📌 Решил обновить данные по застройщикам, за 3 дня постараюсь успеть сделать: 1) обзор сектора в обычном формате для компаний с листингом акций; 2) большую таблицу по 16 застройщикам для рынка облигаций; 3) подборку облигаций наиболее фин. независимых застройщиков.
❓ СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ:
• Чтобы сломать финансовую модель, с которой застройщики успешно жили последние ≈20 лет, понадобилось всего 2 условия – ограничение льготных ипотек и рекордная продолжительность высоких кредитных ставок. Чем ниже спрос на недвижимость и чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше стоимость кредита для застройщиков, отсюда убытки и дефицит ликвидности.
• По итогам полугодия суммарное покрытие эскроу застройщиков в РФ снизилось до 69,6%, это минимум за последние 6 лет. Соответственно, долг застройщиков растёт намного быстрее, чем объём денег на эскроу-счетах. С 1 октября усложнили условия семейной ипотеки, выросли риски для застройщиков с высокой долей ипотечных продаж (АПРИ 83%, Глоракс 71%, Самолёт 62%).
1️⃣ ВЫРУЧКА В 1П2026 г.:
• В рублях выросли продажи у Глоракса (+44,6% год к году), АПРИ (+29,5%) и ЛСР (+0,7%). Снижение выручки у Эталона (–9,6%), ПИК (–11,6%) и Самолёта (–31,3%). Если убрать эффект инфляции, то продажи в кв. метрах выросли только у АПРИ (+48%) и Глоракса (+1%).
2️⃣ ПРИБЫЛЬ:
• Из компаний с листингом акций улучшение в строке прибыли только у Эталона (убыток уменьшился на 7%). Снизилась чистая прибыль у Глоракса (–31,6%), ПИК (–54,6%) и АПРИ (–87,7%). У Самолёта и ЛСР убытки.
3️⃣ ДОЛГОВАЯ НАГРУЗКА:
• Если доверять методике расчётов застройщиков (об этом позже), то на конец июня у компаний Чистый долг/EBITDA:
– ПИК: –0,2x
– ЛСР: 2,8x
– Глоракс: 2,9x
– Эталон: 3,1x
– Самолёт: 3,9x
– АПРИ: 4,2x
4️⃣ ДИВИДЕНДЫ:
• В 2027 году есть вероятность выплаты дивидендов только у ЛСР, традиционные 78 рублей на акцию (див. доходность 16,3%).
5️⃣ ОЦЕНКА РЫНКОМ:
• Акции половины застройщиков нельзя оценить по P/E из-за отсутствия прибыли, посчитал по EBITDA LTM: ПИК (EV/EBITDA = 2,9x), ЛСР (3,6x), Глоракс (3,7x), Самолёт (4x), АПРИ (5,7x), Эталон (6,1x).
6️⃣ НОВЫЕ РИСКИ:
• 2026 год уже вышел очень богатым на негативные корпоративные практики от застройщиков:
– Самолёт. Сбер может получить над ним управление, возможна реструктуризация займов + были техдефолты по облигациям в мае и сентябре.
– ПИК. Снизили free-float с 15% до 2% и планируют делистинг акций.
– ЛСР. Убыток за полугодие состоит на 81% из обесценения от продажи дочерней компании. У дочки было активов на 46 млрд рублей, а продали её за 3 млрд рублей связанной стороне. Стоит ли ждать дивидендов на 8 млрд рублей после вывода 20 млрд рублей со счетов компании, и стоит ли ждать подобных сделок во 2 полугодии после размещения облигаций на 15 млрд рублей?
– Эталон. Размыли акционеров в 2 раза через допэмиссию и сделали пересмотр своих прошлых результатов в отчёте (задним числом снизили EBITDA 1П2025 и завысили EBITDA 1П2026).
– АПРИ. Внепланово увеличили объём выпуска 002Р-14 через 3 недели после его размещения + 3 раза с начала года побывали в списке налоговых должников.
