Новостройки от застройщика, подберем самый идеальный вариант для вас, пиши
#новостройки #новостройкисочи #новостройкиотзастройщика #новостройкимосква #новостройкимск
524
Комментарии
0/2000
Сообщение
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА "НАЦИОНАЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ" СУБСИДИРУЕТ ДО 50% СТОИМОСТИ МОДУЛЬНЫХ ГОСТИНИЦ:
✅ До 1,5 млн рублей субсидии на один номер.
✅ Приоритет проектам от 50 номеров и расширению существующих отелей.
Что делает модульный формат уникальным?
🚀 Строятся в разы быстрее капитальных.
🌿 Можно разместить в уникальных локациях, где обычное строительство невозможно.
🚗 Транспортабельны.
🛁 Комфортабельны.
Как это работает?
1. Обратитесь в администрацию вашего региона за консультацией и списком документов.
2. Разработайте детальный проект с расчётами и сметой.
3. Подайте заявку в установленные сроки.
Готовы сделать наши модульные решения основой вашего субсидируемого проекта?
Прокомментировать
9
АПРИ получила разрешение на строительство отеля под брендом сети отелей Cosmos в Железноводске
ПАО «АПРИ», (MOEX: APRI, далее – Компания, АПРИ), мультирегиональный девелопер и лидер строительной отрасли в Челябинской области, получило разрешение на строительство гостиницы в городе-курорте Железноводске Ставропольского края. Общая площадь объекта составит 46,1 тыс. кв. м. Проект предусматривает 639 апартаментов и рассчитан на размещение 960 гостей. Объект откроется под брендом федеральной сети отелей Cosmos и будет работать по франчайзинговой модели Cosmos Hotel Group. .
Разрешение выдано 30 сентября 2026 года администрацией города-курорта Железноводска. Застройщиком выступает ООО Специализированный застройщик «АПРИ ФЛАЙ КУРОРТ», входящее в группу ПАО «АПРИ».
Гостиница запроектирована на улице Семашко на участке площадью около 1,4 га. В здании предусмотрено 12 этажей. Проект также включает 88 машино-мест.
В ранее представленной компанией концепции комплекса предусмотрены оздоровительный центр, кафе и СПА-зона с открытым бассейном для круглогодичного использования. На кровле запланированы озеленение и зоны отдыха.
Комплекс в Железноводске — первый проект АПРИ в Кавказских Минеральных Водах. Проект реализуется в рамках стратегии, направленной на диверсификацию портфеля по типам недвижимости и расширение географии присутствия. Ранее компания также объявляла о планах развития отельно-санаторных комплексов в Ессентуках.
Павел Крутолапов, генеральный директор ПАО «АПРИ» — проект комментария для согласования:
«Курортная недвижимость — новое направление для АПРИ. При выходе в этот сегмент для нас было важно выбрать партнера с большим опытом в гостиничном туризме и сервисе. Таким партнером стала Cosmos Hotel Group. Наш будущий объект в Железноводске откроется под брендом и по стандартам федеральной гостиничной сети.Это позволит объединить нашу девелоперскую экспертизу с опытом профессионального гостиничного сервиса и качества и заложить основу для долгосрочного сотрудничества в рамках развития курортных проектов Компании».
Александр Биба, президент Cosmos Hotel Group прокомментировал:
«Кавказские Минеральные Воды исторически являются знаковым курортным направлением для отдыха, а за последние годы стали новой точкой притяжения для делового туризма. Отдельно стоит отметить, что Железноводск ежегодно демонстрирует стабильный рост турпотока. Уверен, что появление в регионе нового объекта под федеральным брендом Cosmos и по единым стандартам сервиса и качества существенно расширит гостиничную инфраструктуру. Кроме того, развитие отеля по франшизе федерального бренда позволит владельцу объекта интегрировать готовые сетевые бизнес-решения для эффективного и самостоятельного операционного управления»
Прокомментировать
29
Нотариус заверил сделку. Значит, риска нет?
Не совсем.
Нотариальное удостоверение — это серьёзная дополнительная защита, но не волшебный щит от всех возможных проблем.
Разберём по пунктам, что именно проверяет нотариус, а что остаётся на вашей ответственности.
1️⃣ За что отвечает нотариус
При оформлении сделки нотариус проверяет, соответствует ли она требованиям закона.
В частности, он:
🔹 устанавливает личности участников сделки;
🔹 проверяет, могут ли они самостоятельно заключать такие сделки;
🔹 проверяет полномочия представителей, если кто-то действует по доверенности;
🔹 объясняет сторонам, что означает сделка и к каким последствиям она приведёт;
🔹 проверяет, действительно ли стороны хотят заключить именно эту сделку;
🔹 получает необходимые сведения из государственных реестров и других доступных баз.
Например, в зависимости от ситуации могут проверяться сведения о собственнике, арестах и ограничениях на квартиру, банкротстве и другие важные обстоятельства.
Кроме того, нотариус несёт имущественную ответственность за вред, который возник по его вине при оформлении сделки.
2️⃣ Что нотариус НЕ проверяет (и не гарантирует)
Вот здесь как раз кроется главная иллюзия:
Не гарантирует, что сделку никогда не оспорят. Если позже вскроются обстоятельства, которые на момент удостоверения невозможно было выявить (например, мошенничество третьих лиц или подделка документов, о которых не было сведений в реестрах), сделку всё равно могут признать недействительной.
Не проверяет экономическую целесообразность и рыночную стоимость. «Дорого/дёшево» — не его вопрос.
Не проводит техническую экспертизу объекта: состояние квартиры, скрытые дефекты, перепланировки и т. д.
Не гарантирует исполнение обязательств после удостоверения сделки: например, передачу ключей и проведение расчётов, если для них не использован депозит нотариуса.
Не проверяет всю историю объекта глубже доступных сведений. Если предыдущая сделка была сомнительной, но в ЕГРН всё «чисто», нотариус может этого не увидеть.
Не разрешает споры о праве — это компетенция суда.
Коротко: нотариус отвечает за то, что на момент сделки она соответствует закону и доступным данным. Он не является страховщиком от всех жизненных рисков и будущих претензий.
3️⃣ Когда нотариус обязателен?
