Аренда квартир впервые за шесть лет стала дешевле, чем год назад

На российском рынке жилья произошло довольно редкое событие.

В сентябре аренда квартир в крупных городах впервые с 2020 года оказалась дешевле, чем годом ранее.

Однокомнатные квартиры сейчас сдаются в среднем за 29,7 тыс. рублей в месяц — на 2,2% дешевле сентября прошлого года.

Двухкомнатные — примерно за 40,3 тыс. рублей, снижение за год составило уже 5,7%.

После нескольких лет постоянного роста само появление минуса выглядит необычно.

Особенно если вспомнить, что квартиры в продаже дешёвыми не стали, ипотека по-прежнему дорогая, а коммунальные расходы растут.

Почему же арендодатель вдруг начал уступать?

Ответ находится в соотношении спроса и предложения.

В третьем квартале интерес к аренде традиционно вырос: лето заканчивается, студенты возвращаются в города, люди меняют работу и место жительства.

Просмотров объявлений стало на 19% больше, чем во втором квартале.

Но по сравнению с третьим кварталом прошлого года спрос оказался на 11% ниже.

А квартир на рынке всё ещё много.

Несмотря на сезонное сокращение предложения, доступных объектов сейчас примерно на треть больше, чем год назад.

И вот это уже меняет переговоры между собственником и арендатором.

Когда на одну хорошую квартиру претендуют десять человек, хозяин может повышать цену и выбирать жильца.

Когда рядом висят пять похожих объявлений, пустующая квартира начинает стоить собственнику денег.

Каждый месяц без арендатора — это потерянные 30, 40 или 50 тысяч рублей.

Иногда выгоднее снизить цену на несколько тысяч и заселить человека сегодня, чем месяц ждать идеального арендатора по старой ставке.

Хорошо это видно по отдельным городам.

В Самаре однокомнатные квартиры за год подешевели на 13,3%.

В Сочи — на 12,4%.

В Новокузнецке — почти на 10%.

В Санкт-Петербурге средняя ставка однушки снизилась на 8,4%, до 45,6 тыс. рублей.

Москва держится гораздо устойчивее: однокомнатная квартира подешевела всего на 0,7%, в среднем до 71,2 тыс. рублей.

Получается, единого российского рынка аренды практически нет.

Где-то собственник уже вынужден торговаться, а где-то спрос позволяет почти не уступать.

Есть ещё одна интересная цифра.

Год назад на аренду однокомнатной квартиры в среднем уходило около 37% зарплаты. Сейчас — 32%.

Для двухкомнатной квартиры нагрузка сократилась с 51% до 44%.

То есть съёмное жильё стало немного доступнее относительно доходов.

Но здесь есть важная деталь.

Внутри самого третьего квартала аренда всё-таки дорожала.

Однушки прибавили примерно 5,2%, двушки — 3,3%.

Противоречия нет.

Это обычная сезонность: летом и в начале осени спрос растёт. Просто в прошлом году стартовая цена была настолько высокой, что даже нынешний сезонный подъём не смог вывести ставки выше прошлогодних уровней.

Поэтому две фразы могут быть правдой одновременно:

«аренда выросла за квартал»;

«аренда подешевела за год».

Всё зависит от того, с какой точкой сравнивать.

Для собственников это уже важный сигнал.

Период, когда квартиру можно было автоматически переоценивать вверх каждый год, может закончиться.

Теперь придётся внимательнее смотреть на конкурентов, состояние квартиры, район, мебель, технику и реальный спрос.

Для арендатора ситуация, наоборот, становится интереснее.

Если похожая квартира висит в объявлениях несколько недель, появляется пространство для торга.

Собственнику иногда выгоднее уступить две-три тысячи надёжному жильцу, чем получить ещё один месяц простоя.

Есть ещё фактор дорогой ипотеки.

Он работает сразу в две стороны.

С одной стороны, люди, которые не могут купить квартиру, остаются в аренде — это поддерживает спрос.

С другой — часть собственников, которые раньше рассчитывали продать жильё, могут выводить его на рынок аренды, увеличивая предложение.

Получается, дорогая ипотека совсем не обязательно автоматически означает дорогую аренду.

Рынки покупки и съёма связаны, но живут по разным законам.

Четвёртый квартал может ещё сильнее проверить собственников на готовность снижать цену.

Аналитики допускают дальнейшее сезонное охлаждение рынка и снижение ставок примерно на 5–6% от нынешнего уровня до конца года.

Если это произойдёт, рынок аренды ещё сильнее сместится от дефицита квартир к борьбе за хорошего арендатора.

Для меня здесь самое интересное даже не падение на 2 или 5%.

Важнее изменение баланса сил.

Несколько лет собственники привыкали к тому, что следующего арендатора можно найти дороже предыдущего.

Теперь рынок начинает напоминать: высокая цена в объявлении ещё не означает, что по ней найдётся человек.

А пустая квартира дохода не приносит вообще.

Возможно, именно это и станет главным ограничителем арендных ставок в ближайшие месяцы.

А вы замечаете у себя в городе, что хозяева квартир стали охотнее торговаться, или цены в объявлениях по-прежнему только растут?

#базарактив #недвижимость #аренда #жилье #квартиры #деньги #экономика #личныефинансы #рынок #аналитика