#фондынедвижимости — посты и обсуждения
2 доступных поста
Фонды недвижимости для квалов VS надёжные облигации: где выше доходность?
Нужно понимать специфику фондов недвижимости. Да, многие из них генерируют стабильный денежный поток и регулярно выплачивают доход от сдачи имущества в аренду своим пайщикам. Но по уровню риска это все же более рискованная история, чем облигации. Объекты недвижимости могут оказаться поврежденными, арендатор может съехать, стоимость чистых активов фонда может как прирастать, так и снижаться, а в котировках пая фонда может наблюдаться волатильность. Например, в цикле поднятия ключевой ставки многие фонды торговались с очень существенным дисконтом к стоимости своих чистых активов, доходящим вплоть до 40-50% у некоторых.
Если же говорить про фонды для квалов, то там бывают и кредиты на приобретение недвижимости, которые опять-таки при поднятии ключевой ставки могут негативно сказываться на общем уровне доходов пайщиков, поэтому до инвестирования в фонды недвижимости стоит внимательно изучить их специфику. Диверсификация – диверсификацией, но риски тоже никто не отменял.
Если говорить про конкретные фонды для квалов, то можно как вариант посмотреть на Рентный доход ПРО под управлением УК ВИМ и два фонда под управлением СФН – Современная коммерческая недвижимость под и Современный арендный бизнес 3. Все фонды диверсифицированы по объектам, регулярно выплачивают доход и торгуются значительно дешевле своей справедливой цены. Также можно рассмотреть Рентал ПРО, но почитайте про их специфику – фонд покупает строящиеся объекты недвижимости и осуществляет их ротацию, выплачивая разовый спец.доход. То есть это не классическая история про аренду.
___________________________________
Если хотите грамотно инвестировать и бесплатно обучаться — подписывайтесь на Invest Assistance в Max или Telegram, там мы освещаем во что инвестируем сами (команда Invest Assistance) и во что инвестировать не стоит:
Max https://max.ru/id366518954571_biz
Telegra https://t.me/+MsJnJjZ90jU2MmEy
___________________________________
Рассматриваете фонды недвижимости как альтернативу облигациям?
Прокомментировать
857
Про ЗПИФ от Альфы на пятерочки
На выходных обсудили с Никитой Корниенко (основатель SimpleEstate) закрытие фонда от Альфа-Капитал, вот его комментарий:
«Ситуация с фондами Альфа-Капитала — это в первую очередь история не про рынок недвижимости, а про качество купленных активов.
Основная проблема была заложена еще на этапе формирования портфеля.
Фонд приобрел большое количество объектов со слабыми локациями, завышенными арендными ставками, низкими оборотами арендаторов и низкой ликвидностью. Для многих объектов было очевидно, что арендаторы не смогут долго платить текущую аренду, а индексация ставок окажется невозможной.
На рынке стрит-ритейла наличие «Пятерочки» или другого известного арендатора само по себе не гарантирует качество объекта. Ключевой фактор — насколько успешна конкретная точка и насколько комфортна для арендатора текущая арендная нагрузка.
Поэтому проблемы с индексацией, снижение арендного потока и сложности с продажей объектов были достаточно предсказуемы сразу после покупки портфеля.
При этом стоит отметить, что команда, занимавшаяся продажей активов, фактически сделала максимум из возможного. Ситуация могла закончиться значительно хуже, если бы часть арендаторов просто съехала, а помещения пришлось бы продавать с еще большим дисконтом.
Эта история также показывает, что отчеты независимых оценщиков далеко не всегда отражают реальную рыночную стоимость недвижимости. Итоговые цены сделок часто оказываются существенно ниже оценочных.
Важно понимать, что проблема не в самом сегменте стрит-ритейла. Качественные объекты способны показывать стабильную доходность и рост стоимости на протяжении многих лет. Проблема была именно в качестве конкретных активов, попавших в портфель фонда.»
P.S. Запланировали сделать подкаст с SimpleEstate, обсудим с Никитой рынок коммерческой недвижимости, ситуацию с Альфой и его площадку. Можете написать ваши вопросы в комментарии.
Подпишитесь на Telegram канал — Все о ЗПИФах недвижимости
Подпишитесь на MAX — Канал в MAX
#зпиф #фондынедвижимости
Прокомментировать
729