Есть сделки, которые без нотариуса оформить нельзя. Если закон требует нотариального удостоверения, а его не было, сделка является недействительной.
В частности, нотариус обязателен при:
🔹 продаже или другом отчуждении доли в квартире — с некоторыми исключениями;
🔹 сделках с недвижимостью несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан;
🔹 договорах ренты и пожизненного содержания;
🔹 дарении недвижимости между гражданами, в том числе родственниками;
🔹 брачных договорах и соглашениях о разделе имущества супругов.
Во всех остальных случаях нотариальное оформление может быть добровольным — если стороны сами хотят провести сделку через нотариуса.
Нотариус — это дополнительный уровень защиты, но не гарантия отсутствия любых рисков.
Поэтому даже если сделку проводит нотариус, перед покупкой недвижимости рекомендуется не ограничиваться только нотариальным удостоверением, а проводить полноценную проверку объекта.
Подписка, лайк и хорошее настроение если понравилось!
В профиле ещё больше полезной и интересной информации!
Прокомментировать
27
🔥Нужно ли разрешение на гараж на участке в 2026 году
#гараж #недвижимость #ИЖС #СНТ #гаражнаяамнистия #регистрациянедвижимости #Росреестр #самовольнаяпостройка #2026 #Базар
Прокомментировать
54
Рассрочка на 10 тысяч сломала ипотеку: что видит банк, когда вы нажимаете «оплатить частями»
Знакомый подал заявку на ипотеку в сентябре: белая зарплата 120 тысяч, ни одной просрочки, первоначальный взнос собран. Банк отказал. Причина выяснилась только после проверки кредитной истории: у него было четыре активных «рассрочки» — телефон, телевизор, кофемашина и кроссовки. Все оформлены в пару кликов, все «без процентов». Для банка это не четыре безобидные кнопки. Это четыре обязательства, которые съедают платёжеспособность. Сегодня разбираю, почему «оплатить частями» — не всегда рассрочка, и как одна кофемашина стоит вам одобренной квартиры.
Три лица кнопки «частями»
Первое: сервис оплаты частями. Формально не кредит: вы платите четырьмя платежами без процентов. Но операторы таких сервисов уже передают данные в бюро кредитных историй — эпоха невидимых обязательств закончилась.
Второе: рассрочка через банк-партнёр. Юридически это самый настоящий кредит, просто магазин называет его рассрочкой. В кредитной истории — запись о кредите.
Третье: «рассрочка» с наценкой. Магазин поднимает цену товара, а «скидка» идёт в счёт процентов банка. Вы платите процент и думаете, что не платите.
Как отличить за тридцать секунд: читайте, что подписываете. «Договор предоставления услуги рассрочки» — это сервис. «Кредитный договор» — это кредит, как бы его ни называли на витрине.
Математика отказа
Банк считает показатель долговой нагрузки: все ежемесячные обязательства делятся на доход. Знакомый с зарплатой 120 тысяч имел четыре платежа по 4–6 тысяч — это плюс 15–20% нагрузки. Для ипотечного скоринга каждый процент нагрузки режет одобренную сумму на сотни тысяч. Итог: вместо шести миллионов одобрили четыре с половиной — а с таким лимитом квартира мечты превращается в «подождать ещё два года».
Цена вопроса: кофемашина за 30 тысяч «частями» стоила ему полутора лет ожидания.
Что изменилось
Рассрочки выходят из тени: сервисы оплаты частями загоняют в правовое поле, обмен данными с бюро кредитных историй становится нормой. Параллельно государство считает все доходы, контролирует наличные и маркетплейсы — это четвёртый фронт той же системы тотального учёта. «Невидимых» долгов больше нет.
Правила инженера
Перед кнопкой «частями» откройте документ: сервис или кредит. Тридцать секунд чтения.
Не больше одной-двух активных рассрочек одновременно: каждая — строка в вашей долговой нагрузке.
Планируете крупный кредит за горизонтом года — ноль рассрочек за 6–12 месяцев до заявки.
Проверяйте кредитную историю дважды в год: это бесплатно через портал госуслуг.
Крупные покупки — из накоплений, а не из будущих зарплат: рассрочка делает вещь дороже на вашу платёжеспособность.
Взгляд инвестора
Кредитная история — это актив, который вы строите годами и можете испортить четырьмя кликами. Чистая история без микрообязательств — это одобренная ипотека по лучшей ставке, то есть миллионы рублей экономии на горизонте двадцати лет.
Самое интересное — на Дзене
Здесь я дал каркас. На Дзене — полный разбор: пошаговая инструкция бесплатной проверки кредитной истории, расчёт, на сколько именно рассрочки срезают ипотечный лимит, план действий для тех, кому уже отказали, и чек-лист «жизнь без долговой пыли». Статья называется «Кнопка „оплатить частями“: как телефон в рассрочку ломает ипотеку — полный разбор» — на Дзене «Финансы без галстука» https://dzen.ru/id/6a3f7868d9b57f6d8a25ca13?share_to=link
Вопрос к практикам: сколько у вас сейчас активных рассрочек и «частей»? Проверяли ли свою кредитную историю в этом году? Делитесь в комментариях — читаю всё и отвечаю каждому.
1 комментарий
68
🔥ТВОИ ДЕНЬГИ ГОРЯТ? 5 ОШИБОК, КОТОРЫЕ СЪЕДАЮТ ДОХОД ОТ АРЕНДЫ!
#инвестиции #недвижимость #покупкаквартиры #пассивныйдоход #ошибкиинвестора #вложения #аренда #финансы #ВосточныйГород #новостройки#базар
1 комментарий
165
Генплан города: как одна станция метро может удвоить или обнулить стоимость вашей квартиры
Представьте: вы годами копили на квартиру в тихом районе. Переехали. Наслаждаетесь. А через три года под окнами начинают строить шумную развязку — и ваша «тихая гавань» превращается в приложение к магистрали. Знакомо? Или наоборот: район, который все считали скучным, вдруг становится модным из-за новой станции метро. И цены там взлетают быстрее, чем вы успеваете сказать «надо было брать». Честно, меня самого эта тема цепляет: я однажды чуть не купил квартиру именно там, где через год начали строить эстакаду. Повезло, что проверил генплан.
