Если вы планируете продать квартиру в ближайшее время, вам нужно прямо сейчас отложить все дела и внимательно изучить новые налоговые инициативы. Министерство финансов готовит масштабную реформу, которая может превратить продажу недвижимости в крайне дорогое удовольствие. Государство предлагает кардинально изменить правила игры, и тем, кто не успеет продать жилье до конца текущего года, придется расстаться с сотнями тысяч, а то и миллионами рублей. Разбираемся, как именно хотят считать налоги, кто окажется под ударом и что нужно делать собственникам уже сегодня.
В чем суть реформы: как Минфин хочет считать налоги
Чтобы понять масштаб грядущих изменений, нужно вспомнить, как мы платим налоги сейчас. Если вы продаете квартиру, которой владели меньше установленного срока (менее трех или пяти лет в зависимости от ситуации), вы отдаете государству 13% с суммы, не превышающей 2,4 миллиона рублей. С суммы, которая превышает этот порог, взимается 15%. На этом старые правила заканчиваются.
Минфин предлагает совершенно иной подход. Ведомство хочет объединить все ваши доходы в единую кучу. Доход от продажи недвижимости, ваша официальная зарплата, проценты по банковским вкладам, дивиденды и плата за сдачу квартиры в аренду будут суммироваться. И вся эта гигантская масса денег будет облагаться по новой прогрессивной пятиступенчатой шкале НДФЛ.
Ставки выглядят пугающе для тех, кто привык к старым правилам: 13% с первых 2,4 млн рублей, 15% с суммы до 5 млн, 18% с доходов от 5 до 20 млн, 20% с суммы до 50 млн и целых 22% со всего, что превышает 50 млн рублей. Чем больше вы зарабатываете в совокупности, тем более жестокий процент государство заберет с продажи вашего жилья.
Кто окажется под ударом: считаем убытки на конкретных цифрах
Давайте переведем сухие цифры Минфина на язык реальных денег из вашего кошелька. Представьте ситуацию: вы работаете, получаете 125 тысяч рублей в месяц (это 1,5 млн в год). Пару лет назад вы купили квартиру, но сейчас вам срочно нужны деньги, и вы продаете ее, зарабатывая 10 миллионов рублей чистой прибыли (разницы между покупкой и продажей).
По действующим правилам вы заплатите с зарплаты около 200 тысяч рублей налога, а с продажи квартиры — 1 миллион 450 тысяч. Итого вы отдадите государству 1 миллион 650 тысяч рублей.
Теперь смотрим по новой схеме Минфина. Ваши 1,5 млн зарплаты плюс 10 млн от продажи квартиры дают общий доход в 11,5 млн рублей. С этой суммы налог считается по новой лестнице: 13% с первых 2,4 млн, 15% со следующего интервала до 5 млн, а оставшиеся 6,5 млн облагаются уже по ставке 18%. В итоге только с продажи квартиры вы заплатите на 225 тысяч рублей больше. А теперь умножьте эти потери на масштабы страны.
А что если вы вообще нигде не работаете, но удачно продали квартиру с прибылью в 30 миллионов? Сейчас вы отдадите около 4,5 млн налога. По новым правилам вам придется доплатить почти миллион рублей сверху из воздуха.
Наследники и перекупщики: кому придется тяжелее всего
Эксперты рынка недвижимости бьют тревогу. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев отмечает, что большинство адекватных собственников просто дожидаются истечения трех или пятилетнего срока владения, чтобы вообще не платить налог. Но есть категории граждан, которые окажутся в крайне уязвимом положении.
В первую очередь это люди, получившие квартиру в наследство или в дар от близких родственников. У них нет цены покупки, от которой можно отнять расходы, поэтому налогом будет облагаться вся стоимость продажи. Если такому человеку придется срочно продавать унаследованные метры, чтобы решить финансовые проблемы, новый прогрессивный налог станет для него настоящим финансовым нокаутом.
Также под серьезный пресс попадут профессиональные перекупщики жилья. Их маржинальность и без того невелика, а изъятие дополнительной сотни тысяч рублей в виде налога сделает многие сделки просто бессмысленными.
Что делать собственникам прямо сейчас: совет юриста
Если вы прямо сейчас думаете о продаже квартиры, взвешиваете все за и против и не можете принять решение, послушайте совет профессионала. Генеральный директор юридической компании «ЯПРАВ» Павел Зюков дает однозначную рекомендацию: тем, кто планировал продать недвижимость, нужно срочно делать это в текущем году.
Юрист подчеркивает, что тенденция к усилению налогового бремени крайне негативна. Работодатель за вас уже все посчитал и удержал 13%, а вот доначислять разницу до 18% или 20% налоговая будет уже по итогам года, прислав вам гигантское уведомление. Поскольку законопроект с вероятностью 99% будет принят, тянуть с продажей до 2027 года категорически не рекомендуется. Если продать квартиру сейчас по каким-то причинам невозможно, юристы советуют не суетиться, а перевести объект в разряд арендного или просто оставить в покое, чтобы не попасть под раздачу в следующем году.
Кого новые правила не коснутся вообще
Не стоит паниковать раньше времени. Если вы продаете свое единственное жилье, которым владели более трех лет, вы не заплатите ни копейки налога, и новые правила Минфина на вас не распространятся.
Точно так же налог не платится при продаже любой квартиры, полученной по наследству или в подарок от близкого родственника, а также при продаже приватизированного жилья, если с момента оформления права собственности прошло три года. Для всех остальных случаев, где квартира покупалась на рынке, срок безналоговой продажи составляет пять лет.
Кроме того, если вы продаете недвижимость дешевле одного миллиона рублей, налог с продажи вообще не возникает. Новые правила Минфина ударят только по тем, кто по каким-то причинам не может или не хочет ждать минимального срока владения, продает дорогое жилье и получает с этого существенную прибыль.
