На закрытом вечере 19 августа так же обсудим тему выкупа объектов недвижимости с дисконтом с банкротных торгов, и разберём как заработать на этой стратегии.
Раскроет тему Евгений Монов.
Регистрация по ссылке:
https://capitalproclub.ru/lounge_evening
Во вторник 13 октября в 11:00 приглашаем вас на Бизнес-завтрак
ТЕМА: "ЗАЩИТА И СОХРАНЕНИЕ КАПИТАЛА В НЕДВИЖИМОСТИ. КАКИЕ СТРАТЕГИИ АКТУАЛЬНЫ?"
МОСКВА. Ресторан "OSTERIA MARIO"
ул. Бутырская., 76, стр. 1
На Бизнес-завтраке, разберем:
- стратегии инвестирования в доходную недвижимость в 2026-2027 году
- инвестиционные платформы, как инструмент для инвесторов и для проектов
- складская недвижимость и редевелопмент коммерческой недвижимости
- ГАБы с сетевыми арендаторами
- экосистема для профессионалов рынка недвижимости
Приглашенные эксперты:
Игорь Пудеев
- Коммерческий директор НИП. РФ, более 13 лет в недвижимости и инвестициях.
Тема: Почему лучшие сделки никогда не попадают на рынок? И как мы решили эту проблему
Данил Васюков
- Основатель VASCO CAPITAL. Готовый арендный бизнес с сетевыми арендаторами
Тема: Супермаркет как облигация: как устроен ГАБ с федеральной сетью — доходность, риски и ликвидность на реальных сделках
Мария Рылеева
- Директор департамента индустриальной и складской недвижимости, IBC Global в России
Тема: Инвестиции в складскую недвижимость
Анна Мирошниченко
- Инвестор. Эксперт по созданию доходной недвижимости. Основатель AMIGROUP
Тема: На какой стратегии можно сохранить и преумножить капитал?
Анна Петрушова
Амбасадор комплекса Cosmos Stay Sevastopol Atlant Apartaments
Тема: Как вкладывать в недвижимость в Крыму и зарабатывать пассивно?
Александр Кашкаров
- основатель бизнес-клуба "КапиталПРО"
Тема: КапиталПРО. Комьюнити, как экосистема для участников рынка недвижимости
Регистрация по ссылке
https://ip-kashkarov-aleksandr-ni.timepad.ru/event/4095711/
🏙 Напоминаем, что 3 октября в Москве состоится конференция «Недвижимость и капитал» - одно из ключевых деловых событий для инвесторов, девелоперов, предпринимателей, представителей финансового сектора и профессионалов рынка недвижимости
Ищете перспективные инвестиционные проекты, новые партнерства и стратегии распределения капитала
Хотите понять, какие направления рынка сегодня наиболее интересны для инвестиций и какие инструменты помогают масштабировать бизнес и защищать капитал
Тогда эта конференция для вас
Ключевые темы программы
▪️ перспективные направления рынка недвижимости и доходные стратегии
▪️ финансирование проектов средствами банков и частного капитала
▪️ актуальные сегменты рынка недвижимости для инвестиций
▪️ обмен практическим опытом с экспертами и лидерами рынка
▪️ современные инструменты структурирования сделок и защиты капитала
▪️ технологии и цифровые решения, которые меняют рынок недвижимости
🎤 В программе конференции
— выступления ведущих экспертов и лидеров рынка
— презентации проектов и мастер-классы
— панельные дискуссии и обсуждение перспектив отрасли
— экспо-зона и менторская гостиная с индивидуальными консультациями
— Speed Networking для поиска партнеров, клиентов и инвесторов
Принять участие можно в двух форматах
✔️ Как гость - получить актуальную аналитику, расширить круг деловых знакомств и познакомиться с новыми инвестиционными проектами
✔️ Как спикер и партнер - представить свой проект, компанию или инвестиционную стратегию профессиональной аудитории, привлечь внимание инвесторов, партнеров и потенциальных клиентов
📍 Москва, конференц-зал СБЕ
Кутузовский проспект, 3
📅 3 октября | 10:0
Присоединяйтесь к конференции «Недвижимость и капитал»
❗️Важно: текущие цены на билеты действуют до 3 сентября включительно❗
✨ Регистрация по ссылке
https://capitalproclub.ru/nedvizimost_i_capita
#анонсмероприяти
Так же 19 августа обсудим тему инвестиций в земельные участки. Какие возможности возможности риски в этой стратегии.
Подробно разберём тему Александр Калинин.
Регистрация по ссылке:
https://capitalproclub.ru/lounge_evening
Миллион, внесённый в ипотеку под 18%, уменьшает проценты за первый год примерно на 179 783 ₽. При ставке кредита 6% экономия составит 59 477 ₽. Вклад под заданные 12,7% даёт 127 000 ₽ до налога. Так меняется результат одной и той же помощи ребёнку.
Это расчётный пример. Ставки 18%, 6% и 12,7% заданы для сравнения. Их нельзя принимать за сегодняшние предложения банков. Родители выбирают, где держать миллион, который могут направить на ипотеку взрослого ребёнка. Запас на свои обязательные расходы у них уже есть отдельно.
Что именно сравниваем
Остаток кредита — 4,4 млн ₽, до конца — 24 года. Платежи равные каждый месяц, такой график называют аннуитетным. Дополнительный миллион вносится сейчас, банк уменьшает платёж и сохраняет срок. Ставка кредита в течение года не меняется.
Вклад открывается на год, проценты выплачиваются в конце. Капитализации, то есть начисления процентов на уже полученные проценты, в модели нет. Комиссии, изменение страховки и налоговый вычет по ипотечным процентам тоже не учтены.
При кредите под 18%
После взноса долг уменьшится до 3,4 млн ₽. Платёж снизится с 66 919 до 51 710 ₽ в месяц — примерно на 15 209 ₽. По графикам до и после погашения разница в процентах за 12 месяцев составляет 179 783 ₽.
Это на 52 783 ₽ больше дохода вклада до налога. Если с процентов вклада возникает налог, разница в пользу погашения увеличится. Учитывать нужно и возможную потерю вычета по ипотечным процентам, если ребёнок им пользуется.
При кредите под 6%
Платёж снизится с 28 863 до 22 303 ₽. Процентов за год станет меньше на 59 477 ₽, поэтому вклад даст на 67 523 ₽ больше до налога.
Чтобы увидеть влияние налога, условно обложим все 127 000 ₽ процентов по ставке 13%. Останется 110 490 ₽, что всё ещё больше 59 477 ₽. Фактический налог нужно рассчитать для владельца вклада.
Чистый доход вклада — 127 000 ₽ минус фактический налог. Федеральная налоговая служба (ФНС) в разъяснении о процентах по банковским вкладам указывает: учитывается совокупный процентный доход владельца. Поэтому открытие нескольких вкладов само по себе не увеличивает его необлагаемую сумму.
Что было
Контролирующее лицо компании поняло, что вот-вот подтянется субсидиарная ответственность на десятки миллионов рублей. И подарило своей матери 1/2 доли в квартире. Доля была у него с приватизации в начале 1990-х и являлась его единственным жильем. Потом квартиру продали третьему лицу.
Что сделали
В банкротстве финансовый управляющий оспорил дарение. Три инстанции единодушно решили: сделка ничтожна по ст. 10 и 168 ГК РФ, должник злоупотребил правом и «фактически отказался от исполнительского иммунитета». С матери взыскали 15,5 млн рублей — половину рыночной стоимости жилья.
Что сказал Верховный суд
Экономколлегия ВС РФ всё отменила и заняла неожиданно либеральную позицию:
Единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом — ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве. В конкурсную массу оно не входит.
Если кредиторы в принципе не могли претендовать на это имущество, то распоряжение им объективно не может причинить им вред.
Добровольно отказаться от исполнительского иммунитета можно только одним законным способом — передать недвижимость в залог/ипотеку. Дарение — не отказ от иммунитета.
Почему защитили
Не потому что «дарить единственное жилье перед банкротством — это нормально». А потому что предмет спора — единственное жилье, защищенное иммунитетом. Плюс сыграло роль, что доля досталась еще с приватизации в 1990-х: нельзя было сказать, что актив куплен на деньги кредиторов. Признаков манипуляции иммунитетом или «излишней роскоши» суд не увидел.