Как инфраструктура меняет цену
Стоимость квартиры примерно на 70% определяется локацией и инфраструктурой. Это не абстракция. По данным October Group и «НДВ — Супермаркет недвижимости», анонс строительства станции метро даёт краткосрочный рост цен до 12%, а в первые полгода после открытия — ещё 10–25%. Близость к метро и выездам на магистрали в целом может увеличить стоимость жилья на 15–30%.
Но есть нюанс, который многие упускают. За весь цикл строительства метро (четыре–шесть лет) цены в таких локациях вырастают примерно на 83% — а средний рост по рынку за тот же период составляет 80–85%. То есть долгосрочный эффект от метро оказывается не таким впечатляющим, как кажется на первый взгляд. Основной скачок происходит на новостях и в первые месяцы после открытия.
А вот новые дороги работают иначе. Цикл их строительства короче — два–четыре года, а прирост стоимости жилья за последние четыре года в таких локациях составил 95% против 57% в среднем по Москве. Разница — 38%. Более того, дорожные проекты дают пролонгированный эффект: цены продолжают расти темпами 20–30% в год ещё год-два после открытия. Вот это уже интересно, правда?
Где застройщики играют на ваших ожиданиях
Вот здесь начинается самое интересное. Девелоперы закладывают будущую транспортную доступность в прайс-лист на этапе котлована — задолго до того, как станция появится на карте. Продавцы на вторичке подтягиваются следом. В результате вы платите за метро, которого ещё нет. И, возможно, не будет в обещанные сроки.
Архитектор-градостроитель Наталия Брайловская из «АрхПро» объясняет это так: первая волна роста — спекулятивная, она даёт 5–10% и так же легко откатится, если сроки сдвинутся. А задержка инфраструктурных строек на 2–3 года — это норма, а не исключение. Вторая волна — фундаментальная — формируется ближе к вводу станции и опирается на реальное изменение транспортной доступности. Именно она даёт устойчивые 15–30%, но только если станция действительно открывается.
Что это значит для вас
Перед покупкой квартиры обязательно откройте публичную кадастровую карту (pkk.rosreestr.ru) и генплан развития города. Сведения о планируемом размещении объектов доступны на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (fgistp.economy.gov.ru), а также в разделе «Территориальное планирование» на портале НСПД.
Стоит обратить внимание на районы, где инфраструктура уже утверждена документально, но ещё не построена. Именно на этом этапе можно зайти по цене ниже будущей. Но не на этапе «анонса» — а после появления утверждённой проектной документации и конкретных сроков ввода.
И помните про аренду: она реагирует быстрее и резче, чем цены на покупку. Рост арендных ставок у новых станций может доходить до 30%. Если вы сдаёте жильё, новая станция метро — это ваш друг. Если покупаете — проверьте, не станет ли ваш тихий двор через пять лет транзитным коридором.
Контраргумент: исследование October Group показало, что метро перестало быть главным драйвером роста цен на новостройки, уступая дорогам. Если ваш район не попал в планы по метро, но там строят новую развязку — это может дать даже больший эффект.
❓ Где посмотреть генплан развития города?
На портале публичной кадастровой карты (pkk.rosreestr.ru) в разделе «Территориальное планирование», на сайте ФГИС ТП (fgistp.economy.gov.ru) и на официальном сайте администрации города.
❓ Как инфраструктура влияет на цену квартиры?
Наличие метро, парков и школ может увеличить стоимость жилья на 15–30%. Анонс станции метро даёт рост до 12%, открытие — ещё 10–25%.
💬 А вы проверяли генплан перед покупкой квартиры? Делитесь в комментариях — обсудим. Сохраняйте пост, чтобы не потерять.
#Finbazar_недвижимость #генплан #урбанистика #инвестициивнедвижимость #метро #кадастроваякарта #инфраструктура #ценынажилье #финансоваяграмотность
Прокомментировать
348
🔥 ПОКУПАЕШЬ КВАРТИРУ — А ПОТОМ ОКАЖЕТСЯ, ЧТО ПРОДАВЕЦ БАНКРОТ. ДЕНЬГИ ТЮ-ТЮ, ЖИЛЬЁ ЗАБЕРУТ 🔥
#банкротство #недвижимость #покупкаквартиры #риски #ЕФРСБ #финуправляющий #оспоримость #долги #проверкапродавца
Прокомментировать
170
🔥ЧТО ЗАДУМАЛИ ВЛАСТИ 🔥
#Роскадастр #НалогНаНедвижимость #ЕГРН #2027 #Перепланировка #КадастроваяСтоимость #Собственникам #Бюджет #ФНС#базар
Прокомментировать
193
Двушки за 13 и 96,2 млн: у 47 млн разницы есть цифры, за что платят остальные 36?
Две двушки, которые в открытых источниках значатся бизнес-классом: одна от 13 млн ₽, другая 96,2 млн ₽. Разница 83 млн ₽. Я разложил её на четыре ступени и посмотрел, какие можно соотнести с цифрами объявлений. По моей раскладке это метры, район и этаж, вместе около 47 млн ₽ (56%). Ещё 36,2 млн ₽ (44%) остаются на то, что цифрой в объявлении не видно: дом, вид и, возможно, цена предложения выше рынка.
Откуда цифры
Метриум (аналитики рынка новостроек), август 2026: двушки бизнес-класса продают от 13,9 до 111,2 млн ₽. Адресов у краёв нет, поэтому я взял ближайшие по цене двушки из объявления и обзора рынка, по одному источнику на каждую: 36 м² в Новой Москве от 13 млн ₽ (около 361 тыс. ₽ за метр, сдача в III квартале 2027, объявление на 28.09) и 91,4 м² у Ленинградского шоссе за 96,2 млн ₽ (около 1,05 млн ₽ за метр, дата, этаж и вид в источнике не указаны). Поэтому ступени этажа и вида ниже показывают, сколько стоили бы такие надбавки; что есть в этом лоте, источник не говорит.
Раскладка в порядке «сначала метры, потом место»:
▫️ Метры: 91,4 м² по цене метра дешёвой двушки стоят 33 млн ₽, это +20 млн ₽ за лишние 55 м² (91,4 минус 36).
