Aleksandra_ZemInvest

Верховный Суд РФ обобщил 32 правовые позиции по делам о самовольном строительстве. Для телеком-отрасли и девелоперов это не теория — это инструкция по защите активов.

🚩 Что работает в вашу пользу

✅ Аренда истекла — объект не обязательно самовольный. Истечение договора аренды и неполучение разрешения на ввод — не основание для признания постройки самовольной, если строительство велось по целевому назначению участка и без нарушений норм. Строили правильно — объект можно защитить.

✅ Жилой дом на аренде под ИЖС не требует разрешения на строительство — даже если договор аренды такое условие содержит. Это касается случаев, когда инфраструктуру размещают на участках с жилой застройкой.

✅ Некапитальная пристройка — не новый объект. Присоединение к зданию некапитальной постройки не создаёт новый объект недвижимости и не может быть основанием для сноса всего здания. Шкаф с оборудованием, навес, контейнер у существующего строения — это вспомогательная конструкция, а не самовольная постройка.

✅ Добросовестность = компенсация. Если объект возведён в зоне минимальных расстояний от газопровода, а застройщик действовал добросовестно — суд одновременно с вопросом о сносе обязан решить вопрос о денежной компенсации. А если разрешительная документация признана незаконной по вине властей или сетевой организации — добросовестный застройщик вправе требовать возмещения убытков.

Для операторов, строящих в охранных зонах ЛЭП, газопроводов и других сетей — это критически важный защитный механизм.

⚠️ Где снос действительно неизбежен

❗ Объекты на землях сельхозназначения с незаконно переведённой категорией. Если участок достался с «грязным» переводом — риск потери объекта реален и не оспаривается.

❗ Блокированная застройка на участке под садоводство — недопустима, если ВРИ не предусматривает такой тип.

❗ Капитальный объект с той же функцией, что и основной, возведённый без разрешительной документации. Вторая вышка на участке без оформления — это не «вспомогательное», а самовольная постройка.

❗ Реконструированное здание в аварийном состоянии не легализуется. Ремонт павильона, если строение признано аварийным, — не спасёт от сноса.

️
⚠️ Пересмотр решения невозможен

Вступившее в силу решение суда о признании постройки самовольной нельзя пересмотреть изменением способа исполнения. Заменить снос на реконструкцию или переоборудование не получится — решение окончательное.

Защищаться нужно до суда, а не после.

📋 Практические выводы для отрасли связи

✅ Проверяйте категорию и ВРИ участка до старта строительства — снос на сельхозземлях с «грязным» переводом не оспорить.

✅ Фиксируйте добросовестность: строите в охранной зоне — сохраняйте всю переписку с сетевой организацией и органами власти.

✅ Различайте некапитальные и капитальные объекты — пристройка оборудования к зданию не создаёт нового объекта недвижимости.

✅ Оформляйте ввод в эксплуатацию — отсутствие ввода при истёкшей аренде не делает объект самовольным, но только если нет нарушений норм.

✅ Действуйте до суда — после решения о сносе изменить способ исполнения уже не выйдет.

Тематический контроль включает 32 правовые позиции. Ознакомиться с текстом документа можно по ссылке: https://ki-rf.ru/wp-content/uploads/2026/09/Тематический-обзор-Верховного-Суда-РФ-№-13_26.pdf

#недвижимость #девелопмент #капстрой #самовольнаяпостройка #связь #МТС #Мегафон #Ростелеком #земельноеправо

⚠️ Больше никаких полумер!

Если решили изменить назначение здания – готовьтесь к полноценной реконструкции. Это серьёзная процедура с полным пакетом документов.

🚫 что нельзя игнорировать:

·         Изменение высоты или этажности

·         Увеличение площади объекта

·         Перепланировка под новый функционал

·         Изменение несущих конструкций

💡 «Изменение функционального назначения здания, сооружения и соответственно вида разрешенного использования, по мнению Департамента, должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями ГрК РФ.»

⚡ Смена функционального назначения здания влечет за собой и смену вида разрешенного использования участка

❗️ Таким образом смена функционального назначения здания является реконструкцией и требует соответствующей процедуры по ГрК.

⚠️ Риски при игнорировании правил:

·         Штрафы от надзорных органов

·         Приостановка работ

·         Проблемы с вводом объекта в эксплуатацию

·         Финансовые потери

ПИСЬМО МИНСТРОЯ от 10.06.2026 N 35312-ОД/08
#строительство #девелопмент #недвижимость

Мы привыкли думать так: построил дом — земля под ним автоматически твоя. Но это не так.

Минстрой России опубликовал официальную позицию (письменное разъяснение) о статусе земельных участков под многоквартирными домами. Документ не меняет законодательство, но фиксирует строгий подход к правоприменению 16-й статьи ЖК РФ.

Суть: Земельный участок под МКД — часть общего имущества собственников ТОЛЬКО если:

🔸 границы участка определены уполномоченными органами;

🔸 участок поставлен на государственный кадастровый учет.

До этого земля муниципальная. После постановки на учет переходит жильцам бесплатно и автоматически.

❌ На что обратить внимание

Если сформирован единый кадастровый номер на квартал или несколько зданий — земля НЕ становится собственностью жильцов. Она остается у города.

 
🧱 Кофейни и пункты выдачи расположены на летней веранде во дворе? Без кадастрового номера эта веранда стоит на городской земле. Это самозахват. Жалоба в прокуратуру от любого активиста — и арендатор уходит.