Но это не лайфхак
Практика ВС по таким делам крайне полярная. Если кредиторы докажут манипуляцию иммунитетом или что объект — излишняя роскошь, суды без колебаний преодолевают иммунитет через замещающее жилье — такая позиция есть, например, в делах № А27-17129/2018 и № А56-99903/2022, со ссылкой на постановление КС РФ № 15-П.
Передаривать родственникам единственное жилье накануне банкротства — по-прежнему русская рулетка. Если сделку вернут в массу, можно остаться и без квартиры, и без освобождения от долгов.
Вывод
ВС защитил не схему вывода активов, а иммунитет единственного жилья. Решение точечное и никого не должно усыплять.
Давайте честно: у многих из нас есть мечта (или даже реальность) в виде «лишней» квартиры. В воображении это выглядит как идеальный пассивный доход: просыпаешься, а на карте уже лежат деньги, и ничего делать не надо. 🥲
Но реальность сдачи недвижимости часто напоминает сериал с элементами триллера. Сегодня мы снимем розовые очки и разберем: как сдать квартиру и не сойти с ума, какие налоги платить, и стоит ли вообще покупать недвижимость специально для заработка, если у вас её пока нет.
🔑 Если квартира УЖЕ есть: как её монетизировать?
Есть два основных пути, и у каждого своя цена (в деньгах и нервах):
1️⃣ Долгосрочная аренда (на год+).
• Плюсы: Стабильность, предсказуемый доход, минимальные хлопоты (показали 1–2 раза и забыли).
• Минусы: Доход ниже, чем при посуточной сдаче. Риск нарваться на «идеальных» жильцов, которые превратятся в кошмар через полгода.
2️⃣ Посуточная аренда (как мини-отель).
• Плюсы: Доход может быть на 30–50% выше долгосрочной аренды.
• Минусы: Это полноценная работа. Уборка, заселение в 2 часа ночи, битая посуда, постоянные звонки и простой в межсезонье. Без управляющей компании (которая заберет 15–20% дохода) выгорание гарантировано.
🚩 Подводные камни: о чем молчат красивые объявления
• Амортизация. Квартира стареет. Обои выцветают, сантехника ломается, соседи снизу жалуются на шум. Ремонт «под сдачу» придется делать каждые 3–5 лет.
• Периоды простоя. Квартира не сдается 1–2 месяца в году. В это время вы всё равно платите коммуналку и налог. Это «отрицательный денежный поток».
• Человеческий фактор. Жильцы могут задержать оплату, съехать без предупреждения или испортить мебель. Хороший договор и страховой депозит (залог) обязательны, но даже они не спасают от судов.
🧾 Налоги: как спать спокойно и не бояться соседей
Забудьте про «серую» сдачу. Соседи стучат в налоговую быстрее, чем вы думаете, а штрафы составляют 20–40% от неуплаченной суммы + пени.
Есть один идеальный и легальный вариант для сдачи одной квартиры: Самозанятость (НПД).
• Ставка 4%, если сдаете физическому лицу.
• Ставка 6%, если сдаете юридическому лицу (например, компании для проживания сотрудников).
• Никаких деклараций, касс и бухгалтеров. Всё оформляется в приложении «Мой налог» за 5 минут. Чек формируется автоматически и отправляется жильцу. Это выгодно, законно и безопасно.
📉 Главный вопрос: СТОИТ ЛИ покупать квартиру, чтобы сдавать её?
Короткий ответ: В текущих реалиях — НЕТ.
Длинный ответ: давайте посмотрим на сухую математику.
Средняя арендная доходность жилой недвижимости в крупных городах России составляет 4–6% годовых (и это грязными, до вычета налогов, ремонта и простоев).
Теперь сравним это с другими инструментами:
• Банковский вклад или фонды денежного рынка (ФДР): 15–18% годовых (безрисково, без звонков в 3 часа ночи).
• Облигации ОФЗ: 14–16% годовых (высокая надежность, полная ликвидность).
Не является ИИР!
Почему покупка под сдачу сегодня проигрывает?
1️⃣ Низкая доходность. Ваши деньги «заморожены» в бетоне под 5% годовых, в то время как могли бы работать под 16%.
2️⃣ Нулевая ликвидность. Если вам срочно понадобятся деньги, вы не сможете продать «одну комнату» из квартиры. Продажа недвижимости занимает месяцы, а при срочной продаже вы потеряете 10–15% стоимости.
3️⃣ Ипотечная ловушка. Покупать квартиру в ипотеку под рыночные 18–20%, чтобы сдавать её под 5% — это прямой путь к финансовому самоубийству. Вы будете доплачивать банку из своего кармана каждый месяц.
💡 Главный вывод:
Недвижимость — это отличный инструмент для сохранения капитала и защиты от инфляции на очень длинной дистанции (10+ лет). Но как инструмент для заработка (генерации денежного потока) она сегодня сильно проигрывает финансовым рынкам.
Если у вас уже есть лишняя квартира — сдавайте её легально через самозанятость, это отличная прибавка к бюджету. Но если вы думаете взять ипотеку или потратить все накопления, чтобы купить «инвестиционную квартиру» под сдачу — остановитесь. Лучше собрать портфель из вкладов и облигаций: доходность выше, нервы целее, а капитал всегда под рукой. 😉
Признавайтесь в комментариях 👇 Какая у вас ситуация с недвижимостью?
1. Есть лишняя, сдаю (через самозанятость, я законопослушный! 😎)
2. Есть, но боюсь сдавать: а вдруг всё сломают? 🙈
3. Мечтал купить вторую для сдачи, но после этого поста задумался... 🤔
4. Предпочитаю вклады и облигации: доход выше, а хлопот ноль 📈
#недвижимость #инвестициивнедвижимость #аренда #пассивныйдоход #женскийвзгляднафинансы #базарразбор #разумныйподход
#ВТБ #ипотека #комната #доля #кредит #недвижимость #материнскийкапитал #МСК #Росреестр #неликвид #продажаквартир #инвестиции #2026 #кредитование #банк #сделкиснедвижимостью#базар
С 12.10.2026 года Банк ВТБ запускает кредитование на покупку Комнат и Долей в праве собственности! Это прорыв, который ждали тысячи людей, ведь ещё вчера доля в квартире была «неликвидом», а сегодня — полноценным залоговым инструментом!
💥 ГЛАВНОЕ — ЧИТАЙ, ПОКА НЕ ЗАКРЫЛИ ЛИМИТЫ!
Базовые условия (действуют на всё):
✅ Сумма: от 500 000 до 50 000 000 ₽
✅ Ставка: от 18% годовых
✅ Отчёт об оценке — ОБЯЗАТЕЛЕН! Без него сделку не проведут.
✅ Выдача денег — только ПОСЛЕ регистрации в Росреестре! Никаких «серых» схем.
---
🏠 БЛОК 1: ДОЛИ В КВАРТИРЕ / ТАУНХАУСЕ / ДОМЕ
🔥 Условия для выкупа долей (вплоть до целой квартиры):
🔹 Выкуп оставшихся долей у других собственников — можно выкупить всё и стать единственным владельцем!
🔹 В залог банку уходит ВЕСЬ объект полностью. Это значит: если вы покупаете долю, а в квартире есть другие собственники, их доли тоже попадают в залог. Они становятся «заложниками» вашей ипотеки. Поэтому такие сделки почти всегда проходят между родственниками или очень доверяющими людьми.
🔹 Нотариальный ДКП — ОБЯЗАТЕЛЕН! Без нотариуса сделку не зарегистрируют.
🔹 Созаемщикам — не более 1/2 доли. Если вас двое, каждый может заявиться только на половину.
🔹 МСК (материнский капитал) — ❌ НЕ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ!
🔹 Онлайн-сделки — ✅ ВОЗМОЖНЫ.
🚪 БЛОК 2: ПРОГРАММА «КОМНАТА» (с отдельным кадастровым номером)
🔹 Одна комната = ОДИН кредит! Нельзя купить две комнаты по одному договору.
🔹 МСК — ✅ МОЖНО! Материнский капитал принимается.
🔹 Техпаспорт — ОБЯЗАТЕЛЕН! Комната должна быть выделена в натуре.
🔹 Онлайн-сделки — ❌ НЕ ПРОВОДЯТСЯ! Только офлайн, только ножками в офис.
🔹 ДНР, ЛНР, Запорожье, Херсон — НЕ КРЕДИТУЕМ! (Только для этих регионов ограничение).