▫️ Район: метр около 575 тыс. ₽ в среднем по бизнес-классу (Метриум, август: 573; Kalinka, июль: 574) даёт 52,6 млн ₽, +19,6 млн ₽.
▫️ Этаж: верхние этажи бизнеса дороже нижних примерно на 14% (Циан, данные 2025 года), около 60 млн ₽, +7,4 млн ₽.
▫️ Дом и вид: до 96,2 млн ₽, +36,2 млн ₽.
Что можно сверить заранее
Площадь, цена метра и этаж есть в большинстве объявлений, по ним лот можно сравнить с соседними. Проверить можно две вещи: цену метра вашего лота против среднего по классу, около 575 тыс. ₽ (для другого округа сравнение грубое), и разницу между этажами в прайсе против 14%.
Что остаётся на дом и вид
Redcat оценивает надбавку за редкий вид в бизнес-классе в 15–20% и больше (по пересказу МИР КВАРТИР, 27.08.2026; вторую свежую оценку я не проверял). Если у лота такой вид, от 60 млн ₽ это 9–12 млн ₽. Остальные 24–27 млн ₽ из 36,2 приходятся на то, у чего в открытых отчётах нет цены: башня, лобби, паркинг, имя застройщика или просто цена предложения выше рынка.
Какую часть цены вы готовы платить за то, чего в объявлении нет цифрой?
Как выбрать, за что платить
▫️ Метры и район сверяют по объявлениям, с них я начинаю.
▫️ Этаж проверяю прайсом по этажам: у одной планировки разница между этажами видна сразу.
▫️ Для дома и вида заранее закладываю отдельную сумму и решаю, сколько готов доплатить, даже если следующий покупатель оценит их ниже.
На 30 млн ₽ без ипотеки те же цены метра дают 83 м² по 361 тыс. ₽, 52 м² по 575 тыс. ₽ или 46 м² на верхнем этаже по 656 тыс. ₽ (575 плюс 14%).
Где расчёт ломается. Квартиры стоят в разных домах, нижняя ещё строится, и точными краями Метриума они не являются. Порядок счёта меняет доли: по цене метра дорогой двушки те же 55 м² дали бы 58 млн ₽. Цифру 14% дают как разницу между верхними и нижними этажами, я прибавил её к среднему метру целиком, поэтому этаж мог выйти завышенным. По фактическим продажам Kalinka метр 643 тыс. ₽ (I полугодие), и с ним на дом и вид пришлось бы около 29 млн ₽. Цены предложений не равны ценам сделок.
Итог
Из 83,2 млн ₽ разницы цифры есть у 47 млн ₽, остальное каждый оценивает сам. Сколько это стоит лично вам, лучше решить до первого показа.
Не инвестиционная рекомендация: раскладка одного сценария на двух объявлениях и цифрах лета 2026 года.
Если покупаете ради перепродажи или аренды: за что вы доплатили бы охотнее, за район или за этаж с видом?
Прокомментировать
428
Ипотечный шок: почему за квартиру за 8 миллионов придётся заплатить 26 миллионов
Жительница России взяла ипотеку на квартиру стоимостью почти 8 млн рублей и с удивлением обнаружила, что за 30 лет ей придётся отдать более 26 млн рублей, из которых свыше 22 млн — это проценты и платежи банку. Этот случай стал вирусным в социальных сетях и наглядно демонстрирует, насколько сильно переплата по ипотеке может превышать первоначальную стоимость жилья. Разберёмся, как складываются такие цифры, почему это происходит и что можно сделать, чтобы не оказаться в похожей ситуации.
Сколько на самом деле стоит квартира в ипотеку
История россиянки, которая взяла кредит в 4 млн рублей на квартиру стоимостью 8 млн рублей (то есть с первоначальным взносом около 50%), показывает, что за 30 лет общая сумма выплат превысит 26 млн рублей. Это значит, что итоговая стоимость жилья окажется более чем в три раза выше изначальной цены.
Расчёты экспертов подтверждают: при рыночной ставке 18,4% годовых кредит в 8 млн рублей на 30 лет предполагает ежемесячный платёж около 123,2 тыс. рублей, а банку заёмщик отдаст порядка 44,3 млн рублей. Даже с учётом первоначального взноса общие расходы достигают 46,3 млн рублей.
Почему переплата такая огромная
Ключевая причина — сложный процент и длительный срок кредитования. В первые годы большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов, а не основного долга. Чем дольше срок, тем больше процентов накапливается.
Средние ставки по рыночной ипотеке в 2026 году остаются высокими. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по всем видам ипотечных кредитов в августе 2026 года составила около 10,08%, однако для рыночных программ (не льготных) ставки находятся на уровне 19–21%. Именно под такие проценты и берутся кредиты, подобные описанному.
Для сравнения: при ставке 18,4% и сроке 20 лет переплата сокращается до 22,2 млн рублей, а при 15 годах — до 15,6 млн. Разница колоссальная.
Семейная ипотека — совсем другая история
Если бы россиянка воспользовалась программой семейной ипотеки под 6%, картина была бы иной. В этом случае кредит в 8 млн рублей на 30 лет предполагает платёж около 48 тыс. рублей в месяц, а переплата составила бы 9,3 млн рублей. При сроке 15 лет переплата упала бы до 4,2 млн. Это в разы меньше, но и ставка доступна далеко не всем.
Рекомендации по оформлению ипотеки
Брать длительный срок, но гасить досрочно. Это снижает обязательную ежемесячную нагрузку, а свободные средства можно направлять на досрочное погашение. Оптимально сокращать срок до 7–8 лет.
Направлять дополнительные деньги сразу после очередного платежа — так проценты пересчитываются быстрее.
Сравнивать ставки. Если есть возможность использовать льготную программу (семейную, IT-ипотеку и т.д.), переплата может быть в разы меньше.
Рассматривать рефинансирование при снижении ключевой ставки — это позволяет уменьшить процент и, соответственно, общую переплату.
История россиянки — не единичный случай, а типичный пример того, как работает ипотека на длительный срок при высоких рыночных ставках. Квартира за 8 млн рублей в итоге может обойтись в 26 млн и более. Это не означает, что ипотека — зло, но брать её стоит с полным пониманием математики: считать переплату, рассматривать льготные программы и планировать досрочное погашение. Иначе жильё, купленное сегодня, будет оплачиваться ещё и десятилетия после того, как дети вырастут, а стены потребуют ремонта.