🧱 Пока земли нет в ЕГРН, она государственная. Жильцы хотят закрыть двор? По закону распоряжаться этой землей может только администрация. Попытка застройщика «помочь» жителям собрать деньги и поставить КПП без оформленной земли легко подводит объект под статью о самоуправстве.

🚨 ВАЖНО: пока земли нет в ЕГРН, она государственная! Это риски для вас на всех этапах от строительства до задачи объекта. Приведенные примеры выше отражают чем это грозит.

В качестве примера: Дело № 44-КАД23-19-К7

ТСЖ установило ограждение во дворе дома. Земельный участок под этим конкретным домом не был сформирован и не стоял на кадастровом учете. Администрация города вынесла распоряжение о принудительном демонтаже как самовольно установленного объекта.

Позиция Верховного Суда:

ВС РФ подтвердил законность требований администрации. Главный тезис, который сейчас используют суды для сноса шлагбаумов бизнеса:

Установление ограждения (включая шлагбаумы) в нарушение требований закона (без сформированного участка и разрешений), само по себе является основанием для признания объекта незаконно размещенным.

#Девелопмент #Застройщик #Development #КРТ

С 1 сентября 2027 года у всех компаний появится обязательная электронная почта на Госуслугах. Игнорировать её — себе дороже!

🔹 Как застройщику использовать это:

Отправили проект договора или претензию через личный кабинет юрлица → контрагент получил уведомление о доставке.

Срок ответа истек → вы принимаете решение в одностороннем порядке. Больше никаких зависших сделок из-за молчания!

Личный кейс:

Недавно столкнулась с ситуацией при заключении соглашения об осуществлении публичного сервитута под объектом связи. На электронную почту перестали отвечать, хотя контакт был налажен. Пришлось отправлять документы Почтой России, что увеличило сроки. С новым законом такие ситуации уйдут в прошлое!

Важный нюанс: сообщение считается доставленным, если компания просто зашла в свой цифровой ящик на Госуслугах в течение семи дней после отправки. Даже если письмо не открыли, оно уже юридически значимо!

🚨 Строгой «обязательной корпоративной почты» для всех компаний в законе не появится.

✍️ Это палка о двух концах. Для девелопера, который ждёт согласования документов от контрагента, это спасение: можно фиксировать факт отправки и принимать решения без проволочек. Но для того же застройщика, которому пришла претензия от надзорных органов или требование по договору аренды земли, это риск пропустить срок реакции. Ведь теперь «молчаливое» игнорирование письма не спасёт от ответственности.

🗣️ Поделитесь самым эффективным способом заставить контрагента отреагировать на ваши документы — от простого напоминания до хитрых юридических уловок!

Если ваша компания — девелопер, застройщик КП или владелец инфраструктуры, у которой есть активы на землях ИЖС — этот пост для Вас.

Схема исчисления налога проста - строите на продажу / сдаете коттеджи / развиваете инфраструктуру, значит, вы извлекаете предпринимательскую прибыль, а значит получаем повышающий коэффициент 2 или 4 к земельному налогу согласно п. 15 ст. 396 НК РФ

Постановление КС РФ от июля 2026 года эту порочную практику ломает. Суть проста: если к вашему участку применяется базовая ставка налога в пределах 1,5% (пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ), сам факт ведения бизнеса больше не является поводом умножать налог на четыре.

Рассмотрим на примере что это значит для бизнеса. Разбираем реальный проект. Я возьму свежий проект ГК «ФСК» — коттеджный поселок «Дубровицы Клаб»

🏗 Застройщик: ГК «ФСК» (входит в топ крупнейших девелоперов РФ).

📍 Объект: Коттеджный поселок «Дубровицы Клаб».

🌲 Площадь массива: 18 га земли ИЖС.

⏳ Срок реализации: до 2031 года.

📊 Кадастровая стоимость: я взяла выборку из 4 участков вокруг площадки — средняя цена 5 408,85 ₽ за 1 кв. метр.

💰 Налоговая ставка в соответствии с Решением СД ГО Подольск № 16/4 = 1.5 %

Расчет:

🧮 Налоговая база массива: 973 593 000 ₽.

До июля 2026 года налоговая обязательно применила бы к застройщику повышающий коэффициент х2 согласно п. 15 ст. 396 НК РФ, так как продажа земли физлицам — это бизнес.

Первые 3 года стройки: Ставка 1,5% × Коэффициент х2. Налог = 29,2 млн ₽/год.

Далее (до регистрации домов): Ставка 1,5% × Коэффициент х4. Налог взлетает до 58,4 млн ₽/год.

Что изменилось благодаря Постановлению КС РФ: Конституционный Суд поставил точку: если базовая ставка установлена местными властями (Решение СД ГО Подольск № 16/4), сам факт ведения бизнеса больше не является поводом применять эти чудовищные множители. Теперь налог фиксированный: 14,6 млн ₽ в год. Никаких х2 и х4.

Масштаб дыры в бюджете (за 7 лет реализации): Без этой правовой позиции ГК «ФСК» потерял бы на одном только этом участке почти 220 миллионов рублей.

❗ Для сравнения: этих денег хватило бы на строительство под ключ детского сада внутри поселка или закупку лифтов для многоэтажной секции бизнес-класса.

Местные власти Подольска установили ставку 1,5% (Решение СД № 16/4), но именно постановление КС позволило убрать незаконный множитель «х2», который годами вымывал оборотные средства у девелоперов.

« Это не реклама, данные взяты из открытых источников»

#налоги #право #финансы