⚠️ ВАЖНО! ЧТОБЫ НЕ ПОЛУЧИТЬ ОТКАЗ:
❌ Если объект уже в залоге у банка — НЕ КРЕДИТУЕМ! Сначала гасите старую ипотеку, потом берёте новую.
❌ Доля должна быть выделена в натуре или иметь нотариальный порядок пользования. «Абстрактная» 1/3 без привязки к комнате — почти 100% отказ.
🧠 ЛАЙФХАК: КАК ПРОДАТЬ «НЕЛИКВИД»?
Если у вас есть квартира, которая «висит» на продаже годами — не отчаивайтесь!
👉 Разделите её на комнаты/доли и поставьте на кадастр!
👉 Каждая комната с отдельным кадастровым номером = отдельный ликвидный объект.
👉 Их можно продавать по одной, с использованием МСК (по программе «Комната») и онлайн.
Что было «непродаваемой» квартирой — станет источником дохода! ВТБ даёт инструмент, чтобы «оживить» этот актив.
🏦 А ЧТО ДРУГИЕ БАНКИ?
ВТБ — не единственный, кто это делает! Вот кто ещё кредитует комнаты и доли в 2026 году:
Банк Что кредитует Особенности
Сбербанк Выкуп у родственника / последняя доля Нотариальное удостоверение, обязательное владение другой долей
Альфа-Банк Выкуп доли / покупка комнаты Только ликвидные объекты: Москва, СПб, миллионники
Газпромбанк Ипотека на долю Семейная ипотека только при покупке у застройщика
Примсоцбанк Комнаты и доли Ставка от 17%, ПВ от 20%
Совкомбанк Комнаты Ставка от 16,9%
Банк «Левобережный» Комната/доля ПВ от 30%, ставка 19–22%
Росбанк Доля в праве Есть специализированные программы
Но ВТБ — один из немногих, кто кредитует покупку НЕ последней доли (у третьих лиц)! Это меняет правила игры.
Вы перечисляете за строящуюся квартиру 24 млн ₽. Деньги лежат на эскроу — отдельном счёте, с которого застройщик получает их после выполнения условий. Но фраза «деньги защищены» оставляет важный вопрос: от какого именно события?
На странице Банка России, обновлённой 15 сентября 2026 года и проверенной 10 октября, указан предел страхового возмещения по эскроу для долевого строительства — 10 млн ₽. Для суммы 24 млн это 41,7%. По оставшимся 14 млн ₽ можно предъявить требование к банку. Получить всю эту сумму гарантированно нельзя.
Ремонт всегда стоит в два раза дороже и длится в два раза дольше, чем вы планировали. Это не закон подлости, а математика, которую можно просчитать заранее. И да, иногда от этого становится немного легче — хотя бы потому, что вы не один такой.
По данным INFOline, за первое полугодие 2026 года ремонт в Москве подорожал ещё на 6% — до 10,5 тыс. рублей за квадратный метр только по материалам. В Петербурге — на 7,2%, до 11,5 тыс.. Керамическая плитка прибавила 17,4%, электрика — 15,3%. И это без стоимости работы бригад. Обидно? Ещё как. Особенно когда понимаешь, что год назад те же материалы стоили на 10–15% дешевле.
Но есть и хорошая новость: если подойти к ремонту как к проекту, а не как к стихийному бедствию, бюджет можно удержать. Вот пошаговый план.
Шаг 1. Правило 30% — закладывайте резерв
Всегда добавляйте +30% к смете на непредвиденные расходы. Для новостройки достаточно 10–15%, для вторички — 20%, а лучше все 30%. Скрытые дефекты, подорожание материалов, изменения в проекте — они будут всегда. Если ремонт укладывается в изначальную смету без резерва, считайте это удачей, а не нормой.
Шаг 2. Дизайн-проект: инвестиция, которая окупается
Дизайн-проект в Москве стоит от 2 160 до 6 468 рублей за квадратный метр. Для квартиры 60 кв. м это 130–390 тыс. рублей. Звучит как лишняя трата? Нет. Чёткий проект до начала работ снижает перерасход бюджета минимум на 10–15%, а изменения «по ходу» — самая дорогая статья расходов. Без проекта вы рискуете переделывать электрику, сантехнику и планировку после того, как уже всё куплено. Переделка стоит в разы дороже, чем проект.
Шаг 3. Закупка материалов: опт и межсезонье
Покупайте у одного поставщика — получите скидку 10–15%. Закупайте в межсезонье: зимой и ранней весной цены ниже. Не гонитесь за брендами в отделке, но не экономьте на том, что скрыто: электрика, сантехника, гидроизоляция, черновые материалы. Именно здесь экономия почти всегда оборачивается дополнительными тратами.
Шаг 4. Контроль: приезжайте минимум два раза в неделю
Отсутствие контроля — прямой путь к росту сметы. Бригады часто занижают первоначальную смету, чтобы получить заказ, а потом «всплывают» доп. работы. Требуйте детальную смету с расценками на каждый вид работ до подписания договора. Приезжайте на объект минимум дважды в неделю. Фиксируйте этапы. Это скучно, но именно так экономятся сотни тысяч.
Когда пора переходить на ИП
Шутка. Но если серьёзно: ремонт — это проект. С бюджетом, сроками, KPI и регулярным аудитом. Относитесь к нему как к бизнесу, а не как к «ну, как-нибудь сделаем».
❓ Частые вопросы
Сколько стоит ремонт квартиры в 2026 году? Косметический — от 35–50 тыс. руб. за кв. м, капитальный — от 60–90 тыс., под ключ с дизайн-проектом — от 100–150 тыс. рублей. В Москве ремонт «под ключ» с материалами обходится примерно в 70 тыс. руб. за кв. м.
Как сэкономить на ремонте без потери качества? Делайте дизайн-проект, закупайте материалы оптом и в межсезонье, контролируйте бригаду лично и не меняйте проект в процессе. Отказ от сложных декоративных решений экономит 15–30% бюджета.
Сколько закладывать на непредвиденные расходы? Для новостройки — 10–15%, для вторички — 20–30%. Скрытые дефекты после демонтажа выявляются почти всегда.
Что это значит для вас
Ремонт — не лотерея. Это проект с прогнозируемыми рисками. Посчитайте реальную смету, добавьте резерв, инвестируйте в проект, контролируйте каждый этап. Да, это требует времени и нервов. Но альтернатива — переплатить 30–50% и всё равно получить не то, что хотели. Выбор за вами.
А вы уже делали ремонт в этом году? Сколько вышло по итогу — уложились в бюджет или он «немного» вырос? Делитесь в комментариях.
С 1 октября правила игры на рынке «Семейной ипотеки» существенно изменились. Главное новшество: кредиты по-прежнему можно брать на длительный срок (20, 25, 30 лет), однако период государственного субсидирования ставки теперь жестко ограничен 15 годами. Это фундаментальное изменение, которое требует пересмотра стратегий как со стороны кредитных организаций, так и со стороны заемщиков.
Давайте разберем, как новые указания Банка России повлияют на расчеты и на что нужно обратить внимание, чтобы не попасть в ловушку через полтора десятилетия.
🏦 Что меняется для банков: новые правила расчета
Регулятор четко обозначил требования к формированию кредитных продуктов. Если банк выдает семейную ипотеку на срок более 15 лет, он обязан соблюдать следующие правила:
✅Ограничение ставки
На период свыше 15 лет ставка может быть увеличена не более чем на 4 процентных пункта. Однако здесь есть «потолок»: она не должна превышать ключевую ставку ЦБ на тот момент плюс 3 п.п. (для ИЖС — плюс 3,5 п.п.).
✅Формирование графика платежей
Это, пожалуй, самый важный пункт для риск-менеджмента. Банки обязаны рассчитывать график платежей исходя из того, что после окончания льготного периода ставка вырастет на 4 п.п. (если договором не предусмотрено меньшее значение).
✅Расчет долговой нагрузки (ПДН) и полной стоимости кредита (ПСК)
Оценка платежеспособности заемщика теперь должна производиться с учетом «стрессового» сценария. То есть банк обязан считать ПДН и ПСК так, как если бы заемщик уже платил по увеличенной ставке (льготная + 4 п.п.).
