Снова продала квартиру и купила облигации!
Я люблю недвижимость всей душой, но с точки зрения инвестиций я предпочитаю использовать для данного актива кредитное плечо, это оправдано при ипотечной ставке ниже 10%. А вот владеть объектом без кредитного плеча совсем не интересно получается, выгоднее просто снимать тогда.
Почему именно 10%, а не просто при ставке ниже ключевой ЦБ?
К этой цифре пришла опытным путем: здесь учитываю средние данные за 10 лет по инфляции, ключевой ставке и сроку закрытия ипотек. По официальной статистике, средняя инфляция — около 7%. Если исходить из реального опыта ежедневных трат — она ближе к 10–15% (по моим личным тратам около 25%). Средняя ключевая ставка Банка России за последние 10 лет (2016–2025 гг.) составила 10,64% годовых. Среднее время погашения ипотеки на новостройки с использованием льготных программ составляет около 9 лет, вторичку гасят еще быстрее.
Дано: квартира 43 кв м
Покупка (2015): 3 300 000 ₽
Продажа (2026): 11 000 000 ₽
Срок владения: 11 лет
Номинальная прибыль: 11 000 000 − 3 300 000 = 7 700 000 ₽ = 3,33Х (налог не возникает, более 5 лет в собственности)
ИТОГ:
За 11 лет квартира номинально выросла в 3,33 раза, что дает CAGR~11,6% годовых в номинале. Однако с поправкой на среднюю инфляцию реальная доходность составляет:
~ 4% годовых — если верить официальной инфляции;
~1,4% годовых — если верить «реальным» оценкам в 10%;
около нуля или небольшой убыток — если инфляция была ближе к 12%.
То есть номинально квартира обогнала вклады, но реально доходность оказалась отрицательной. Я это прекрасно понимала, но жить где-то надо было, так что если прибавить еще долгосрочную арендную ставку в 6%, в ноль вышла, убытка нет. Выглядит все равно грустно, но!
Важно отметить, что благодаря этой квартире и начался мой путь, как инвестора в недвижимость. Я покупала ее тоже в ипотеку, ставка была 12% на 5 лет. Почему пренебрегла более точными расчетами с учетом ипотеки - за счет налогового вычета на недвижимость и % расходы скомпенсировались и можно ими пренебречь.
Что делаю сейчас:
План вложить всю эту сумму в облигации и на купонный доход доделать ремонты, в том числе и новой квартире. Пока переехали в Семейную до лета, а летом переберемся на дачу, чтобы квартира опять работала в посутке.
Пока взяла на основной объем фонд ликвидности $TMON@ , и потихоньку буду уже формировать нормальный облигационный портфель. Из облигаций уже купила Синару $RU000A1082Y8 , поставила лимиту на облигации ПКТ $RU000A10DJH8 , в новом размещении не стала участвовать, лимит 1,4 млн не хочу заходить, поэтому решила взять с рынка. Еще на 1 млн пока разместила в $TPAY и $XSECUR $IMOEXF $RGBIF
