Viktoriia_Baranova
Баранова Виктория Леонидовна
На платформе с 29.11.25
Взяла 14 ипотек, квалинвестор с 19г, (НОК 7), предприниматель, рантье
Добрались до @SIBUR в Тобольске!
Успели немного прогуляться и познакомится с менеджментом.
Касаемо #IPO от этой идеи не отказываются, в планах есть, но не в ближайшее время. При маржинальности порядка 30% и полуденного пика по капзатратам размещаться по цене, которую рынок готов сейчас заплатить - бессмысленно. Поэтому пока можем выбрать облигации, что я и начала делать. Про валютные облигации Сибура писала уже давно, но т к валюта зашевелилась, на фоне спрос от Минфина, долю увеличила $RU000A10AXW4 1/3 продукции уходит на экспорт, поэтому крыть валютный долг есть чем. Фин дир считает комфортным уровень долго ниже 3 (~2.5) к этому будут стремиться.
Завтра будет еще интереснее, покажут саму производственную площадку!
Снова собираю чемодан! Летим #вгостяхуэмитента к Сибуру!
Одно из самых долгожданных IPO на Российском рынке и тут я бы поучаствовала бы, несмотря на мой скепсис. Точнее статистикой по российским IPO, писала об этом тут 👉 https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Viktoriia_Baranova_/ecce3516-cdf4-4b16-be80-f6818453c9b3?channel=sharing&author=profile
Снова продала квартиру и купила облигации!
Я люблю недвижимость всей душой, но с точки зрения инвестиций я предпочитаю использовать для данного актива кредитное плечо, это оправдано при ипотечной ставке ниже 10%. А вот владеть объектом без кредитного плеча совсем не интересно получается, выгоднее просто снимать тогда.
Почему именно 10%, а не просто при ставке ниже ключевой ЦБ?
К этой цифре пришла опытным путем: здесь учитываю средние данные за 10 лет по инфляции, ключевой ставке и сроку закрытия ипотек. По официальной статистике, средняя инфляция — около 7%. Если исходить из реального опыта ежедневных трат — она ближе к 10–15% (по моим личным тратам около 25%). Средняя ключевая ставка Банка России за последние 10 лет (2016–2025 гг.) составила 10,64% годовых. Среднее время погашения ипотеки на новостройки с использованием льготных программ составляет около 9 лет, вторичку гасят еще быстрее.
Дано: квартира 43 кв м
Покупка (2015): 3 300 000 ₽
Продажа (2026): 11 000 000 ₽
Срок владения: 11 лет
Номинальная прибыль: 11 000 000 − 3 300 000 = 7 700 000 ₽ = 3,33Х (налог не возникает, более 5 лет в собственности)
ИТОГ:
За 11 лет квартира номинально выросла в 3,33 раза, что дает CAGR~11,6% годовых в номинале. Однако с поправкой на среднюю инфляцию реальная доходность составляет:
~ 4% годовых — если верить официальной инфляции;
~1,4% годовых — если верить «реальным» оценкам в 10%;
около нуля или небольшой убыток — если инфляция была ближе к 12%.
То есть номинально квартира обогнала вклады, но реально доходность оказалась отрицательной. Я это прекрасно понимала, но жить где-то надо было, так что если прибавить еще долгосрочную арендную ставку в 6%, в ноль вышла, убытка нет. Выглядит все равно грустно, но!
Важно отметить, что благодаря этой квартире и начался мой путь, как инвестора в недвижимость. Я покупала ее тоже в ипотеку, ставка была 12% на 5 лет. Почему пренебрегла более точными расчетами с учетом ипотеки - за счет налогового вычета на недвижимость и % расходы скомпенсировались и можно ими пренебречь.
Что делаю сейчас:
План вложить всю эту сумму в облигации и на купонный доход доделать ремонты, в том числе и новой квартире. Пока переехали в Семейную до лета, а летом переберемся на дачу, чтобы квартира опять работала в посутке.
Пока взяла на основной объем фонд ликвидности $TMON@ , и потихоньку буду уже формировать нормальный облигационный портфель. Из облигаций уже купила Синару $RU000A1082Y8 , поставила лимиту на облигации ПКТ $RU000A10DJH8 , в новом размещении не стала участвовать, лимит 1,4 млн не хочу заходить, поэтому решила взять с рынка. Еще на 1 млн пока разместила в $TPAY и $XSECUR $IMOEXF $RGBIF
Продолжаем облагораживать крыльцо: сегодня повесили светильники. Удалось только с 6 раза купить 3 нормальных светильника, то кривые, то с браком приходили, благо $OZON быстро возражает деньги и доставляет. Заказали умный выключатель, чтобы удаленно их включать, жду доставку. Осталось доделать еще лестницу (подступеноки и перила). #дом_олви
Пятничная покупка: ОФЗ 26246 под ~16,8% #облигации #челлендж
Пополнила брокерский на 1000₽ и добавила к ним купон, который пришёл позавчера: ОФЗ 26221 выплатила 38,39₽. Купоны не трачу, а реинвестирую.
Купила: ОФЗ 26246 — 1 лот по 80,4% от номинала, с НКД вышло 807,95₽ и Фонд «Тинькофф Валютные облигации» — 21 пай по 11,1₽, всего 233,1₽
ОФЗ 26246 Это одна из самых «жирных» по купону ОФЗ в моём портфеле:
🔸купон 12% годовых, 60₽ на облигацию дважды в год (март и сентябрь)
🔸погашение в 2036 году
🔸доходность к погашению по моему расчёту около 16,8%, текущая купонная доходность — около 14,9%
ЦБ 11 сентября оставил ключевую ставку на 14%, снижение идёт медленно. Пока доходности длинных ОФЗ выше ставки, мне нравится фиксировать их на 10 лет вперёд. Если ставку всё-таки начнут снижать активнее, такие выпуски ещё и вырастут в цене.
Теперь у меня 5 облигаций 26246, а купон в марте и сентябре вырос на 60₽.
На этой неделе пропорция поехала: в рубли ушло 808₽, а в валюту только 233₽. Облигацию нельзя купить наполовину: одна ОФЗ стоит около 800₽, и на неё ушла большая часть пополнения. На следующей неделе компенсирую и большую часть отправлю в валютную часть, чтобы вернуться к 50/50.
Сейчас мой купонный поток около 6 100₽ в год, в среднем около 510₽ в месяц. Но распределён он неровно:
🔹июнь и декабрь перегружены — по 1 237₽
🔹январь и июль — около 204₽, февраль и август — около 173₽
26246 добавила купон в март и сентябрь. Эти месяцы и так были средними, так что тонкие месяцы эта покупка не выровняла. Здесь я выбрала доходность, а не календарь. Следующие рублёвые покупки направлю в январь/июль и февраль/август, чтобы «зарплата» от облигаций стала ровнее.
$SU26246RMFS7 7 $TLCB $IMOEXF $RGBIF
Не является инвестиционной рекомендацией — делюсь своими сделками и логикой.
А вы при покупке облигаций смотрите прежде всего на доходность или на то, в какой месяц придёт купон? 👇
Я вот проголосовала рублем, как говорится, за @Sinara_Official мне правда понравилось, что я увидела на заводе Локомотивов #вгостяхуэмитента $RU000A1082Y8