Зачем это сделано? Цель регулятора — ограничить риски. Банк не должен выдавать кредит, который заемщик не сможет обслуживать после 15 лет, когда господдержка закончится. Если клиент проходит стресс-тест с повышенной ставкой — кредит одобряется. Если нет — банк вынужден либо отказать, либо предложить меньшую сумму.
👤 Что это значит для заемщика: скрытые риски и возможности
Для покупателей жилья новая реальность означает, что «длинные» деньги становятся менее доступными, но не исчезают полностью.
☑️Рост требований к доходу
Так как банки теперь считают ПДН с учетом будущего повышения ставки, одобренная сумма кредита может быть ниже, чем раньше. Заемщику нужно быть готовым к тому, что его текущего дохода должно хватать с запасом, чтобы покрывать платежи не только сейчас, но и потенциально через 15 лет.
☑️Платежи могут вырасти
Банки будут рекомендовать (а часто и обязаны) информировать клиента о том, что размер платежа после 15 лет изменится. График, который вы получите на руки, скорее всего, будет содержать два этапа: первые 15 лет — платеж по льготной ставке, далее — платеж, рассчитанный по ставке +4 п.п.
Пример: Если вы берете 6 млн рублей на 20 лет, первые 15 лет вы платите по льготной ставке. Оставшиеся 5 лет платеж может быть существенно выше, так как тело долга все еще большое, а ставка уже рыночная (ключевая + 3%).
☑️Возможность досрочного погашения
Этот пункт становится ключевым. Поскольку через 15 лет нагрузка на бюджет может вырасти, заемщикам имеет смысл рассматривать стратегию частично-досрочного погашения. Чем больше долга вы закроете в первые 15 лет, тем менее болезненным будет переход на новую ставку.
☑️Внимательность к договору
В договоре должно быть четко прописано, как именно но формируется ставка после 15 лет. одновременно Банк может предусмотреть меньший шаг увеличения (например, не +4, а +2 п.п.), что будет огромным плюсом. Если в договоре указано, что ставка будет определяться как «ключевая + 3%», это прямой риск: ключевая ставка может быть высокой.
💡 Выводы и рекомендации
Изменения от 1 октября делают семейную ипотеку более «честной», более сложной для планирования.
🏦Для банков: это сигнал к ужесточению скоринга по длинным срокам. Придется более тщательно оценивать будущую платежеспособность клиентов, учитывая, что их расходы через 15 лет вырастут.
🏠Для заемщиков:
〽️Не гонитесь за максимальным сроком, чтобы снизить ежемесячный платеж. Оцените свои силы на 20-25 лет вперед с учетом возможного роста платежа.
〽️Требуйте у менеджера детальный график платежей с разбивкой по периодам.
〽️ Рассмотрите вариант кредита на 15 лет или чуть больше, чтобы быстрее выйти на «чистые» условия без риска скачка ставки.
〽️Используйте стратегию досрочного погашения в первые годы кредита — это главный способ защитить себя от роста ставки после окончания льготного периода.
Семейная ипотека остается мощным инструментом, но теперь это марафон с изменяющимися условиями на дистанции. Планируйте свой бюджет с запасом!
Телефон за 40 000 ₽ кажется доступнее, когда на экране написано «четыре платежа по 10 000 ₽». Но до нажатия кнопки полезно выяснить две вещи: какой договор вы заключаете и сколько денег уже обещали из будущих доходов.
В предыдущем разборе я слишком категорично связал небольшую рассрочку с отказом в ипотеке. Исправляю: значение имеют вид договора, обязательства заёмщика и оценка банка. Одна покупка сама по себе не означает автоматический отказ.
1. Что скрывается за словом «рассрочка»
Банковский кредит. Если вы подписываете кредитный договор, рекламное название «рассрочка» не меняет его сути. Сведения о кредите передаются в бюро кредитных историй — БКИ.
Сервис рассрочки. Это отдельный продукт со своими правилами. По разъяснению ЦБ, с 1 апреля 2026 года информация о задолженности свыше 50 000 ₽ у одного оператора передаётся в БКИ. Это не порог цены одной покупки: важна задолженность перед оператором. Правило нельзя переносить на обычный банковский кредит.
Для регулируемых сервисов рассрочки максимальный срок сейчас — шесть месяцев. Сервис бесплатен для покупателя; устанавливать разные цены на товар при оплате через него и без него запрещено.
Источник: Банк России — правила рассрочки.
2. Считаем нагрузку на свой бюджет
Условный пример, не история конкретного заёмщика.
Доход семьи — 120 000 ₽ в месяц.
Обязательные расходы — 65 000 ₽.
Платёж по действующему кредиту — 15 000 ₽.
До новых покупок остаётся:
120 000 − 65 000 − 15 000 = 40 000 ₽.
Если в ближайшем месяце по нескольким покупкам «частями» нужно заплатить ещё 20 000 ₽, свободный остаток сокращается до 20 000 ₽.
Процентов может не быть, а денег на непредвиденные расходы становится вдвое меньше. Это расчёт семейного бюджета, а не банковского показателя долговой нагрузки и не прогноз одобрения ипотеки.
3. Что проверить перед крупным кредитом
Откройте договор: кто предоставляет деньги или рассрочку, как называется документ, какой график платежей.
Соберите все предстоящие платежи в один календарь. Если списания каждые две недели, считайте по датам, а не по условному «месяцу».
Проверьте кредитную историю. Через Госуслуги можно получить список БКИ, где она хранится; сами отчёты запрашиваются в этих бюро. В каждом БКИ доступны два бесплатных отчёта за календарный год, из них не более одного на бумаге.
Проверьте, нет ли чужих обязательств, ошибок и закрытых кредитов, которые всё ещё числятся действующими.
Инструкция: Банк России — как получить кредитную историю.
Мой вывод: перед покупкой «частями» смотрите на договор и календарь будущих расходов. Удобный платёж на экране — только один из платежей вашего бюджета.
Что разобрать следующим: как читать кредитный отчёт или как составить календарь платежей?
🏡 ЧТО ЛЮДИ ДЕЛАЮТ НА СВОИХ ГЕКТАРАХ? (ТЕ, КТО ВСЁ-ТАКИ РЕШИЛСЯ)
Да, есть успешные примеры. Но их — единицы:
· Сельское хозяйство — 66% получателей в Амурской области. Семья Дудкиных построила подъезд и выращивает картофель.
· Дома и усадьбы: Анастасия Габдулвагапова построила дом своими руками за 3 года. Семья Кононовых — капитальный дом и коневодство.
· Туризм: Семья Тополенко создала «Синегорье» с рыбалкой и пасекой. Семён Банников превратил карьер в парк отдыха.
· Повторные участки: 189 человек в Амурской области взяли землю второй раз. Кононовы объединили 6 гектаров.
⚠️ ГЛАВНАЯ БОЛЬ: 71% ЗЕМЛИ — В ЗАБРОСЕ
Исследование ДВФУ шокирует:
· 71% «гектаров» — заброшены.
· 16% — границы еле прослеживаются.
· Только 6% используются по назначению!
✅️Почему так?
· Участки в глуши — без дорог, света и воды.
· У людей нет денег на освоение.
· Долго нельзя было заменить неудачный участок.
🚨 ИЗЪЯТИЕ: 3 ГОДА — И ДО СВИДАНИЯ?
Закон суров: если земля не используется более 3 лет, договор расторгают через суд. С 1 марта 2025 года дали ещё 3 года на освоение заброшенных участков — но потом санкции. Проверки, штрафы, протоколы. Есть случаи лишения, но прокуратура иногда восстанавливает права.
📊 СТАТИСТИКА 2026: ИНТЕРЕС РАСТЁТ, НО ПРОБЛЕМЫ ОСТАЮТСЯ
· 21 600 человек получили участки — на 24% больше, чем в 2024.
· 19 000 участков общей площадью 13 000 гектаров — как средний город!
· Лидер — Якутия: 61 007 заявлений, 26 438 участков.
· В собственность переведено 4 054 участка (424 — досрочно).
🧠 ВЫВОД: ЗЕМЛЮ ДАЮТ ЛЕГКО, ОСВОИТЬ — НЕВОЗМОЖНО
Программа буксует без инфраструктуры. Государство раздаёт гектары, но не строит дороги, не тянет свет, не даёт воду. Люди берут и бросают. Пока не решат эти проблемы, 71% заброшенных земель останется памятником хорошей идеи и плохой реализации.
