#лср — посты и обсуждения

Рынок не рушится — он перестраивается. Но почти каждый индикатор ухудшается. Экономика девелопмента сжалась до предела. Одно слово — «напряжённость».

Финансы: прибыль испаряется

Восемь крупнейших застройщиков по МСФО за 1П 2026 года сократили совокупную выручку на 12,1% — до 699,8 млрд руб. Все — либо сокращение прибыли, либо убыток:

ПИК: выручка 290,1 млрд (−11,6%), прибыль 14,7 млрд (−54%). Чистый долг — 521,5 млрд (+13,4%).

«Самолёт»: выручка 117,4 млрд (−31,3%), убыток 22,3 млрд. Процентные расходы съели всю операционную прибыль.

ЛСР: убыток 57,6 млрд (часть — разовое обесценение активов).

«Эталон»: убыток 13,2 млрд, выручка 54,4 млрд (−10%).

А101: прибыль 6,3 млрд (−53,6%).

GloraX: выручка 27 млрд (+44,6%) — единственный рост, обеспеченный региональной экспансией.

Парадокс: выплаты топ-менеджменту восьми компаний выросли на 36,6% — до 5,5 млрд руб. ЛСР выплатил руководству 1,8 млрд (в 2,7 раза больше год к году).

7 сентября ПИК объявил о делистинге с Мосбиржи. Мажоритарий довёл долю до 98%, выкупает акции у миноритариев по 551,4 руб. Крупнейший девелопер страны закрывается от публичного контроля именно тогда, когда прозрачность нужнее всего.

Эскроу: тоньше льда

Покрытие проектного долга средствами эскроу — 69,6% (минимум за шесть лет, впервые ниже 70% с апреля 2020). Задолженность перед банками — 10,85 трлн, на эскроу — 7,55 трлн. Разрыв 3,3 трлн растёт.

Механика безжалостна: чем ниже покрытие, тем дороже кредит. Непокрытая часть обслуживается по ставкам, близким к 20%. Порочный круг: медленное наполнение эскроу → дороже кредит → выше расходы → меньше манёвра для цен → медленнее продажи.

Регионы с критически низким покрытием (ниже 50%): Краснодарский край — 36%, ХМАО — 41%, Хакасия — 49%, Адыгея — 49%. Свердловская область потеряла 10 п.п. за год — худший тренд среди крупных регионов.

Распроданность: рекордно низкая

Общая распроданность — 32% строящегося жилья. В домах со сдачей до конца 2026 года — около 60%. К моменту ввода 40% квартир не найдут покупателя. На рынке — 1,5 млн непроданных квартир. В 2025 году расторгнуто 14,2 тыс. ДДУ на 155 млрд руб. — максимум за пять лет.

Спрос: ипотека решает всё — пока

Рыночная ипотека фактически мертва: 80% сделок — льготные. Средняя ставка по рыночной — 18–19%. Семейная ипотека — последний драйвер, но с 1 октября ожидаются изменения: дифференциация по количеству детей (от 12% для одного ребёнка в столицах до 2% для многодетных), ограничение льготного периода 15 годами, обязательная прописка, возможный запрет на студии. Перенос изменений создал временный всплеск — после него спад неизбежен.

Банкротства: тренд ускоряется

Дел о банкротстве — 1 089 (+37% год к году). В процедурах — 7,9 тыс. застройщиков (3% рынка). Хуснуллин: 20% в зоне риска, при высокой ставке — до 30%. Сроки 19% проектов уже перенесены.

В феврале «Самолёт» запросил у правительства льготный кредит 48–50 млрд и предложил блокирующий пакет акций. Не банкрот — но крупнейший игрок публично попросил о помощи. Банки предпочитают реструктурировать, а не банкротить: для кредитора достройка дешевле. Системный риск отложен, не устранён.

Себестоимость и ввод

НДС вырос до 22%, страховые взносы для МСП удвоены до 30%, материалы дороже на 7–15%. Маржа 5–10% не оставляет манёвра — демпинговать нельзя.