✏️ ВЫВОДЫ:
• Не думаю, что нужны выводы после такого числа и разнообразия признаков дефицита ликвидности у девелоперов. Помимо этого застройщики продолжают включать в выручку эффект от экономии эскроу и капитализировать проценты. В следующем посте поделюсь своими расчётами долговой нагрузки, ICR и покрытия эскроу с учётом всех бумажных эффектов для 6 компаний из поста + Брусника, Сэтл Групп и ещё 8 застройщиков. Напоминаю, что все обзоры в таком формате вы можете посмотреть в моём телеграм-канале.
❤️ Поддержите пост реакциями, если было интересно.
_____
👉 Подписывайтесь на мой телеграм-канал и Max, там вы найдёте ещё больше аналитики и обзоров компаний.
Что обычно делают люди, узнающие, что бумага из их портфеля объявила делистинг? Наверное, спешат избавиться от нее.
Что делаю я: захожу в лонги под выкуп👌🏻😎💀
📌 Новая сделка: Инград
Как писала ранее, хотела поторговать Инградом перед его делистингом, поэтому сегодня зашла в лонг в лосином портфеле.
Я узнала, Инград выкупят по цене 1700+ рублей, что выше текущей рыночной стоимости.
Теперь он лежит у меня вместе с ПИКом 😎
Напомню по нему параметры: его выкупят по 551,4 рубля, что также выше текущей цены на бирже.
Стратегия максимально рискованная. Поэтому, собственно, я в деле 💀
💬 А как вы относитесь к историям с делистингом? Обходите стороной или пытаетесь заработать на выкупе?
Строительная отрасль переживает самый затяжной спад с кризиса 2015-2016 годов.
🔽За пять месяцев 2026-го объём работ сократился на 7,4%, ввод жилья - на 21,7%.
По итогам первого полугодия введено 42,8 млн кв. м - минимум с 2021 года. Ключевая ставка после десяти снижений подряд замерла на 14%. Рыночная ипотека стоит 15,9-19,4%. С 1 октября семейная ипотека ужесточилась.
📌 Выручка девелоперов от продаж по ДДУ по итогам года может сократиться на 19-23% - до 4,2-4,4 трлн рублей против рекордных 5,4 трлн в 2025-м. Это минимум за четыре года.
📉 Ставка и ипотека
ЦБ снижал ставку с 21% до 14% за 13 месяцев, но 11 сентября взял паузу.
Инфляция - 6,25% при цели 4%.
🏛В ЦБ говорят: траектория может быть пересмотрена скорее вверх.
Аналитики ждут одно-два снижения до конца года - до 13,5-13,75%.
🔺Средневзвешенные ставки по ипотеке:
Новостройки - 18,73%,
Вторичка - 18,68%,
ИЖС - 19,24%.
Диапазон банковских предложений: от 15,9% до 19,4%. ПСК ещё выше - 21,71% и 21,96%.
Комфортный уровень - 10-12%, достижим не ранее 2027-2028 годов.
Выдачи колебались волнами:
Июнь - 101,4 тыс. кредитов,
Июль - 85,5 тыс.,
Август - 86,5 тыс.,
Сентябрь - рекордные 123,8 тыс. на 608,5 млрд рублей.
❗️Почти половина пришлась на последние дни перед реформой.
👩👩👦 Реформа семейной ипотеки
С 1 октября единая ставка 6% отменена.
В регионах: 1 ребёнок - 10% (до 6 млн), 2 - 8% (до 8 млн), 3 - 6% (до 10 млн), 4 - 4% (до 10 млн), 5+ - 2% (до 10 млн).
В Москве и СПб: 1 - 12% (до 12 млн), 2 - 10% (до 15 млн), 3 - 8% (до 18 млн), 4 и 5+ - 6% и 4% (до 18 млн).
Льготный период ограничен 15 годами. Для ИЖС ставка остаётся 6%.
Семьи с одним ребёнком - 55-60% заёмщиков.
Ставка вырастет вдвое.
При кредите 12 млн на 15 лет платёж подскочит с ~102 тыс. до ~144 тыс. рублей.
📌 Сохранить 6% можно при первоначальном взносе от 50% или рефинансировании в первый год.
💸 Эскроу и нераспроданность
Покрытие задолженности застройщиков средствами на эскроу упало до 68% (Q1 2026) против 85% годом ранее.
Разрыв - ~1,5 трлн рублей.
В России строится ~120 млн кв. м.