2 комментария
412
Главное на рынке недвижимости к утру 6 октября
«Инград» уходит с биржи
Акционеры девелопера «Инград» (входит в группу Sminex) одобрили отказ от публичного статуса и делистинг акций с Московской биржи. За проголосовали владельцы 40,7 млн акций, против — 123, воздержались пятеро. Компания обратится в Банк России с просьбой освободить её от обязанностей по раскрытию информации как публичного эмитента. Причина — в свободном обращении менее 2% акций, публичный рынок перестал играть существенную роль в финансовой модели.
Печерский получил «КАРО Фильм Менеджмент»
Сооснователь ADG Group Григорий Печерский через связанные структуры получил 100% ООО «КАРО Фильм Менеджмент» — головной компании киносети «КАРО». Вся доля находится в залоге у ООО «СПР Финанс», которое принадлежит Печерскому. Ранее владельцами были консорциум инвесторов, включая Пола Хета, UFG Private Equity и РФПИ.
ПИК продал River City
ГК «ПИК» закрыла сделку по продаже петербургскому девелоперу Element бизнес-центра River City (12,4 тыс. кв. м) на Ленинградском шоссе. Новым владельцем с 4 октября стало связанное с застройщиком АО «Газ инвест». Комплекс занимает 3,2 га, там планируется строительство жилого комплекса на 75,2 тыс. кв. м.
Иск о банкротстве «Старопетровского»
Архитектурная мастерская Мальцева подала в Арбитражный суд Москвы иск о признании банкротом специализированного застройщика «Старопетровский» (входит в «РГ-девелопмент»), который строил ЖК «Балтийский». В августе мастерская уже пыталась это сделать, но заявление вернули. Тогда задолженность оценивалась в 66,6 млн рублей за выполненные работы.
Лучников покинул «Сумму Элементов»
Максим Лучников ушёл с поста коммерческого директора ГК «Сумма Элементов», который занимал с 2025 года. До этого он работал в Sminex, ГК «Абсолют», А101, KR Properties. Его опыт в жилой и коммерческой недвижимости — более 18 лет.
Ипотека под 6% в Крыму
Губернатор Севастополя Михаил Развожаев предложил запустить в Крыму ипотечную программу: ставка 6% годовых, срок программы 6 месяцев, максимальный срок погашения 15 лет. Мера нужна для поддержки строительной отрасли — объём предложения вырос, но часть жилья не находит покупателей.
Единый подход к субсидиям на ЖКУ
В Госдуму внесли законопроект от КПРФ, который предлагает установить единый региональный подход при предоставлении субсидий на оплату ЖКУ и закрепить максимально допустимую долю расходов на коммуналку в 10% от дохода семьи. Сейчас этот показатель устанавливают регионы, а федеральный стандарт — 22%. Авторы инициативы указывают на существенные региональные различия.
Рынок недвижимости перестраивается: «Инград» уходит с биржи, ПИК продаёт офисы, девелоперы судятся с подрядчиками, а в Крыму предлагают льготную ипотеку для спасения стройки. Что станет драйвером — господдержка или рыночные механизмы?
#недвижимость #Инград #делистинг #Мосбиржа #Sminex #КАРО #Печерский #ПИК #RiverCity #Element #РГдевелопмент #Старопетровский #СуммаЭлементов #Лучников #Крым #ипотека #ЖКУ #субсидии #Госдума #КПРФ #строительство #инвестиции #рынокнедвижимости #новостинедвижимости
Прокомментировать
607
🔥 КУПИЛ КВАРТИРУ — А ТАМ ЖИВУТ! ЗАКОННО! ВЫСЕЛИТЬ НЕЛЬЗЯ!
#недвижимость #право_пользования #приватизация #покупка_квартиры #риски #юрист #обременение #сделки_с_недвижимостью #защита_прав #жильё #выселение #собственник#базар
Вы думаете, что после покупки квартиры старый жилец исчезнет? Как бы не так! Есть категории граждан, которые сохраняют бессрочное право пользования даже после продажи. И новый собственник ничего не сможет сделать!
🔹 КТО ОСТАЁТСЯ ЖИТЬ?
1. Отказник от приватизации — если человек отказался от доли в пользу семьи, он не теряет право жить в квартире. Продажа это право не отменяет. Более того, он может зарегистрировать там своих несовершеннолетних детей!
2. Члены семьи собственника кооперативной квартиры — те, кто проживал в жилье на момент полной выплаты паевого взноса и был включён в ордер.
3. Даритель с условием пожизненного проживания — передал квартиру, но право жить в ней осталось.
🔹 В ЧЁМ ПОДВОХ?
Это ОБРЕМЕНЕНИЕ. Оно идёт вместе с квартирой к новому собственнику. Вы не сможете выписать такого человека или выселить его через суд. Он имеет право жить там бессрочно.
🔹 РИСКИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ:
· Невозможность пользоваться всей площадью.
· Падение рыночной стоимости.
· Отказ банка в ипотеке.
· Долгие судебные тяжбы.
· Потеря денег и нервов.
🔹 ЧТО ДЕЛАТЬ?
Перед покупкой:
· Закажите расширенную выписку из ЕГРН.
· Проверьте историю приватизации.
· Запросите справку о зарегистрированных лицах.
· Узнайте, не было ли отказа от приватизации.
· Если такой человек есть — трижды подумайте, готовы ли вы к такому «соседству».
🔹 ДЛЯ ПРОДАВЦА:
Обязаны предупредить покупателя! Иначе сделку могут оспорить, а вас — привлечь к ответственности.
ЗАПОМНИТЕ: право пользования — это не просто штамп в паспорте. Это реальная возможность жить в ВАШЕЙ квартире. И закон на их стороне!
Прокомментировать
674
Двушка с торгов дешевле рынка на 12%, а остаётся 8,6%. Куда уходит остальное?
Квартира с городских торгов в моём примере вышла дешевле рынка на 1,93 млн ₽ (12%), а после расходов и месяца простоя денег остаётся около 1,4 млн ₽.