Ввод МКД — 41 млн кв. м (−11%), запуск новых проектов — 30 млн (−14%). Инвестиции в землю упали на 54%. Меньше вложений сегодня — дефицит предложения через три года.

Цены: почему не падают — и при каких условиях рухнут

Три барьера не дают ценам снизиться: проектное финансирование (снижение цен нарушает ковенанты банка), себестоимость (некуда снижать), психология (фронтальное снижение запускает спираль ожиданий).

Цены начнут реально падать только при банкротстве крупного девелопера. 

Цепочка: паника на рынке → банки ужесточают кредитование → ликвидация активов по ценам ниже рынка → покупатели уходят в ожидание → остальные девелоперы вынуждены снижать фронтальные цены → коррекция 10–15% в массе, до 20–25% в проблемных регионах. Затем — дефицит и отскок: пережившие демпинг сокращают новые проекты, предложение схлопывается, цены снова растут.

Вероятность сценария «домино» — 20–25%.

Базовый — 60% — стагнация, скрытые скидки, медленное снижение ставки.

Государство оттягивает момент: мораторий на штрафы, реструктуризация долгов, делистинг ПИКа. Но это стабилизаторы, а не лечение. Чем дольше отрасль работает на грани нулевой маржи, тем выше вероятность, что домино запустится.

#ПИК #самолëт #эталон #ЛСР #А101 #экономика #жильë #ипотека #недвижимость #рынок #цены #налоги #тренд #банкротство #эскроу #финансы #девелопмент

«Самолет» — убыток 22,3 млрд руб.
Чистый убыток девелопера по МСФО за первое полугодие составил 22,3 млрд руб. против прибыли 1,8 млрд годом ранее. Выручка упала на 31% до 117,4 млрд руб., EBITDA — на 27% до 41,8 млрд руб.

Обязательства выросли до 1 трлн руб. Акции на новостях падали до 337 руб. (-5,8%). Причины — снижение спроса из-за сокращения льготной ипотеки и дороговизны рыночной.

ЛСР — убыток вырос в 23 раза
Чистый убыток ЛСР за полугодие составил 57,6 млрд руб. — рост в 23 раза. Основная причина — обесценение проданной дочерней компании на 46,8 млрд руб. Выручка почти не изменилась (+0,7% до 97,1 млрд руб.). Краткосрочная часть долга выросла на 60% до 57,3 млрд руб.

«Инград» — прибыль упала на 73%
Чистая прибыль снизилась до 1 млрд руб. (-73%). В прошлом году был разовый доход 7,4 млрд руб. от продажи дочек. Операционная прибыль выросла на 8% до 4,6 млрд руб. Компания нарушила условия кредитных договоров на 50,8 млрд руб., но кредиторы не стали применять санкции.

Upside Development купил участок в Раменках
Структура застройщика приобрела у властей Москвы два участка общей площадью 1,74 га по стартовой цене 4,9 млрд руб. Застройщик обязан возвести жилой комплекс на 181,1 тыс. кв. м. Ранее к торгам не допустили Level Group.

Сбербанк продаёт ТЦ
«Лапландия» в Кемерове (72,4 тыс. кв. м) — за 2,35 млрд руб. «Июнь» в Череповце (45,2 тыс. кв. м) — за 1 млрд руб. Торги в конце сентября. Ранее попытки продать их за 4,56 млрд и 1,3 млрд провалились из-за отсутствия заявок.

Участок в Нагатино-Садовниках
Власти Москвы выставили на торги 14,6 га с начальной ценой 2,4 млрд руб. Под жильё (229,5 тыс. кв. м) и инфраструктуру (214,2 тыс. кв. м). Торги — 29 сентября.

ЗПИФ купил участок в Кожевническом
Фонд приобрёл 0,15 га во 2-м Кожевническом переулке. Ранее там планировали гостиницу на 100 номеров. Сделка прошла после запрета на апартаменты в Москве.