#дальневосточныйгектар #землябесплатно #ИЖС #ДальнийВосток #освоениеземли #проблемы #неосвоение #изъятие #новости2025 #гектар #стройкадома #инфраструктура#базар
---
#бесплатнаяземля #ИЖС #строительстводома #Хуснуллин #Минстрой #новости2026 #частныйдом #земельныйучасток #льготы #стройка
Из 54 тыс. ₽ месячной аренды владельцу остаётся около 44,1 тыс. ₽ в среднем за месяц, если учесть простой, налог и выбранные расходы. Если ещё откладывать на ремонт, свободный остаток снижается до 39,1 тыс. ₽.
Откуда взяты цена и аренда
Для примера беру однокомнатную квартиру в панельном доме за 13,5 млн ₽ и аренду 54 тыс. ₽ в месяц. Основа — объявления о продаже и сдаче квартир в Москве, собранные 30 сентября 2026 года на Яндекс Недвижимости, Restate и Move.ru. В Южном Бутово за однушки 33–38 м² просили 12,5–14,4 млн ₽. Аренда в рассмотренных районах была в пределах 48–57 тыс. ₽.
Это датированный пример с ценами предложения. Суммы покупки и найма здесь подобраны для расчёта, заключённой сделки за ними нет. Я считаю покупку за собственные деньги, без кредита.
Что меняет один месяц без жильца
При сдаче все 12 месяцев поступило бы 648 тыс. ₽ за год. Делим цену квартиры на эту сумму и получаем 20,8 года, округлённо — 21 год. Пока никаких вычетов.
В модели закладываю один месяц простоя в год на смену жильца. Тогда 54 000 × 11 = 594 000 ₽. Уже на этом шаге потеряны 54 тыс. ₽ годовой аренды. Фактический простой может быть короче или длиннее, это допущение для сравнения.
Налог берётся со всей полученной аренды
Предположим, собственник зарегистрирован как самозанятый и сдаёт жилую квартиру обычному человеку. Ставка налога на профессиональный доход (режим для самозанятых) — 4%. С 594 тыс. ₽ это 23 760 ₽. После налога остаётся 570 240 ₽.
По разъяснениям ФНС (Федеральной налоговой службы), этот режим подходит для сдачи жилой недвижимости. Общий доход по нему, включая другую деятельность самозанятого, должен укладываться в 2,4 млн ₽ за календарный год. Работников по трудовым договорам быть не должно. При сдаче организации или индивидуальному предпринимателю ставка другая — 6%. Налоговый бонус в расчёт не включён.
Расходы владельца: ещё 41 тысяча
Вычитаю 41 тыс. ₽ в год на платежи собственника, например налог на имущество и взносы на капремонт. 41 тыс. ₽ — условный бюджет модели. Его нужно заменить суммой по конкретной квартире. Потребление воды и электричества предполагаю оплачиваемым жильцом отдельно от аренды.
570 240 − 41 000 = 529 240 ₽ за год. Это 44,1 тыс. ₽ в среднем за календарный месяц и около 3,9% от цены квартиры за год. Налог самозанятого мы посчитали до вычета расходов: уменьшать на них облагаемую аренду нельзя.
За эту сумму ещё предстоит решать, сколько откладывать на замену техники и ремонт. Если выделять условные 60 тыс. ₽ в год, останется 469 240 ₽, или 39,1 тыс. ₽ в среднем за месяц. Эти 60 тыс. — резерв, деньги, отложенные на будущие работы. Это не подтверждённый ежегодный расход.
Как читать срок окупаемости
Цена, делённая на годовой доход после налога и выбранных платежей, даёт около 25,5 года. Если считать только свободный остаток после резерва на ремонт, получается 28,8 года. Так один пример даёт три разных ответа: 21 год по всей аренде, 25,5 после вычетов, 28,8 после резерва.
Это простое деление при неизменных условиях. Оно не учитывает рост или падение стоимости квартиры, изменение аренды и деньги от её будущей продажи. Налоговые правила за такой срок могут измениться. Оформление покупки, первоначальный ремонт и меблировка могут потребовать дополнительных затрат. Их в этой модели нет, гарантий дохода она не даёт.
Я бы перед покупкой заменил два допущения своими цифрами: сколько квартира может стоять пустой и сколько действительно потребуют её содержание и ремонт. Тогда станет понятно, устраивает ли меня сумма, которую можно забирать каждый месяц.
#недвижимость #аренда #инвестиции #налоги
Какой средний остаток в месяц оправдывает для вас вложение 13,5 млн ₽: достаточно 39 тыс. или нужен другой результат?
ЦБ переосмыслил механику семейной ипотеки — не просто правка, а смена координат для десятков тысяч сделок. Банки, привыкшие к старым алгоритмам, теперь пересчитывают риски на лету. Заёмщики, ещё вчера видевшие чёткий маршрут к квартире, сталкиваются с подвижной мишенью: правила меняются быстрее, чем успевают одобрять заявки. Рынок, который годами жил по шаблону «ставка плюс надбавка», внезапно оказался в режиме ручного управления. «Турбулентность» — вот слово-ставка, которое лучше всего описывает состояние: формально всё стабильно, но под крышкой — непрерывная перенастройка.
ХУК
Представьте: вы в переговорной банка, на столе — распечатанный график платежей, вы уже мысленно обставили кухню и выбрали шторы, а менеджер делает паузу, смотрит в монитор и тихо произносит: «Правила снова обновились». И это не сбой системы — это новая норма. Котировки недвижимости не падают, но их «цена» для покупателя теперь измеряется не только метрами, а количеством итераций согласований. Парадокс: жильё стоит столько же, а доступ к нему становится сложнее — как будто лифт работает, но этаж каждый раз сдвигается.
КОНТЕКСТ И АНАЛОГИ
Вспомните 2019–2020: тогда льготные программы резко меняли ландшафт спроса, и застройщики, привыкшие к линейному росту, внезапно столкнулись с «эффектом рычага» — небольшое изменение ставки умножалось на миллионы квадратных метров. Итог: рынок перегрелся, регуляторы включили тормоза — и динамика пошла по S-образной кривой. Сегодня мы видим похожий манёвр, но с другим вектором: не разгон, а перераспределение нагрузки.
Портреты позиций:
Застройщик: ставит на скорость продаж и ликвидность остатков. Его выигрыш — в том, чтобы успеть зафиксировать сделки по старым правилам; риск — в росте непроданных лотов и необходимости скидок.
Банк: балансирует между нормативами и аппетитом к объёму. Его ставка — в точности расчётов и скорости адаптации моделей; проигрыш — в издержках на донастройку скоринга и возможных ошибках в первых версиях.
Розничный заёмщик: играет на горизонте «сейчас или никогда». Его риск — в недооценке новых условий; потенциальная выгода — в фиксации более низкой стоимости жилья до следующего сдвига.
СИЛЫ И ИНТЕРЕСЫ
Регулятор задаёт тон, а рынок отвечает пересборкой цепочек: банки ускоряют валидацию документов, застройщики усиливают партнёрские каналы, агентства недвижимости учатся объяснять новые формулы. Потоки заявок перераспределяются: часть уходит в «длинные» сделки с ожиданием, другая — в быстрые фиксации. Кривая доходности по ипотечным портфелям смещается: растёт доля кредитов с переменными условиями и дополнительными коэффициентами. Спреды между «льготными» и «рыночными» сегментами расширяются, отражая возросшую неопределённость. Сантимент колеблется между ожиданием стабильности и тревогой из‑за подвижности правил. Регуляторное давление здесь — не внешний шок, а постоянный фон, меняющий саму логику ценообразования.
ТРИГГЕРЫ И ТОЧКИ ПЕРЕЛОМА
Пока рынок переваривает новые правила, триггеры способны резко изменить расклад. Рост ключевой ставки даже на 0,5–1 п. п. усилит давление на маржу банков и сократит число одобренных заявок. Ускорение инфляции выше ожиданий подорвёт реальную доступность платежей для семей. И наоборот, синхронизация программ между банками и застройщиками может сгладить эффект и удержать объёмы. Точка перелома — момент, когда доля «отклонённых по новым критериям» заявок превысит 20–25%: тогда начнётся пересмотр стратегий и, возможно, новые корректировки правил.