Пример и расчёт
Реальный покупатель, городской аукцион, август 2026: двушка 58 м² в Кузьминках, старт 13 420 000 ₽, шаг 66 000 ₽. Торги дошли до 14 080 000 ₽ (десять шагов, +4,9%). По средней цене метра в районе (около 276 тыс. ₽, ИРН за август, это цены предложений) такая квартира стоит около 16 млн ₽.
▫️ Разница с рынком: 1,93 млн ₽, 12%.
▫️ Минус электронная подпись 2 400 ₽, госпошлина за регистрацию права 4 000 ₽ и ванная около 400 тыс. ₽: остаётся 1,52 млн ₽, 9,5% рыночной цены.
▫️ Минус месяц простоя денег. Допущение: месяц 14,08 млн ₽ лежат без процентов. При 12,70% годовых (средняя максимальная ставка по вкладам крупнейших банков, ЦБ, III декада сентября) это около 150 тыс. ₽ до налога. Остаётся 1,37 млн ₽, 8,6%.
Для сравнения: те же 14,08 млн ₽ на вкладе под 12,70% дали бы за год около 1,79 млн ₽ до налога. Разница с рынком реализуется один раз, при продаже, вклад платит каждый год; аренду и рост цены квартиры не считал.
Вы закладываете в доходность покупки упущенные проценты за время, пока деньги ждут сделки?
Что с задатком и сроками
В извещении этого лота задаток был 2% от старта, 268 400 ₽; у каждого лота цифра своя. Победителю его засчитывают в цену. Остальные участники получают деньги обратно в течение 5 дней после итогов. Второй по цене ждёт дольше: его 5 дней считаются от подписания договора победителем. Победитель, не подписавший договор, задаток теряет (типовая документация городских аукционов Москвы). Срок оплаты стоит в договоре: в примере 7 дней, 13 811 600 ₽ за вычетом задатка.
На банкротных торгах задаток может быть до 20% старта (при таком старте до 2,68 млн ₽), а на оплату по закону о банкротстве даётся 30 дней после договора. У арестованных квартир условия в извещении.
Где выгода съедается
С учётом расходов и простоя выгода обнуляется на цене 16,01 млн − 0,41 млн − 0,16 млн ≈ 15,44 млн ₽, это +15% к старту (без простоя 15,6 млн ₽). По описаниям участников (один источник), цена на городских аукционах нередко растёт к старту на 10–20%. При +10% (14,76 млн ₽) разница с рынком 1,25 млн ₽ до расходов, при +20% (16,10 млн ₽) цена выше рынка на 96 тыс. ₽ ещё до расходов. Потолок равен рыночной цене минус расходы, простой и нужный вам минимум выгоды; в примере он был 14,2 млн ₽, и рост цены на 10% его уже перекрывает.
Какой минимум выгоды вы закладываете в потолок торгов?
Что проверить до задатка
▫️ В таблице описания лота графу «Обременения, ограничения»: прочерк значит, что сведений об ограничениях по данным реестра недвижимости (ЕГРН) на дату извещения нет. Про прописанных жильцов строки нет: смотрите документацию лота.
▫️ Рыночную цену: по объявлениям с похожими квартирами, средняя метра района учитывает все квартиры сразу.
▫️ Источник денег: ипотека на торгах возможна, но срок оплаты короткий, по описанию одного покупателя, банку хватило 15 рабочих дней, а агентства пишут, что успевают редко. В примере платили своими.
Как вы проверяете рыночную цену лота: средней метра района или объявлениями с похожими квартирами?
Где расчёт ломается. Средняя метра района и цены предложений грубо оценивают рынок: цена сделки может быть ниже. Ремонт, кроме ванной, не считал. Проценты 12,70% рассчитаны на срок до года, на месяц банки дают меньше, поэтому 150 тыс. ₽ верхняя оценка. Налог и расходы при продаже не считал.
Итог
Перед торгами задайте потолок, проверьте лот по извещению и выписке и держите деньги готовыми к оплате в срок договора. В примере: 1,52 млн ₽ после расходов, 1,37 млн ₽ с простоем (8,6% рынка).
Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария на цифрах августа и сентября 2026.
Что вы взяли бы первым: городской лот с оплатой по договору и разницей с рынком около 9% или банкротный, где разница может быть больше, но задаток до 20% и возможны жильцы в квартире?
3 комментария
594
Как не платить налог на имущество: инструкция для бережливых
💵 До 1 декабря мне нужно заплатить налог на имущество за 2025 год (по правде говоря, я уже заплатил). Это не очень приятная процедура, но всё же намного приятнее выплаты ежемесячного налога АУСН.
☝️Но вот я подумал: «А какого чёрта вообще? Как сделать так, чтобы законно не платить этот налог?». Рассказываю. Способы есть, все легальные, правда, некоторые требуют времени.
👴 Самый надёжный, как швейцарские часы, способ - дожить до пенсии и стать пенсионером. Пенсионеры освобождены от налога по одному объекту каждого вида: квартира, дом, гараж или машино-место, хозпостройка до 50 м2, помещение для творческой деятельности. Мне 45, просто надо быть осторожным, подождать лет 20, немного удачи - и я у цели. Налог за это время, конечно, придётся платить, но зато потом какая экономия!
⏳ Но есть лайфхак! После пенсионной реформы 2019 года пенсионный возраст вырос, а льготу по налогу на имущество оставили по старым правилам. Мужчинам достаточно дожить до 60, а женщинам - до 55.
🎖️ Также от налога освобождены инвалиды I и II групп, ветераны боевых действий, военнослужащие с выслугой от 20 лет и некоторые другие категории граждан. У меня когда-то был шанс отслужить в армии 20 лет, но я им не воспользовался. Конечно, ради экономии на налоге с квартиры - это стратегия, прямо скажем, долгосрочная.
👶 Рабочий вариант - многодетность. На каждого несовершеннолетнего ребёнка многодетной семье положен дополнительный вычет 5 м2 по квартире и 7 м2 по дому. Трое детей - минус 15 м2 из налоговой базы. При условных ₽300 тыс. кадастровой стоимости за м2 и ставке 0,1% экономия составит целых ₽4,5 тыс. в год! Рождение, содержание и воспитание детей при этом всего лишь сопутствующая необходимость - не забываем, главное сэкономить на налогах.