$SMLT $LSRG $MOEX $SBER

#недвижимость #Самолет #ЛСР #Инград #UpsideDevelopment #Сбербанк #Лапландия #Июнь #НагатиноСадовники #ЗПИФ #Кожевнический #девелоперы #строительство #инвестиции #торги #рынокнедвижимости

Что случилось

В конце июня президент подписал закон, который кратно повышает пошлины для мигрантов . Теперь за оформление российского гражданства нужно заплатить 50 тысяч рублей вместо 4,2 тысячи — рост в 12 раз . Вид на жительство подорожал с 6 до 30 тысяч рублей, разрешение на временное проживание — с 1,9 до 15 тысяч . Закон вступает в силу с конца июля 2026 года .

Кто реально заплатит

Вопреки заголовкам, основная масса трудовых мигрантов (работающие по патентам) напрямую пошлину не платят — она касается тех, кто оформляет гражданство или ВНЖ . Это около 1–2% от общего числа приезжающих .

Но косвенно удар по кошельку получат все. Эксперты фиксируют «беспрецедентный отток мигрантов», который уже «разрушил устоявшуюся модель, державшуюся на дешёвом ручном труде» . Управляющие компании не могут найти дворников и сантехников, застройщики срывают сроки сдачи объектов — «подметать улицы, класть плитку и развозить заказы просто некому» .

Цифры и тикеры

Экономика начинает перестраиваться:

Средняя зарплата мигрантов в строительстве и доставке уже приблизилась к 117–120 тыс. рублей в месяц при интенсивной занятости 

Доля компаний, готовых нанимать иностранцев, выросла с 5% в 2022-м до 40% в 2026-м 

В Краснодарском крае стоимость патента достигла 27,3 тыс. рублей в месяц , в Ивановской области — 20 тыс. , а в Москве — всего 10 тыс., что создаёт перекосы в распределении рабочей силы 

В регионах поэтапно вводят запреты на привлечение иностранных работников — в Краснодарском крае с 2026 года ограничения действуют на все виды деятельности 

Среди публичных компаний, которые могут ощутить кадровый голод:

Девелоперы: ПИК, Самолёт — стройки тормозятся без рабочих рук

Ритейлеры и логистика: OZON, Яндекс — службы доставки зависят от курьеров

Строительные и инфраструктурные компании — любая задержка на стройке бьёт по срокам и бюджетам

Что дальше

Дефицит рабочих рук будет закрываться за счёт других категорий: компании массово привлекают пенсионеров, студентов и жителей депрессивных районов . Но их физическая выносливость ниже, что требует пересмотра нормативов и увеличения штата. Автоматизация пока не помогает — роботы-курьеры, дроны и автономные мойки остаются нишевыми решениями с колоссальной стоимостью внедрения, а климатические условия России (снег, морозы, реагенты) сводят на нет эффективность сенсоров .

Эпоха дешёвых курьеров, уборщиков и строителей, по оценке экспертов, закончилась навсегда . Готовы ли вы платить за доставку, ремонт и коммунальные услуги на 30–50% больше уже в ближайшие месяцы?

#мигранты #пошлины #дефициткатров #стройка #доставка #инфляция #зарплаты #экономика #ПИК #ЛСР #Самолёт #OZON #Яндекс

Тикер: $LSRG
Текущая цена: 614.2
Капитализация: 63.3 млрд
Сектор: #девелопмент
Сайт: https://www.lsrgroup.ru/investors-and-shareholders/informacziya-po-akcziyam/informacziya-po-akcziyam

Мультипликаторы (LTM):

P/E - 5.87
P/BV - 0.47
P/S - 0.25
ROE - 8.1%
ND/EBITDA - 4.92 (без учета эксроу)
EV/EBITDA - 5.84 (без учета эскроу)
Акт/Обяз - 1.25

Что нравится:

