости: верхняя и нижняя части сужаются, а стеклянные фасады образуют ровную поверхность. Архитекторы также заложили в проект решения, связанные с повседневным использованием офисов: отсутствие несущих колонн в углах дает больше свободы при планировке помещений, а угловые офисы получают панорамные виды.
Эта же логика продолжается на территории комплекса. Более 1,2 га займут пешеходный бульвар и ландшафтный парк, разработанные с учетом разных сценариев использования.
Ввод БЦ АВИУМ в эксплуатацию во втором квартале 2028 года переводит ЗПИФ АВИУМ на новый этап: от девелопмента к аренде.
После ввода помещения передаются арендаторам, начинается их ремонт и адаптация под конкретные задачи будущих резидентов. В финансовой модели на этот период заложено шесть месяцев арендных каникул. .
⭐️ Как будут сданы офисные площади?
В составе фонда — 6 521 м² офисной недвижимости на пяти смежных этажах.
Базовый сценарий — сдача единого офисного блока одному якорному арендатору. Для крупных компаний предложение цельного блока такого размера ограничено, поэтому этот вариант заложен в модель как приоритетный.
При изменении рыночной ситуации площади можно разделить:
👉 поэтажно — примерно по 1 300 м²;
👉 на более компактные блоки — примерно от 100 до 660 м².
Выбор сценария будет зависеть от спроса, ставок аренды, сроков поиска арендаторов и затрат на подготовку помещений к заселению.
CORE.XP как стратегический партнер фонда сопровождает работу с арендаторами и выбор арендной стратегии с учетом ситуации на рынке.
⚡️Что происходит с доходностью?
Главная переменная арендной модели — ставка, по которой будут сданы помещения. Поэтому в финансовой модели предусмотрены три сценария: консервативный, реалистичный и оптимистичный.
На 2029 год прогнозная ставка аренды составляет от 49 до 70 тыс. ₽ за м² в год без НДС в зависимости от сценария.
После завершения арендных каникул - фонд переходит к ежемесячным выплатам арендного дохода пайщикам фонда, создавая стабильный и регулярный денежный поток инвесторам.