📐 Есть способ для одиночек - жить в студии 20 м2. Вычет по налогу на имущество на квартиру как раз 20 м2, поэтому налог будет ровно ноль. Можно не платить налог совсем, если всю жизнь ограничиваться малым. Заодно можно постепенно привыкать к ещё более компактным форматам (2х1,5 метра).
💼 Для ИП на УСН, АУСН и патенте есть пока что работающее решение: объекты, которые используются в предпринимательской деятельности, освобождены от налога на имущество, если их нет в региональном перечне по ст. 378.2 НК РФ.
📔 Такой перечень каждый год утверждает регион, и для попавших в него помещений налог считается от кадастровой стоимости независимо от налогового режима.
❗Правда, есть нюанс: при продаже такого объекта доход попадёт в базу по УСН, а освобождение по сроку владения не сработает.
💎 Владельцам объектов дороже ₽300 млн можно не беспокоиться: льготы для пенсионеров и других категорий на них не действуют, а ставка может доходить до 2,5%. Поэтому, чтобы не платить налог по ставке 2,5%, нужно просто случайно не разбогатеть и не купить дорогой объект недвижимости. Многим такой способ подойдёт, кстати.
⚠️ Этот пост написан с юмором. Если вы не понимаете юмора, это ваши проблемы 🫵
💡 Если всерьёз задумались об оптимизации налогов, обратитесь к опытному налоговому консультанту.
Прокомментировать
437
Новостройка у новой станции метро за 33 млн: сколько роста уже в цене?
Часть эффекта от метро в ценах у новой линии, судя по отчётам аналитиков до пуска, уже видна. За год до февраля 2026-го комфорт-класс в доступности линии подорожал на 37,8%, в старой Москве на 27,2%.
5 сентября открыли первый участок Рублёво-Архангельской линии, 8,7 км и 5 станций; следующий участок, до «Новорижской», город обещает в 2027-м. Цифры из отчётов «Метриума» (консалтинговая компания, считающая цены новостроек) вышли до пуска, в феврале и марте 2026-го.
Что уже в цене
Вычитаю одно из другого: 10,6 процентного пункта (мой расчёт по данным отчёта). В процентах от цены квартира у линии за год обогнала старую Москву примерно на 8%. Сравнение неидеальное: у линии 19 проектов, по старой Москве весь рынок класса. Порядок виден: большую часть роста дал рынок в целом. Рост прошёл до пуска, поэтому в нынешней цене, судя по этим отчётам, уже сидят обе части.
Вы при оценке квартиры у метро считаете отдельно рост рынка и надбавку за станцию?
Цена метра сейчас
В марте «Метриум» посчитал три станции линии: комфорт-плюс — 522 тыс. ₽ за метр, средняя квартира около 32,7 млн. Трёшка 62,1 м² у новой станции стоит по сайту застройщика на 5 октября 33,2 млн по рекламной акции, это около 535 тыс. ₽ за метр, на 2–3% выше мартовской средней.
Оговорки: это одна квартира с двумя рекламными акциями («−35%» и ещё «−5%»), а однушка и двушка в том же доме стоят около 600 тыс. ₽ за метр. Цена без акций на сайте больше 53 млн, считать надо от цены в договоре. Подорожал ли метр после пуска, сказать пока нельзя.
Сколько должна вырасти цена, чтобы обойти вклад
Допущение: покупатель вносит 10 млн из накоплений, остальные около 23 млн — рассрочка застройщика до сдачи дома во II квартале 2028-го, закрыть её он планирует деньгами от продажи своей квартиры. Условия рассрочки не считаю, налог при продаже новой квартиры в расчёт не включён. Своя квартира остаётся у него в обоих сценариях до продажи, поэтому с вкладом сравниваю только взнос.
Вклад на 12,70% (средняя максимальная ставка десяти крупнейших банков на срок от 181 дня до года, ЦБ, III декада сентября; ключевая ставка ЦБ сейчас 14%), от 1,5 до 1,75 года до ключей, проценты простые и до налога: около 1,9–2,2 млн, это 5,7–6,7% от 33,2 млн. Чтобы сравняться, цена квартиры должна вырасти примерно на 6–7% за этот срок, около 4% в год. При вкладе под 10% нужно около 4,5–5,3%.
Весной «Метриум» и «Циан» прогнозировали у этих станций ещё 25–35% за один-два года. Это прогноз до открытия, проверить его пока нечем: если он сбудется хотя бы наполовину, порог в 6–7% пройден с запасом, а если рост ограничится рынком, всё зависит от его темпа.
Какой рост цены до ключей вы закладываете для новостройки у метро?
Где расчёт ломается. Ставка 12,70% дана на срок до года, на полтора её не зафиксировать, и если вклады подешевеют, порог снизится. Расходы на сделку не считал. В сноске сайта рассрочка по акции указана до шести месяцев, поэтому цену 33,2 млн при рассрочке до 2028-го подтверждают в отделе продаж: без этого расчёт не работает.
Риск сроков
Главный риск лежит в старой квартире. В этом допущении последний платёж по рассрочке идёт до ключей и закрывается деньгами от её продажи; если за неё дадут меньше или покупатель найдётся позже, разницу ищут до сдачи дома. До договора стоит оценить её по ценам реальных сделок и заложить запас на случай, если ключи выдадут позже.
Итог
Если станция у дома нужна вам для жизни, называть цену переплатой за метро трудно. Если покупка ради перепродажи после ключей, прибавку от метро вы уже оплатили в цене, а дальше результат зависит в основном от рынка. Порог в 6–7% невысок; решающими остаются деньги от продажи своей квартиры к последнему платежу.
Не инвестиционная рекомендация: расчёт одного сценария, цифры аналитиков и сайта застройщика на указанные даты.
Вы бы брали квартиру у открытой станции ради жизни рядом с метро или ради перепродажи после ключей?
Прокомментировать
495
Бетон проигрывает бумаге: почему аренда перестала быть золотой жилой
Ещё лет пять назад фраза «сдам квартиру — и живу на проценты» звучала как план. Сейчас она звучит как вопрос: «И сколько же ты зарабатываешь? 4%? Серьёзно?» Обидно, но математика беспощадна: пока арендодатель ищет жильцов и чинит кран, инвестор в облигации просто получает купон. Давайте посчитаем без иллюзий — и без розовых очков.