КРОСС‑РЫНОЧНАЯ ЦЕПНАЯ РЕАКЦИЯ
Первый канал — ликвидность и ставки. Механизм: ужесточение условий по семейной ипотеке снижает спрос на новостройки, что давит на денежные потоки застройщиков и косвенно влияет на их облигации и кредитные линии. Направление: снижение спроса → рост стоимости фондирования для девелоперов → перераспределение капитала из строительного сектора в более предсказуемые инструменты. Масштаб: речь о десятках миллиардов рублей в квартальном разрезе. Точка перелома: если доля ипотечных сделок в продажах застройщика падает ниже 50%, стоимость его долга начинает заметно расти. В худшем сценарии первыми страдают региональные проекты с низкой маржой, затем — портфели банков, ориентированных на узкий сегмент.
Второй канал — валютный и сырьевой. Механизм: ослабление рубля повышает стоимость импортных компонентов и логистики, что транслируется в себестоимость стройки. Направление: рост издержек → давление на маржу → корректировка цен или сроков сдачи. Масштаб: при ослаблении рубля на 10% себестоимость может вырасти на 3–5% в зависимости от доли импорта. Точка перелома: курс 95–97 руб./USD становится порогом, после которого девелоперы начинают пересматривать ценообразование и графики поставок.
Аналитики отмечают, что «перестройка ипотечного контура неизбежно меняет баланс спроса и предложения в новостройках, и этот эффект будет виден в отчётности уже в ближайшие кварталы».
СЦЕНАРИИ
Иронично, но рынок умудряется строить прогнозы даже тогда, когда правила меняются чаще, чем обновляются котировки.
Сценарий «Затянутый старт»: регулятор постепенно донастраивает параметры, банки учатся применять новые формулы, а спрос замирает на 1–2 месяца. DXY 98–100 — доллар умеренно укрепляется, не создавая паники. Золото 2150–2200 — инвесторы держат позиции, но не наращивают. Brent 82–85 — нефть стабильна, без геополитических всплесков. Выигрывают крупные девелоперы с запасом ликвидности; проигрывают небольшие игроки, которым нужно быстро продавать остатки. Кросс‑рыночный канал ликвидности здесь смягчает удар: банки перераспределяют капитал, снижая давление на отдельные сегменты.
Сценарий «Рывок на опережение»: участники рынка ускоряются, чтобы закрыть сделки по «старым» правилам, и в октябре–ноябре фиксируется всплеск активности. DXY 96–98 — доллар стабилизируется на фоне умеренного спроса на защитные активы. Золото 2100–2150 — инвесторы не спешат уходить в «убежище». Brent 80–83 — нефть в боковом тренде. Выигрывают банки, успевшие быстро донастроить скоринг, и застройщики с готовыми пакетами документов. Проигрывают те, кто откладывал решения. Канал валютного давления здесь работает как ограничитель: рост себестоимости сдерживает агрессивное повышение цен.
Сценарий «Переоценка координат»: новые правила оказываются жёстче ожиданий, и рынок переходит в режим «поштучного» одобрения заявок. DXY 101–103 — доллар заметно укрепляется на фоне бегства в защитные активы. Золото 2250–2300 — инвесторы увеличивают долю в драгметаллах. Brent 78–80 — нефть снижается из‑за ослабления глобального спроса. Выигрывают консервативные инвесторы и фонды с диверсифицированными портфелями; проигрывают спекулятивные проекты и банки с высокой долей ипотеки в портфеле. Кросс‑рыночный канал ликвидности становится триггером: снижение спроса на жильё ускоряет перераспределение капитала в облигации и депозиты.
ЧТО ДЕЛАТЬ
Если вы инвестор: пересмотрите долю в акциях девелоперов и облигациях строительных компаний — ориентируйтесь на ликвидность и запас прочности по долговой нагрузке. Порог: доля долга к EBITDA выше 3,0 — сигнал к осторожности. Хеджируйте валютные риски, если портфель включает импортные компоненты или зарубежные активы.
Если вы трейдер: следите за спредами между ипотечными и корпоративными облигациями девелоперов — расширение спреда на 50–70 б. п. может сигнализировать о росте рисков. Отслеживайте объёмы одобренных ипотечных заявок: резкое снижение на 15–20% за неделю — ранний индикатор смены настроений. Уровни: ориентируйтесь на динамику индекса строительной отрасли и курса USD/RUB; порог 95 руб./USD — точка, после которой себестоимость начинает заметно расти.
Если вы наблюдатель: смотрите на статистику одобрений ипотеки и динамику цен на новостройки — они покажут, насколько быстро рынок адаптируется. Ключевые индикаторы: доля ипотечных сделок в общем объёме продаж (ниже 50% — тревожный сигнал), изменение средней ставки по программам (рост даже на 0,3–0,5 п. п. меняет доступность), и курс USD/RUB (95–97 — порог, после которого издержки растут нелинейно).
СУТЬ
Вернёмся к той переговорной: теперь вы знаете, что «обновление правил» — не временный сбой, а новая константа. Слово-ставка «турбулентность» остаётся точным: рынок не рушится, но каждый вираж требует новых расчётов. Вопрос не в том, вернутся ли старые правила, а в том, как быстро вы научитесь держать курс в условиях, когда ориентиры постоянно смещаются.
Материал — аналитическая оценка рыночного события на 09.10.2026, основанная на открытых источниках. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Решения читатель принимает самостоятельно и несёт полную ответственность за результат.
#ипотека #цб #банки #жильë #недвижимость #базар
Когда я впервые увидел квартиру с дисконтом 15%, внутри что-то ёкнуло: «Вот он, шанс». А потом представил, как вношу аванс, а продавец просто исчезает — и стало не по себе. Знакомо? Покупка залогового жилья — это игра, где правила знают не все. Но если их выучить, можно сэкономить миллионы. И да, я сам долго боялся связываться с такими лотами. Пока не разобрался. Давайте разберёмся вместе — без паники.
Почему это вообще работает
Каждая пятая квартира на вторичном рынке Москвы продаётся с обременением. Причины разные: кто-то взял ипотеку под низкий процент и не хочет гасить досрочно, кто-то уже не справляется с платежами. В итоге такие лоты уходят с дисконтом — обычно 10% от рыночной цены, а на срочных продажах — до 20%.
Звучит заманчиво. Но скидка — это не подарок, а плата за сложность. И за риск. Обидно, когда понимаешь, что «выгодная цена» может обернуться головной болью на месяцы.
Два пути: погашение долга или перевод
Есть две легальные схемы. Первая — вы гасите ипотеку продавца за счёт своих денег. Часть суммы уходит в банк на закрытие кредита, остаток — продавцу. Обременение снимается, и вы получаете чистую квартиру.
Вторая — перевод долга на вас. Вы становитесь и новым собственником, и новым заёмщиком. Банк заново проверяет ваши доходы, кредитную историю и нагрузку. И вот здесь ловушка: банк не обязан сохранять старую ставку. Если у продавца была ипотека под 12%, а рыночная сейчас 21%, вы получите 21%. Разница в платеже может составить десятки тысяч рублей в месяц. И от этой мысли становится немного грустно.
Где прячется главный риск
Самое опасное — передать деньги продавцу «на руки» до снятия обременения. Он может потратить их на свои нужды, и сделка сорвётся. Вы останетесь без денег и без квартиры. И вот тут уже не до смеха.
Решение — только безопасные расчёты. Аккредитив с трансферацией: банк блокирует ваши деньги и переводит их продавцу только после регистрации сделки. Если что-то пойдёт не так — средства вернутся вам. Стоимость услуги — около 3 400 рублей, плюс электронная регистрация. Это не «переплата», а страховка. И поверьте, она того стоит.
Что это значит для вас
Если вы готовы к сделке — вот минимальный чек-лист:
— Проверьте обременение в выписке ЕГРН. Ипотека должна быть видна.
— Получите согласие банка на продажу — без него Росреестр не зарегистрирует переход права.
— Не передавайте наличные. Только аккредитив или эскроу.
— Привлеките юриста. Экономия на нём может стоить квартиры.
— Заранее пропишите в договоре, что задаток возвращается, если банк откажет в переводе долга.
Контраргумент: некоторые эксперты считают, что скидка в 10% не стоит риска. Если продавец на грани банкротства, сделку могут оспорить. Но при проверке через банк и юриста — риски минимизированы.
❓ Безопасно ли покупать квартиру в ипотеке у продавца?
Да, если использовать аккредитив и получить согласие банка. Деньги идут напрямую на погашение долга.