Около 45% не нашли владельцев, ещё 24% не выставлены на продажу.
В 14 из 17 крупнейших городов нераспроданные квартиры будут искать покупателей от 2 до 3,8 лет.
В октябре выдачи могут упасть на 30-40% после сентябрьского всплеска.
🏢 Публичные девелоперы
🏠ПИК $PIKK - совет директоров проголосовал за делистинг.
Мажоритарий довёл долю до 98%, выкуп у миноритариев - 551,4 рубля.
Собрание акционеров - 13 октября,
20 октября - дата, на которую определяется круг владельцев выкупаемых акций (реестр).
Чистая прибыль за полугодие - 14,7 млрд (-54,1%), выручка - 290,1 млрд (-12%), чистый долг - 521,5 млрд (+13,4%).
🏠Самолёт $SMLT - крупнейший застройщик (4,38 млн кв. м).
Чистый корпоративный долг - 102,8 млрд, чистый долг/EBITDA вырос с 2,98х до 3,88х.
Убыток за полугодие - 22,3 млрд, выручка упала на 31% до 117,4 млрд.
29 сентября - техдефолт по облигациям.
🏦Сбер - главный кредитор, может получить управление частью бизнеса. $SBER
🏠Глоракс $GLRX - потерял ~45% к цене IPO (64 рубля).
Выручка +45% до 27 млрд, EBITDA +36% до 8,6 млрд.
Чистый долг/EBITDA - 2,9х.
🏠ЛСР $LSRG - эскроу покрывает облигационный долг в 9 раз (217 млрд / 23 млрд), чистый долг с учётом эскроу отрицательный
Прибыль за 2025 год - 11 млрд (-62%),
Выручка - 252 млрд.
🏠Эталон $ETLN - чистый убыток за 2025 год - 22,3 млрд.
За H1 2026:
Выручка -10%,
Убыток - 13,2 млрд,
EBITDA +28% до 9,2 млрд,
Чистый долг/EBITDA - 3,1х.
📌 Волна банкротств: 1454 дела за 8 месяцев, рост на 41%.
Дефолты по облигациям: к сентябрю - 30+ эмитентов, к концу года может превысить 50.
💬 Как вы оцениваете перспективы застройщиков? Стоит ли ждать восстановления спроса в 2027 году?
✔️ R.V. Investment. Подписаться
Второй публичный застройщик покинет биржу: вслед за группой ПИК, которая в октябре 2026 года завершает делистинг, девелопер «Инград», купленный в 2024 году компанией Sminex, также решил прекратить публичный статус и вывести свои акции из котировального списка Московской биржи.
Что произошло
Акционеры «Инграда» на внеочередном общем собрании, состоявшемся 5 октября 2026 года, одобрили делистинг акций эмитента с Мосбиржи. Решение оформлено в рамках корпоративной процедуры: в ближайшее время компания обратится в Московскую биржу с заявлением о делистинге всех своих акций, а также в Банк России — с заявлением об освобождении от обязанности раскрывать информацию, предусмотренную законодательством РФ о ценных бумагах.
В сообщении эмитента прямо указано: публичный рынок капитала перестал быть частью финансовой модели бизнеса из‑за крайне низкого free‑float. Сейчас в свободном обращении находится менее 2% акций Ingrad, что делает листинг фактически нерабочим инструментом для привлечения финансирования и формирования рыночной оценки.
Контекст: «Инград» после сделки 2024 года
Девелопер «Инград» был приобретён компанией Sminex в 2024 году, после чего структура акционерного капитала существенно изменилась в сторону концентрации у мажоритария. На этом фоне доля бумаг в свободном обращении сократилась до символических значений, а ликвидность на бирже стала минимальной. В таких условиях затраты на поддержание публичного статуса (раскрытие информации, корпоративные процедуры, взаимодействие с регуляторами и биржей) перестали окупаться с точки зрения финансового планирования группы.
Формально делистинг означает, что акции «Инграда» будут исключены из биржевого списка, торги по ним прекратятся, а компания перейдёт в статус непубличного акционерного общества с упрощёнными требованиями к раскрытию данных. Для миноритариев это, как правило, влечёт процедуру выкупа оставшихся бумаг мажоритарием по оценке, определяемой в рамках корпоративного решения и требований закона.