Что показывают цифры
По данным портала «Мир квартир» на апрель 2026 года, средняя доходность квартир в России — 5,8% годовых. В Москве — всего 3,6%, в Санкт-Петербурге — 4,4%. В регионах чуть лучше: Грозный (8,5%), Нижний Тагил (8,3%), Мурманск (7,7%). Но это исключения, а не правило.
Тем временем ключевая ставка ЦБ держится на уровне 14% годовых. Корпоративные облигации среднего качества с дюрацией 1–1,5 года дают 18–19% годовых. Фонды денежного рынка — около 14–17% годовых, причём без нервотрёпки.
Простая арифметика: квартира за 10 млн рублей приносит 580 тыс. в год до вычета налогов, простоев и ремонта. Те же 10 млн в корпоративных облигациях — почти 1,9 млн. Разница в три раза. И это ещё без учёта того, что арендатор может съехать, а облигация — нет.
Эмоциональная ловушка
Почему же люди продолжают покупать квартиры под сдачу? Потому что недвижимость можно потрогать. Она «настоящая». Это эффект владения: психологически приятно знать, что у тебя есть стены, а не строчки в приложении брокера. Я и сам долго верил, что квартира — это святое. Пока не посчитал.
Но есть и другая сторона. Знакомо чувство, когда звонит арендатор в 11 вечера: «У нас прорвало трубу»? Или когда полгода не можешь найти жильца, а ипотека капает? Аренда — это не пассивный доход. Это вторая работа с низкой оплатой и высокой ответственностью. Облигации же не звонят по ночам. И не просят скидку на ремонт.
Что это значит для вас
Если ваша цель — именно пассивный доход, а не «квартира для детей» или «вложение в будущее», сейчас стоит обратить внимание на долговые инструменты. Можно рассмотреть корпоративные облигации надёжных эмитентов с рейтингом от A до AA-. Или фонды денежного рынка, которые дают доходность, близкую к ключевой ставке, при минимальных рисках.
При этом важно понимать: доходность облигаций не гарантирована. Если эмитент допустит дефолт — можно потерять часть вложений. Диверсификация обязательна.
Контраргумент: недвижимость исторически защищает капитал от инфляции и может вырасти в цене. Если вы верите в долгосрочный рост рынка жилья — квартира остаётся разумным выбором. Просто не стоит называть это «пассивным доходом»: это инвестиция с низкой текущей доходностью и ставкой на удорожание актива.
❓ Какая реальная доходность аренды квартиры в 2026 году?
В среднем 4–6% годовых. В Москве — около 3,6–4,5%. Это ниже инфляции и ключевой ставки.
❓ Что выгоднее: сдавать квартиру или купить облигации?
Для чистого пассивного дохода облигации сейчас математически выгоднее, ликвиднее и менее хлопотны. Но недвижимость может выиграть на длинном горизонте за счёт роста стоимости.
💬 А вы считали доходность своей квартиры? Получается больше 6% годовых? Делитесь в комментариях — обсудим
#аренда #недвижимость #облигации #пассивныйдоход #инвестиции #ключеваяставка #ЦБ #фондыденежногорынка #доходность #финансоваяграмотность #Finbazar
Прокомментировать
639
Рынок ипотеки в сентябре 2026: рекордные выдачи на фоне изменений «Семейной ипотеки»
По предварительной оценке ДОМ.PФ, в сентябре 2026 года российские банки предоставили 125 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 614 млрд рублей. Этот результат оказался не просто высоким — в пересчёте на рабочий день он заметно превзошёл не только августовские показатели (+38% по количеству и +54% по объёму месяц к месяцу), но и предыдущий июньский максимум (+17% и +21% соответственно). Таким образом, сентябрь стал новым рекордом для рынка ипотечного кредитования в текущем году.
Ключевой причиной столь резкого всплеска стало ожидаемое изменение условий программы «Семейная ипотека» с 1 октября. Заёмщики стремились оформить сделки до вступления новых правил в силу, что привело к ажиотажному спросу в последний месяц третьего квартала. Особенно ярко это проявилось в сегменте кредитов с государственной поддержкой. По данным ДОМ.PФ, в сентябре было предоставлено 72 тыс. таких кредитов на 441 млрд рублей — почти вдвое больше, чем в августе. Доля господдержки достигла 58% от всех выдач по количеству (+17 п.п. к августу) и 72% по объёму (+16 п.п.). Это свидетельствует о том, что именно льготные программы стали драйвером рекорда, а заёмщики активно использовали возможность улучшить жилищные условия на прежних условиях.
Если оценивать итоги девяти месяцев 2026 года, то банки выдали уже 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 33% по количеству и 35% по объёму. Такая динамика говорит о сохраняющемся высоком интересе населения к ипотеке, несмотря на изменение конъюнктуры. Однако, по мнению аналитиков ДОМ.PФ, до конца года ожидается замедление темпов кредитования. Этому способствуют два основных фактора. Во-первых, значительная часть отложенного спроса уже реализована в сентябре — многие заёмщики, планировавшие покупку, ускорили сделки. Во-вторых, на годовой динамике выдач скажется высокая база четвёртого квартала 2025 года, когда рынок также демонстрировал повышенную активность.
С учётом новых условий «Семейной ипотеки» ДОМ.PФ прогнозирует, что по итогам 2026 года будет выдано порядка 1 млн кредитов на сумму 4,5–4,6 трлн рублей. Это примерно соответствует уровню 2025 года. Таким образом, несмотря на сентябрьский всплеск, рынок вернётся к более сбалансированным показателям, а общий годовой объём останется стабильным. Важно отметить, что прогноз учитывает уже вступившие в силу изменения, которые могут несколько охладить спрос в оставшиеся месяцы, но не приведут к резкому падению.
Таким образом, сентябрь 2026 года стал месяцем рекордных выдач, вызванных ожиданием реформы «Семейной ипотеки». Однако уже с октября рынок начнёт адаптироваться к новым правилам, и до конца года динамика замедлится. Тем не менее, итоговые показатели года обещают быть сопоставимыми с прошлогодними, что говорит об устойчивости ипотечного сегмента даже в условиях меняющегося регулирования.
Прокомментировать
688