🏠 Ужесточение семейной ипотеки — благо для экономики и населения?
Текущие проблемы рынка недвижимости во многом следствие периода льготной ипотеки. С момента ее старта в апреле 2020 года цены на вторичку выросли в 2,1 раза. Для сравнения, в США за это же время — на 48%, в Европе — на 14–27%. Понятно, что есть влияние инфляции и других факторов, но все равно рост цен — пугающий.
☝️ Основная проблема льготной ипотеки:
▪️ За 2020–2025 годы выплачено более 1 трлн руб. компенсаций. Сумма не такая большая, но это бюджетные деньги, по сути, налоги бизнеса и населения.
▪️ Дешевые кредиты увеличили спрос и повысили продажи застройщиков. Но возможность продавать дороже способствовала снижению доступности жилья из-за роста первоначального взноса. Также это сильно снизило доступность для тех, у кого не было права на семейную/льготную ипотеку.
▪️ Популярность льготной ипотеки привела к тому, что продажи очень сильно зависели от господдержки. В 2025 году льготная ипотека составила 82% выдач. В 2026 уже снизилась до 50%, но это все равно много.
▪️ На рынке оказалось много застройщиков, рост которых зависел от господдержки. Это Самолет (доля ипотеки более 60%), АПРИ (более 80% в отдельных проектах).
❗️ Проблема этих застройщиков — в жирный период они набирали долги под новое строительство, наращивали расходы, расширяли проекты. Ряд компаний оказался просто не готов к новой реальности. Они существовали в теплице, где государство за счет субсидий оберегало их. Теперь нужно существовать в «дикой природе». Далеко не все смогут адаптироваться.
❗️ Почему ужесточение сможет оздоровить отрасль и даже экономику:
▪️ Меньше бюджетных расходов на компенсации.
▪️ Меньше давления на цены из-за ослабления спроса.
▪️ Нет необходимости компенсировать льготное кредитование высокими рыночными ставками для остальных заёмщиков.
▪️ Снижение инфляционного давления вместе с предыдущим пунктом — дезинфляционные факторы.
✍️ Итог
▪️ Государство, похоже, признало ошибочность поддержки девелоперов за счет населения и бизнеса. Резкое усиление дефицита бюджета подтолкнуло к пересмотру. Это позитив практически для всех, кроме девелоперов: и для населения, и для бюджета, и для ЦБ.
▪️ Ожидаем постепенный возврат отрасли к преобладающей доле рыночной ипотеки. Программа сокращения субсидируемой ипотеки была запущена еще в 2024 году. Государство действует постепенно, чтобы компании могли подготовиться.
▪️ Избегаем долгосрочных покупок застройщиков до трансформации рынка.
#макро #мнение
#SMLT