«Второй публичный застройщик покинет биржу»
Ситуация с «Инградом» накладывается на аналогичный процесс у другого флагмана российского девелопмента — группы ПИК. Ещё 7 сентября 2026 года совет директоров ПИК утвердил делистинг акций «ПИК‑Специализированный застройщик» с Московской биржи и вынес вопрос на внеочередное собрание акционеров, которое прошло 13 октября (по ряду сообщений — в повестке стоит именно эта дата).
Московская биржа уже анонсировала остановку торгов акциями ПИК с 20 октября 2026 года: последний день торгов в основном режиме — 15 октября, затем следует несколько дней торгов только для профессиональных участников, после чего бумаги полностью исчезают из котировального списка. Мажоритарий ПИК — АО «Недвижимые активы», владеющее более 98% обыкновенных акций, — потребовал выкупа остальных бумаг по цене 551,4 рубля за акцию; совет директоров также определил цену выкупа для несогласных акционеров на уровне 537,9 рубля.
Таким образом, в течение одной осени российский фондовый рынок теряет сразу два крупных публичных девелопера. Если ПИК уходил с биржи после почти двух десятилетий листинга (с 2007 года), то «Инград» завершает относительно короткий эпизод публичности, начавшийся ещё до сделки 2024 года и фактически свернутый после концентрации капитала у Sminex.
Почему застройщики уходят с биржи
Ключевая причина, озвученная самим «Инградом», — низкий free‑float. Когда в свободном обращении меньше 2% акций, биржевой инструмент перестаёт выполнять свои основные функции:
〽️не обеспечивает реальную возможность для компании привлекать капитал через допэмиссии;
〽️не формирует адекватную рыночную оценку бизнеса из‑за низкой ликвидности;
〽️требует при этом полноценного соблюдения всех требований к публичным эмитентам (раскрытие, корпоративные процедуры, взаимодействие с регуляторами).
Для ПИК логика во многом схожая: после того как мажоритарий сконцентрировал более 98% акций, листинг превратился в формальность с высокими издержками и минимальной практической пользой для структуры капитала группы. В условиях, когда основной источник финансирования девелоперов — проектное финансирование через эскроу‑счета и банковские кредиты, а не размещение акций, публичный статус становится скорее регуляторной нагрузкой, чем стратегическим активом.
Что это значит для рынка и инвесторов
Для рынка это сигнал дальнейшего «огосударствления» и концентрации капитала в секторе: ключевые девелоперы всё чаще функционируют как закрытые структуры внутри крупных холдингов, а не как классические публичные компании с широким кругом акционеров. С одной стороны, это снижает волатильность и «шум» вокруг котировок, с другой — сужает выбор ликвидных бумаг в сегменте девелопмента для частных и институциональных инвесторов.
Для миноритариев «Инграда» и ПИК делистинг означает конец биржевой истории этих бумаг и переход в режим выкупа/принудительного погашения по установленным ценам. Тем, кто держит акции в надежде на будущий рост или дивидендную историю, придётся выбирать между продажей на бирже до остановки торгов и участием в процедуре выкупа мажоритарием уже вне биржи.
В любом случае, осень 2026 года войдёт в историю российского фондового рынка как период, когда сегмент публичных застройщиков существенно сузился: первым процесс запустил ПИК, вторым — «Инград», и оба они аргументируют уход с биржи одним и тем же — утратой смысла публичного статуса при сверхконцентрированной структуре акционерного капитала.
Во Владике я не был 7 лет (с 2019 года), и очень удивился тому, как за это время разросся мегаполис. Весь город, особенно его центр - одна сплошная стройка!
⛰️Я ехал вверх-вниз по сопкам и поражался количеству новых небоскребов. Появились целые жилые районы, которых ещё 7 лет назад не было. Огромные бизнес-центры и "человейники" выросли там, где раньше были частные домики и пустыри.
Везде башенные краны. В центре планируют снести 27 старых домов в границах ул. Некрасовская, Фонвизина, Сибирцева и других. На их месте построят три высотки до 30 этажей, деловые центры, библиотеку и детсад.