❓ Можно ли перевести ипотеку продавца на себя?
Да, но банк проверит вашу платёжеспособность и может изменить ставку.
💬 А вы рассматривали покупку квартиры с обременением? Или боитесь связываться? Делитесь в комментариях — обсудим. Сохраняйте пост, чтобы не потерять.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
#Finbazar_недвижимость #ипотека #покупкажилья #советы #обременение #аккредитив #вторичныйрынок #финансоваяграмотность
Аренда готовых складов класса А в Москве и Московской области с начала 2026 года подешевела на 7,5%. В сентябре средняя запрашиваемая ставка составляла 10 140 рублей за квадратный метр в год без НДС и эксплуатационных расходов, рассказали Mash Money в Umbrella Consulting Group.
Одновременно доля свободных помещений выросла до 6,8%, а общий объем доступных площадей превысил 2 млн кв. м. В отдельных случаях арендаторы могут получить скидку до 10% от заявленной ставки. По сравнению с пиковыми значениями 2024 года стоимость аренды снизилась примерно на 13%.
Главная причина — рост предложения. За январь-сентябрь в Московском регионе ввели около 1,7 млн кв. м складов классов А и B — на 80% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Часть объектов начали строить во время высокого спроса, но к моменту выхода на рынок арендаторы стали осторожнее, а выбор помещений расширился.
До конца года давление на ставки может сохраниться. В Umbrella Consulting Group прогнозируют, что аренда готовых складов класса А подешевеет примерно до 9 500 рублей за квадратный метр в год. Однако в востребованных районах рядом с Москвой и транспортными узлами снижение может быть менее заметным.
При одобрении ипотеки, запросите и внимательно смотрите выписку из кредитного бюро. https://nbki.ru
Многие узнают о проблемах с одобрением уже на этапе подачи заявки. Вот главные факты, которые спасут ваши нервы, время и деньги:
✅ Бесплатная проверка:
Два раза в год вы можете бесплатно запросить свою кредитную историю (КИ) через Госуслуги или напрямую в бюро кредитных историй (НБКИ, ОКБ и др.)
✅ Что там видят банки?
Не только текущие долги, но и все активные продукты (даже забытые карты рассрочек), а также запросы от МФО и банков. Частые запросы без последующих одобрений сильно снижают ваш рейтинг.
✅ Ловушка неиспользуемых карт:
Банк рассчитывает ваш Показатель долговой нагрузки (ПДН). Даже если у вас есть кредитка с лимитом 200 000 ₽, которой вы не пользуетесь, банк всё равно может учесть 5–10% от этого лимита как ваш гипотетический ежемесячный платёж
.
Пример: планируемый платёж по ипотеке = 50 000 ₽. Банк прибавит к нему условный платёж по кредитке. Чтобы ипотеку одобрили, ваш официальный доход должен примерно в 2 раза превышать сумму всех этих платежей (безопасный уровень ПДН – до 50–60% от дохода)
.
✅ Какой нужен балл?
В России кредитный рейтинг обычно рассчитывается по шкале от 300 до 850 (или до 999 в некоторых бюро)
. Хорошим считается балл от 600–700
Одобряют и с пограничными значениями (около 500), но это всегда индивидуальный риск-анализ, а не правило. Балл в 100 единиц по стандартным шкалам практически не встречается.
🔄 Как правильно «очистить» историю перед ипотекой?
1️⃣ Снизьте лимит. Перед закрытием кредитной карты позвоните в банк и попросите уменьшить лимит до минимума (например, до 10 000 ₽).
2️⃣ Закройте счёт. Только после этого закрывайте карту и обязательно возьмите справку об отсутствии задолженности и закрытии счёта.
3️⃣ Зачем это нужно? Если просто закрыть карту с высоким лимитом, из-за задержек в обновлении данных скоринговая система банка может какое-то время всё ещё учитывать этот высокий лимит в вашей долговой нагрузке. Снижение лимита заранее минимизирует этот риск.
⏳ Сроки обновления: По закону банк обязан передать данные о закрытии счёта в БКИ не позднее 3 рабочих дней
На практике полное обновление информации и пересчёт рейтинга занимают от 1 до 3 недель. Цифры вроде «36 дней» или «22 дня» не являются универсальным правилом, но для надёжности планируйте закрытие всех лишних карт и рассрочек минимум за 3–4 недели до подачи заявки на ипотеку.
💡 Важно: Банк проверяет вашу КИ минимум дважды: при первичной подаче заявки и перед самой выдачей денег.
Если получили отказ, повторную подачу лучше делать не ранее чем через 1–3 месяца, устранив все замечания.
Сохраняйте пост, чтобы не потерять, и делитесь с теми, кто планирует покупку жилья! 🏡
#ипотека2026 #скоринг #пдн #кредитнаяистория
#недвижимость #земельныйучасток #зоназатопления #ГИСЛС #покупказемли #риски #строительстводома #проверкаучастка #Росреестр #301ФЗ #Краснодарскийкрай #Дагестан #Свердловскаяобласть #инвестиции #базар
Есть распространённое мнение: после 40–45 лет банки уже неохотно дают длинную ипотеку и стараются сделать так, чтобы кредит был погашен до выхода человека на пенсию.
На практике всё не так однозначно.
При рассмотрении заявки банк учитывает не только возраст, но и доход, долговую нагрузку, кредитную историю, сумму кредита и возраст заемщика на момент полного погашения ипотеки.
🔹 До какого возраста нужно выплатить ипотеку?
Единой возрастной планки для всех банков нет.
В зависимости от кредитной организации и программы предельный возраст заемщика на момент полного погашения может составлять 70, 75 лет и выше. В отдельных случаях при привлечении более молодых созаемщиков возрастная планка может быть ещё выше.
Максимальный срок самой ипотеки на рынке — до 30 лет.
Поэтому человек в 40–45 лет ещё вполне может претендовать на длинный кредит.
🔹 Можно ли в 45 лет взять ипотеку на 20–30 лет?
Да, такая возможность есть.
Но важно понимать: максимальный срок, который указан в условиях программы, ещё не означает, что именно его одобрят конкретному заемщику.
Например, банк может учитывать внутренние возрастные ограничения и предложить срок меньше максимального.
Поэтому возраст 40, 45 или 50 лет сам по себе не означает отказ в длинной ипотеке.
🔹 Зачем брать ипотеку на 20–30 лет?
Может показаться странным брать кредит на 25–30 лет, если есть возможность платить быстрее.
Но длинный срок нужен не обязательно для того, чтобы действительно выплачивать ипотеку три десятилетия.
Чем больше срок — тем ниже ежемесячный платеж.
Это уменьшает долговую нагрузку и в некоторых случаях позволяет получить необходимую сумму кредита.
А если финансовая ситуация позволяет, ипотеку можно погашать досрочно.
То есть срок 20–30 лет часто используют как инструмент для снижения обязательного ежемесячного платежа.
🔹 Учитывает ли банк будущий выход на пенсию?
Сам по себе выход на пенсию не означает, что ипотека должна быть полностью погашена до этого момента.
Но банк оценивает способность заемщика обслуживать кредит с учётом его возраста и других финансовых параметров.
Поэтому для одного человека в зрелом возрасте могут одобрить длинный срок, а для другого — предложить более короткий.
🔹 Как повысить шансы на одобрение?
Если заемщик уже в зрелом возрасте, можно изменить параметры будущей сделки:
• увеличить первоначальный взнос и уменьшить сумму кредита;
• рассмотреть более короткий срок, если позволяет доход;
• привлечь подходящего созаемщика, если это допускает программа;
• подать заявки в несколько банков и сравнить доступные условия;
• заранее получить предварительное решение, а уже потом выбирать квартиру.
📌 Главное — не ориентироваться только на свой возраст.
Вопрос не столько в том, «дадут ли ипотеку после 40 или 50», сколько в том, какой срок и сумму кредита банк готов одобрить конкретному заемщику.
Поэтому перед поиском квартиры лучше сначала определить свои реальные ипотечные возможности — так вы будете понимать, на какой бюджет покупки действительно можете рассчитывать.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
DDX купила здание в ЖК Lucky
ООО «Проект Лаки», связанное с сетью фитнес-клубов DDX, стало владельцем здания площадью 6 тыс. кв. м в жилом комплексе Lucky в центре Москвы. Оператор уже занимает эти площади. Рыночная стоимость здания оценивается в 1,2–1,8 млрд рублей. Среди владельцев «Проекта Лаки» — структуры, связанные с основателями Росевробанка Ильёй Бродским и Андреем Суздальцевым.