✔️выручка выросла на 61.5% п/п (96.4 → 155.7 млрд);
✔️чистая прибыль +13.3 млрд против убытка -2.5 млрд в 1 пол 2025;
✔️остаток на эскроу счетах увеличился на 28.4% п/п (137.9 → 169.4 млрд);

Что не нравится:

✔️чистый долг без учета эскроу увеличился на 27.5% п/п (263.9 → 336.4 млрд). ND\EBITDA вырос с 3.57 до 4.92;
✔️вырос нетто фин расход на 17.4% п/п (20.3 → 23.9 млрд);

Дивиденды:

Размер выплаты определяет Совет директоров и, как правило, составляет не менее 20% чистой прибыль на основе годового отчета по МСФО.

СД рекомендовал дивиденд за 2025 год в размере 78 руб. (ДД 12.7% от текущей цены). Дата закрытия реестра - 13.07.2026.

Мой итог:

Второе полугодие отработали сильно лучше первого (п/п):
- новые продажи +70.3% (254.9 → 434.2 тыс. кв. м);
- введено в эксплуатацию +31% (290.8 → 381 тыс. кв. м).

Хотя тут можно отметить, что за последние 4 года второе полугодие всегда было выше по вводу в эксплуатацию.

Продажа материалов (п/п):
- песок +94.5%;
- гранитный щебень +2.8%;
- кирпич +5.8%;
- газобетон +19.6%

Результаты за полгода чуть скрасили итог за 2025 год (г/г):
- новые продажи +3.8% (664 → 689.1 тыс. кв. м);
- введено в эксплуатацию -8.2% (732 → 671.8 тыс. кв. м).

Но продажа материалов за 2025 все равно в минусе (г/г):
- песок -0.8%;
- гранитный щебень -21.1%;
- кирпич -4.7%;
- газобетон -17.1%

Долговая нагрузка увеличилась на фоне роста чистого долга и снижения EBITDA. Показатель ND\EBITDA с учетом эскроу увеличился с 1.28 до 1.74. Долг растет быстрее, чем пополняется эскроу.

ЛСР один из двух основных девелоперов на рынке, который заработал прибыль за 2025 год (второй ПИК). И в отличии от Самолета компания не распродает свои активы, а, наоборот, вкладывается в развитие новых. В мае ЛСР:
- приобрела 100% долей ООО «Пулково Скай», владеющего пятизвездочным отелем «Domina Пулково»;
- вложила в реконструкцию санатория «Волна» в Сочи 14.5 млрд и планирует открыть его осенью 2026 года;
- через компанию Qube Development, входящую в периметр, планируется до конца 2026 года начать строительство 6 объектов в ОАЭ.

При этом все проблемы рынка распространяются и на ЛСР. Снижение в операционных показателях за 1 квартал 2026 (г/г):
- новые продажи -19.2% (146 → 118 тыс. кв. м) и еще меньше в деньгах (-24.3%, 41 → 31 млрд).

Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 1 кв 2026 составила 68%. И это выше показателей, которые известны за предыдущие периоды (за 9 мес 2025 было 49%). Тренд на снижение продаж материалов, в общем, сохранился (песок +94.8%, гранитный щебень -17.7%, кирпич -20.6%, газобетон -19%). Очень любопытный рост продаж в песке на фоне снижения по остальным материалам. Хотя это и не играет особой роли, так как доля продажи стройматериалов в выручке 7.5%.

Также, скорее всего, результаты 2 квартала будут слабыми с учетом выходящей статистики. По данным различных источников:
- в апреле и мае объем продаж новостроек сократился на 14% и 12% г/г, соответственно;
- объём выдачи ипотеки в мае 2026 сократился на 9%, количество кредитов - на 10%.

Да и статистика погрузки РЖД по черметам и цементу пока говорит о проблемах в секторе. Возможно, продажи в 3 квартале поддержит решение Минфина о сохранении без изменений условий программы "Семейная ипотека" на фоне желающих "заскочить в последний вагон".

