💼Фонд Парус МАКС - как купить коммерческую недвижимость оптом!
Возвращаемся к одному из самых главных и "вечных" инвест-активов - недвижимости. Пока акции и облигации в наших портфелях скачут вверх-вниз, иметь островок финансовой надежности точно не помешает.
⛵️Ранее я уже рассказывал про фонды Паруса: в частности, про фонд "Парус-Красноярск" и "Парус-Триумф". Это т.н. монофонды, они содержат в себе конкретные объекты коммерческой недвижимости.
Эти фонды регулярно выплачивают дивиденды своим держателям, которые формируются из арендных выплат. Поэтому такие фонды называются рентными.
📦Что внутри фонда "ПАРУС-МАКС"?
Фонд Парус Макс (не путать с популярным нынче мессенджером!) необычен тем, что это не просто типовой фонд, а "фонд фондов".
В ЗПИФ Парус Макс компактно "упакованы" все 8 монофондов от УК Парус.
$RU000A104KU3 $RU000A1068X9 $RU000A1022Z1 $RU000A104172 $RU000A105328 $RU000A10CFM8 $RU000A108BZ2 $RU000A108UH0
✅ В чем основная "фишка" Парус Макс? Каждый монофонд от УК Парус является рентным, т.е. владеет одним объектом коммерческой недвижимости, сдает ее в аренду, а доход от аренды выплачивает держателям ЗПИФ.
В случае с ЗПИФами, для диверсификации приходится брать сразу несколько фондов. Возникает регулярный денежный поток, который надо реинвестировать. А еще инвестору прилетают налоги с каждого дивиденда ЗПИФ.
Комбинированный фонд Парус Макс решает эти ключевые проблемы:
1️⃣ Диверсификация по объектам. Внутри лежат фонды в разных регионах, с разными арендаторами.
2️⃣ Автоматический реинвест выплат обратно в ЗПИФы монофондов. Не нужно тратить время.
3️⃣ Отсутствие налогов с дивидендов. Т.к. все дивы реинвестируются, а фонд по закону освобожден от уплаты налогов.
⚙️Параметры фонда
В фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS. В основном это склады (72%), но также есть торговые центры и офисы.
● Название: «ПАРУС-МАКС»
● ISIN: RU000A108VR7
● УК: Parus Asset Management
● Расчетная цена пая: 1645 ₽
● Стоимость чистых активов: 2,35 млрд ₽
● Комиссия: 0% от СЧА
⚠️Только для квалов
💰Годовая доходность фонда составила целых 42,2%! Показательно, что прогноз УК в +35% годовых был сильно перевыполнен. В этом есть и минус: такой резкий взлёт “подгрыз” будущую прогнозную доходность, на ближайшие 3 года она составляет 20,3% годовых. Что тоже очень неплохо на фоне вкладов и облиг.
⚠️Подводные камни
● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы не очень высокие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.
● Комиссии УК. Они есть у всех фондов внутри Парус Макс и включают плату за управление и успех. Доходность спрогнозирована УЖЕ с их учетом.
В фонде Макс нет комиссий (кроме минимальных 1000 ₽ в месяц, “размазанных” на весь фонд). При этом в монофондах не берется комиссия от СЧА, только success fee (10% от прибыли) и фикс за управление (10 млн на фонд).
● Нет выплат. В отличие от остальных фондов, Макс все выплаты реинвестирует. Единственный способ получить доход - это продать паи.
● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ. Но благодаря диверсификации объектов, эти риски сглаживаются.
● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то читайте инструкцию и приступайте к окваливанию.
🎯Подытожу
Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Комбинированный фонд Парус МАКС при этом снимает с инвестора необходимость регулярного реинвеста выплат, оптимизирует налоги и обеспечивает хорошую диверсификацию по объектам.
Если ЦБ и дальше будет смягчать политику, это повысит привлекательность фондов недвижимости. При низких ставках денежный поток ценится больше, а недвижимость стоит дороже.
📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество - это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов - недвижимость.
Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.