АКРА понизило рейтинг «Самолета»
Агентство АКРА понизило кредитный рейтинг группы «Самолет» до уровня BBB(RU), изменив прогноз на «негативный». Причина — ухудшение оценки финансового профиля: долговой нагрузки, покрытия процентных платежей, ликвидности и рентабельности. Также снижена оценка субфактора «Сроки и условия реализации» из-за роста задержек ввода объектов и снижения распроданности портфеля.
Сбербанк и «Самолет»
Сбербанк активно взаимодействует с «Самолетом» и всеми его кредиторами, работает над планом улучшения ситуации. Первый зампред банка Александр Ведяхин считает, что группа сможет выйти на стабильную работу. Ранее сообщалось, что Сбербанк как крупнейший кредитор может получить в управление часть бизнеса девелопера в рамках реструктуризации.
Обновление «Семейной ипотеки»
С 9 октября Сбербанк обновит условия по «Семейной ипотеке». На новостройки льготная ставка (от 3% до 6%) сохранится на весь период кредитования (до 30 лет) для объектов застройщиков из совместной партнёрской программы. Те же критерии — для готовых индивидуальных домов. Для вторичной недвижимости максимальный срок кредита — 15 лет. На строительство жилого дома ставка сохраняется до 30 лет.
«ДОМ.РФ» продаёт «Конюшни дворцовые»
«ДОМ.РФ» выставил на продажу комплекс недвижимости в Санкт-Петербурге, входящий в объект культурного наследия «Конюшни дворцовые», и право аренды участка 31,7 тыс. кв. м на семь лет. В комплекс входят шесть объектов общей площадью около 12 тыс. кв. м. Начальная цена — 204,9 млн рублей. Заявки — до 23 ноября, торги — 27 ноября.
«Ленсити» в Ленобласти
Губернатор Александр Дрозденко подтвердил планы по строительству высотного общественно-делового центра «Ленсити» рядом с будущей станцией метро «Кудрово». По его словам, проект будет реализован без бюджетного финансирования.
Ростехнадзор и лифты
Ростехнадзор разработал проект постановления с требованиями к организациям, обслуживающим лифты в жилых домах. Предполагается создать перечень таких организаций, из которого управляющие компании смогут выбирать подрядчиков. Новых требований не вводится — они структурированы и уточнены. Постановление может вступить в силу в сентябре 2027 года.
QR-коды для стройматериалов
ФСБ предложила ввести единую электронную систему учёта стройматериалов. Каждой партии предлагается присваивать уникальный QR-код. Цифровой паспорт можно присваивать каждому рулону, плите или партии. После поступления на стройплощадку система сверит данные с проектной документацией и бюджетом. Если подрядчик не использует материал, попытается его списать или заменить, система зафиксирует расхождение.
#недвижимость #DDX #Lucky #Самолет #АКРА #рейтинг #Сбербанк #Ведяхин #семейнаяипотека #ДОМРФ #Конюшнидворцовые #Ленсити #Кудрово #Ростехнадзор #лифты #ФСБ #QRкоды #стройматериалы #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости
Минимальный срок владения напрямую влияет на налоговую нагрузку при продаже жилья.
До 2026 года правило о сложении сроков старой и новой квартиры было прямо закреплено в НК РФ только для московской реновации.
В деле № 26-П собственница владела квартирой в Лабытнанги с 2012 года. В 2017 году жилье изъяли для муниципальных нужд, а взамен предоставили равноценную квартиру. Дом аварийным не был.
Новую квартиру она продала в 2021 году. ФНС начала считать срок владения с даты получения замены и доначислила НДФЛ.
КС указал: если государство прекращает право собственности помимо воли гражданина, накопленный срок владения нельзя игнорировать только потому, что изъятие произошло не по московской программе реновации.
До изменения НК РФ действует временное правило из Постановления от 22.04.2026 № 26-П. Период владения прежним жильем учитывается вместе со сроком владения предоставленным взамен объектом.
Это может привести к освобождению дохода от продажи от НДФЛ, если суммарный период достигает применимого минимального срока.
Временный порядок не распространяется на случаи, когда прежний дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо помещение признано непригодным для проживания.
Постановление также не открыло массовый возврат уже уплаченного налога за прошлые периоды и не позволяет автоматически пересматривать завершенные чужие судебные дела.
1 октября Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1523-9. Он переносит позицию КС непосредственно в ст. 217.1 НК РФ и сохраняет исключение для аварийного и непригодного жилья.
На 7 октября проект еще не принят.
Для сделки с квартирой, полученной взамен изъятой, теперь стоит проверять историю владения обоими объектами до расчета налога, а не только дату регистрации нового права.
Вячеслав Владимиров, адвокат.
Данная публикация выражает мнение юриста и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от изложенного в материале.
Если у вас есть коммерческая недвижимость, старый дом или участок с пристройками, проверьте документы до 2027 года. Государство собирается активнее сопоставлять ЕГРН с фактическим состоянием объектов.
Здание по документам — 120 кв. м. По факту после пристройки — 160. На участке появился гараж, границы определяли приблизительно, мансарду не оформляли. Годами это могло существовать без внимания. Но с 2027 года расхождения будут искать активнее.
Для предпринимателя вопрос не в том, прилетит ли дрон. Важнее: что будет с налогом, если государство считает объект не так, как он существует.
Склад, офис, производство, торговая точка, участок под бизнесом — здесь кадастровая стоимость напрямую влияет на налоговую нагрузку. Если после уточнения характеристик база вырастет, налог может увеличиться не на один год, а стать постоянным расходом.
Допустим, объект по документам 500 кв. м, фактически — 700. Или назначение в ЕГРН одно, а используется помещение иначе. Пока расхождение не всплыло, всё работает по-старому. Но с 2027 года ФНС будет передавать регионам данные для расчёта вознаграждения Роскадастру. Размер может составлять до 50% дополнительных поступлений в бюджет, которые появятся благодаря выявленным расхождениям.
Цифра заметная. Не появится ли у системы слишком сильный стимул искать дополнительные метры? Риск есть. Но Роскадастр не может просто посмотреть на фото и прибавить метры в ЕГРН. Нужны законные основания: технический план, межевой план, документы на объект, результаты обследования или решение органа. Автоматически налог не вырастет.
Если расхождение есть, рано или поздно оно может стать предметом разбирательства. Для бизнеса это не только налог, но и расходы на оформление, кадастрового инженера, юриста, а в споре — время и суды.
Что проверить уже сейчас? Заказать выписку из ЕГРН и сравнить с реальным объектом. Посмотреть площадь, этажность, назначение, характеристики. Для участка — границы. Если появились пристройки, мансарды, гаражи, хозяйственные блоки, понять, отражены ли они в реестре и требовалось ли оформление. Если была перепланировка — сопоставить с технической документацией.
Если документы совпадают с реальностью — отлично. Если нашли расхождение — есть время разобраться, почему оно возникло и нужно ли оформлять. Главная ошибка — думать только о будущем налоге. Иногда сначала придётся заказать техплан, провести межевание, привлечь кадастрового инженера или юриста. Цепочка шире: расхождение в ЕГРН → проверка → оформление или спор → изменение кадастровой стоимости → новый налог.
Новый механизм не означает, что завтра проверят каждый объект. Массовая проверка малореалистична из-за объёма недвижимости. Вероятнее работа по выявленным несоответствиям и актуализации ЕГРН. Но если ваш объект попадёт в выборку, легче не станет. Полезнее спросить: если завтра мой объект сравнят с ЕГРН, данные совпадут?
Когда государство активнее сопоставляет базы с реальностью, лучший способ снизить риск банален: сделать так, чтобы реальность и документы не рассказывали две разные истории.
Если у бизнеса есть недвижимость и вы хотите понять, как кадастровая стоимость, назначение и имущественные вопросы влияют на налоговую нагрузку. Нужна консультация? Разберём структуру активов и определим что к чему.
А вы когда последний раз проверяли сведения о коммерческой недвижимости в ЕГРН? Если есть объект с пристройками, неуточнёнными границами или смешанным использованием, напишите в комментариях, совпадают ли документы с реальностью.