Также из минусов ЛСР можно вспомнить не самые лучшие практики в отношении миноритариев (про это говорилось в прошлом разборе. Ну и с начала года компания выпала из топ 10 (12-е место) по объему строительства.

Акций компании нет в портфеле и пока не рассматриваю их к покупке. Прогнозная справедливая стоимость - 736 руб.

*Не является инвестиционной рекомендацией

Присоединяйтесь также к моему Телеграм каналу

#отчет #аналитика #инвестиции #лср

Что случилось

Акции крупнейших российских застройщиков за последний год сильно потеряли в цене. В среднем бумаги сектора упали на 34%, тогда как индекс Мосбиржи снизился только на 9% . Хуже всего дела у «Самолёта» — его акции рухнули на 66% за год, а 24 июня 2026 года обновили исторический минимум, упав ниже 300 рублей за штуку. На торгах 22 июня бумаги «Самолёта» теряли до 14% за день .

Почему так вышло

Основная причина — высокая ключевая ставка ЦБ. Сейчас она составляет 14,25%, и на обслуживание кредитов у застройщиков уходит до 37% прибыли — исторический максимум. Долговая нагрузка строительных компаний достигла почти 500% от прибыли. Около 40% девелоперов рискуют завершить 2026 год без прибыли.

Кроме того, с начала 2026 года ужесточили условия семейной ипотеки. В январе был ажиотаж, но потом продажи в ряде проектов упали на 20–30%. Покупатели всё чаще выбирают вторичное жильё, а спрос на новостройки слабеет.

Что с «Самолётом»

Компания оказалась в самом сложном положении. В феврале она обратилась в правительство с просьбой о льготном кредите на 50 млрд рублей, но получила отказ . «Самолёт» завершил 2025 год с убытком, а его долговая нагрузка заметно выше, чем у конкурентов. При этом около трети всех строящихся площадей компании возводятся с нарушением сроков. На днях девелопер также отказался от дивидендов за прошлый год, что дополнительно ударило по акциям.

Что с другими игроками

Ситуация в секторе неоднородная:

ПИК — акции выросли примерно на 1% за год.

Группа ЛСР — бумаги упали на 16%, но компания остаётся прибыльной и продолжает платить дивиденды.

«Эталон» — акции потеряли 55%, компания завершила год с убытком.

Выходить или держать?

По мнению аналитиков, ждать быстрого восстановления сектора не стоит. Высокие ставки и слабый спрос продолжат давить на продажи и прибыль компаний. Более уверенные выводы можно будет сделать после публикации отчётности за первое полугодие 2026 года.

Но если говорить прямо:

«Самолёт» сейчас выглядит как самый рискованный актив в секторе. Убытки, отказ от дивидендов, исторический минимум — всё это говорит о том, что держать бумаги в расчёте на скорый отскок опасно. Многие аналитики не исключают технического банкротства компании.

ПИК и ЛСР чувствуют себя устойчивее. У них есть прибыль, дивиденды, более низкая долговая нагрузка. Их акции могут пережить сложный период с меньшими потерями.

Мнение

Строительный сектор сейчас — это поле для очень осторожных решений. Если у вас бумаги «Самолёта» — стоит как минимум пересмотреть их долю в портфеле. Сигналов к развороту пока нет, а риски только растут. Для тех, кто не готов рисковать, лучше сократить позиции в девелоперах или заменить их на более устойчивые компании вроде ПИК или ЛСР. Но даже с ними стоит быть аккуратным — сектор целиком зависит от того, как долго ЦБ будет держать высокие ставки. А пока ЦБ говорит, что дешёвых денег не будет, — строителям придётся туго.

$PIKK $ETLN $SMLT

#девелоперы #Самолет #ПИК #ЛСР #Эталон #строительныйсектор #акции #инвестиции #Мосбиржа #ипотека #ключеваяставка