Дальневосточная льготная ипотека привлекает во Владивосток и ближайшие города массу людей со всей страны, так что цены на жилье здесь уже как в Подмосковье. Из крупных застройщиков там - ПИК, Самолет, Глоракс и некоторые другие. $PIKK $SMLT $GLRX
Центральная смотровая площадка, с которой открывался тот самый шикарный "открыточный" вид на бухту Золотой Рог и на Золотой мост, сейчас перекрыта из-за огромной стройплощадки, и на нее не попасть. Пришлось карабкаться на сопку мимо статуи Будды, чтобы хоть что-то увидеть.
🐟"Золотой" бутерброд
Но больше я всего я охренел от цен на морепродукты, в особенности - от ценника на обыкновенную красную икру! Я за ней особо не слежу, поскольку ем крайне редко - чисто по праздникам или заезжая на Дальний Восток.
😱Это просто трындец, товарищи. Килограмм рыбьих яиц от не самых премиальных жабро-носителей (горбуша, нерка, кета) - от 18 тысяч ₽ и выше. ВОСЕМНАДЦАТЬ-ДВАДЦАТЬ ТЫСЯЧ!!! Доходит и до 25.
😳Моё сильное охреневание было связано ещё и с тем, что в конце мая (буквально 4 месяца назад!) я покупал красную икру на Камчатке. Там вполне хорошая и качественная икра 2025 года на прилавках официальных магазинов стоила в пределах 7000-9000 ₽ за кг, а "из-под прилавка" и "по знакомству" можно было найти заметно дешевле.
Сейчас во Владике даже на Авито и через знакомых "добывателей" морепродуктов найти красную икру меньше 16 тыс. ₽ у нас не получилось.
🤯Что за фигня с ценами?
2026 год стал худшим годом для лососевой путины на Дальнем Востоке за всю историю. По данным ВНИРО, по состоянию на конец сентября по всей стране было выловлено всего ок. 98,3 тыс. тонн тихоокеанских лососей — на 71% меньше по сравнению с 335,5 тыс. т в 2025 году.
$AQUA $RU000A10DHX9 $RU000A10DHV3
🐟На Камчатке (основной регион добычи) было выловлено только около 55,9 тыс. тонн, что значительно ниже прогноза в 117,365 тыс. т. Вылов кеты: 34,2 тыс. т, снижение на 42,4% г/г. Вылов нерки: 18,8 тыс. тонн, снижение на 56,1% г/г.
Власти Камчатки подтвердили, что беспрецедентно низкий подход рыбы обусловлен главным образом природными факторами - повышением температуры воды и аномально холодной весной, что привело к позднему вскрытию нерестовых рек и смещению хода рыбы.
Во Владике местные говорят, что в этом сезоне к берегам Приморья массово пришел тихоокеанский тунец, который частично поел, частично разогнал красную рыбу. Зато хвастаются, что можно поймать тунца под 200 кг весом. Мол, уже были случаи.
🤑Усугубил ситуёвину с ценами экономический форум (ВЭФ), гости которого скупали икру и другие деликатесные морепродукты во Владивостоке тоннами. В итоге плохая путина, коварный тунец и голодные толстосумы полностью испортили нам, простым командированным работягам, планы полакомиться главным съедобным достоянием Приморского края.
Зато поели нежнейших фаршированных кальмаров в заведении "Токио" недалеко от бухты Уллис.
💰Икра теперь только в ипотеку
Даже не особо дефицитная щучья икра стоит 1000 ₽ за 100 г. В итоге я плюнул и набрал с собой в Питер свежую пробойную минтайную икру за 1500 ₽/кг. Она тоже соленая и её вкусно намазывать на хлеб, но стоит в 10-12 раз дешевле красной.
🤦♂️В общем, я инвестирую 18 лет, но с такими ценами теперь не могу себе позволить красную икру даже по праздникам. А на весь свой инженерный оклад, получается, могу купить всего ~2 кг икорки в сезоне-2026.
И дешевле она вряд ли станет, прогнозируют эксперты. Учитывая, что впереди традиционно повышенный спрос в преддверии новогодних праздников, брать кредит на 100-граммовую баночку придется уже сейчас.
🔔Подписывайтесь и заходите в профиль, у меня много интересного!❤️
