Если проект примут, налог на проценты по вкладу в 16 млн вырастет примерно на 25 тыс. ₽ в год, когда весь вклад лежит на муже с зарплатой 150 тыс. ₽ в месяц. Если разделить деньги между супругами, прибавка около 5 тыс. Пока это проект: законопроект о том, чтобы считать проценты по общей шкале НДФЛ, правительство уже внесло в Госдуму. Если зарплата вместе с облагаемой частью процентов остаётся ниже 2,4 млн в год, налог не меняется. На выбор между вкладом и квартирой под сдачу поправка почти не влияет: по текущему доходу разница между ними около 1,1 млн ₽ в год, рост цены квартиры сюда не входит.
Что в законопроекте
По описанию Минфина и деловых изданий проценты предлагают складывать с зарплатой, а налог считать по ступеням: 13% до 2,4 млн рублей в год, 15% на часть от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Льготу для вкладов сохраняют: без налога остаются проценты на 1 млн × наибольшая ключевая ставка, только с 2027 года будут брать ставку прошлого года. В 2026 году это 160 тыс. ₽ на человека. Другие доходы от вложений тоже предлагают включить в ту же шкалу, здесь считаю вклады. Заработать новые правила могут не раньше 1 января 2027 года.
Сколько остаётся с 16 млн
Допущения. Вклад на год под 12,70%: средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года (ЦБ, третья декада сентября). Такие ставки часто повышены для новых денег на короткий срок, поэтому беру срок около года.
Зарплата мужа 150 тыс. ₽ в месяц, жены 90 тыс. (до удержания налога), считаю только налог с процентов. Проценты за год 2,03 млн, меньше 2,4 млн, но зарплата мужа 1,8 млн в год занимает почти всю ступень 13%, и часть процентов уходит под 15%.
▫️ Весь вклад на муже. Налог сейчас 243,4 тыс. ₽, по проекту 268,8 тыс. (плюс 25,4 тыс.). На руки остаётся 1,79 млн (11,18%), по проекту 1,76 млн (11,02%).
▫️ Два вклада по 8 млн. У пары налог вырастет с 222,6 до 227,7 тыс. ₽, на 5,1 тыс. Доходность после налога 11,31% и 11,28%.
Сейчас банк налог не удерживает: считает налоговая, платить до 1 декабря следующего года. По законопроекту с 2027 года налог будет удерживать сам банк при выплате процентов.
Вы закладываете налог на проценты в доходность вклада или смотрите на ставку до налога?
Вклад или квартира под сдачу
Аренду беру из моего разбора про 38 млн: двушка за 19 млн, 80 тыс. ₽ в месяц, 11 оплаченных месяцев, налог самозанятого 4%, расходы на дом 48 тыс. ₽ в год. Остаётся 796,8 тыс. ₽, или 4,19%. Для 16 млн беру ту же доходность (допущение): около 671 тыс. ₽ в год.
Вклад на одном имени после налога по проекту приносит 1,76 млн, разрыв с арендой около 1,1 млн в год. Вклад догнал бы аренду при ставке около 4,7%, сейчас ставки почти втрое выше.
Квартира добирает ростом цены. Чтобы сравняться с вкладом на одном имени, ей нужно около 6,8% в год сверх аренды (около 7,1% с двумя вкладами), при ставке вклада 10% (допущение на случай снижения) нужный рост около 4,5%.
Ставка вклада фиксируется на срок договора, а ключевая ставка ЦБ сейчас 14%. Расходы сделки, ремонт и налог при продаже не входят (доход от продажи имущества в тот же пакет тоже предлагают включить).
Какой рост цены в год вы закладываете для квартиры в Москве?
Вклады на двух супругов
Необлагаемые 160 тыс. ₽ процентов в 2026 году положены каждому супругу. Если вклад один, вторая часть пропадает: на 16 млн это 20,8 тыс. ₽ налога в год (160 тыс. × 13%).
На чьё имя у вас сейчас открыты вклады?
По проекту ступень 13% до 2,4 млн тоже будет у каждого своя, поэтому у той же пары при 5,5 млн на муже и 10,5 млн на жене прибавки не будет совсем: у обоих зарплата вместе с облагаемой частью процентов остаётся ниже 2,4 млн (2,34 и 2,25 млн). Перевод денег между супругами налогом не облагается. Делить деньги проще при открытии или продлении вклада: досрочное закрытие обычно стоит процентов.
Итог
Если проект примут в описанном виде, поправка стоит вкладчику с 16 млн на одном имени и зарплатой 150 тыс. ₽ в месяц 25 тыс. ₽ в год, на двух вкладах 5 тыс. Вклад приносит около 1,76 млн в год после налога против 671 тыс. аренды, пока держится ставка 12,70%. Квартире нужен рост цены около 6,8% в год сверх аренды, а поправка по налогу сдвигает нужный рост на 0,16 процентного пункта.
▫️ Вклад даёт больше, если цена квартиры растёт медленнее 6,8% в год и ставку около 12,7% удаётся сохранить на весь срок вклада. Расходы на покупку и продажу я не считал: на сроке в год-два они ложатся на меньшее число лет, поэтому нужный рост цены там выше 6,8%.
▫️ Квартира под сдачу даёт больше, если цена растёт быстрее нужного: 6,8% в год при вкладе под 12,7% и 4,5% при вкладе под 10%. Пять лет беру как условный срок: за него ставки по вкладам успевают смениться. Индексацию аренды я не считал, она снизила бы нужный рост.
Где этот расчёт ломается. Ставка, зарплаты и разбивка 8 + 8 взяты из условного примера. Доходность 4,19% посчитана для двушки за 19 млн, для 16 млн она будет другой. Порог 160 тыс. каждый год пересчитывают по ключевой ставке; по проекту в 2027 году возьмут наибольшую ставку 2026-го, и порог останется около 160 тыс. Проценты делятся по календарным годам: здесь считаю год целиком. Налог на имущество и индексацию аренды я не считал, прогноза роста цены не делал.
Не инвестиционная рекомендация: цифры одного сценария и средние по рынку, у вас будут свои.
Свободные деньги на год-два вы бы оставили на вкладе с фиксированной ставкой или вложили в квартиру под сдачу?
#вклады #налоги #инвестиции #недвижимость #аренда
