#открой_завод — посты и обсуждения
3 доступных поста
Квартира под сдачу или ГАБ: что выбрать инвестору?
Купить квартиру и сдавать её — наверное, самый понятный способ инвестировать в недвижимость. Но когда капитал растёт, инвестор начинает смотреть шире, и один из вариантов — готовый арендный бизнес, то есть коммерческое помещение с уже работающим арендатором.
Квартира и ГАБ — это по сути разные модели, и доходностью одной цифрой их не сравнить.
С квартирой всё привычно: широкий рынок и арендаторов, и покупателей, при необходимости её можно продать не только инвестору, но и обычному человеку для жизни. Из минусов — ремонт, мебель, периодическая смена жильцов, простои, текущие расходы и время, которое уходит на управление объектом.
С ГАБ история другая. Инвестор покупает помещение, в котором уже работает арендатор — супермаркет, аптека, клиника, магазин, кафе или пункт выдачи. Вместе с недвижимостью он получает готовый арендный поток и действующий договор. Но и вопросов здесь больше: кто этот арендатор и как давно он работает, на какой срок договор, как индексируется аренда, кто платит за эксплуатацию помещения, что будет, если арендатор уйдёт, и можно ли быстро найти замену. Главный вопрос для меня в такой ситуации — останется ли это помещение хорошим активом, если убрать сегодняшнего арендатора. Потому что покупаешь в первую очередь недвижимость, а не чью-то сегодняшнюю арендную плату. Поэтому я всегда смотрю сразу на три вещи: сам объект, качество арендатора и денежный поток, который они вместе дают.
Есть и ещё одна разница. Квартиру обычно покупают уже готовым активом и просто получают доход от аренды. С коммерческой недвижимостью вариантов больше: можно купить уже работающий ГАБ с действующим арендатором, а можно собрать его под себя — сначала определить бюджет, желаемый доход, срок вложения и отношение к риску, а потом уже подбирать помещение, концепцию и арендатора.
Поэтому для меня важнее не вопрос «что лучше — квартира или ГАБ», а то, какую задачу должен решить капитал. Если нужна одна модель — смотрим жильё, если другой формат дохода и готовность работать с коммерческой недвижимостью — разбираем ГАБ. А иногда в портфеле находится место сразу и для того, и для другого.
В следующем посте расскажу про одну из частых ошибок при выборе ГАБ — почему высокая заявленная доходность в объявлении ещё не значит, что перед вами хороший инвестиционный объект.
#производство #открой_завод #бизнес #инвестиции #инвестиции_в_бизнес #габ
Прокомментировать
609
Недвижимость или реальный сектор: куда вложить капитал?
Представим, что у инвестора есть свободные деньги. Можно купить квартиру или апартаменты и сдавать их. Можно приобрести готовый арендный бизнес с действующим арендатором. А можно рассмотреть реальный сектор — например, производственный проект.
Что лучше? Я бы не начинал с вопроса «где доходность выше». Сначала нужно понять задачу самого инвестора.
Допустим, есть 30 млн рублей. Одному человеку важно получать более-менее прогнозируемый доход и иметь понятный материальный актив за спиной.
Другой готов пойти на больший предпринимательский риск ради другой экономики проекта.
Третьему важно через несколько лет относительно быстро продать актив и вернуть деньги.
Поэтому две инвестиции с одинаковой заявленной доходностью на бумаге могут оказаться совершенно разными по сути.
Что тут стоит сравнивать? Прежде всего — откуда вообще берётся доход. В ГАБ это арендный поток, в производственном проекте — экономика работающего бизнеса, то есть выручка от производства и продажи продукции.
Важно понимать не только процент доходности, но и за счёт чего он в принципе появляется.
Дальше — срок возврата капитала. Если покупаешь готовый ГАБ с действующим арендатором, аренда может пойти практически сразу после сделки. А в новом производстве сначала нужно пройти запуск и выйти на плановые показатели, и это время.
Есть и разница в рисках. В недвижимости это арендатор, локация, состояние объекта, условия договора и возможность найти нового арендатора, если старый уйдёт. В производстве добавляются сырьё, оборудование, персонал, себестоимость, рынок сбыта и оборотный капитал.
Отдельный момент — ликвидность, о котором часто забывают до сделки: если деньги вдруг понадобятся, кому вообще можно будет продать этот актив? Продать коммерческое помещение и выйти из производственного проекта — это два совершенно разных по сложности процесса.
И самое интересное — возможность нарастить стоимость самого актива. Можно купить уже работающий ГАБ, а можно найти помещение, привести туда арендатора и собрать денежный поток самостоятельно. То же с бизнесом: можно вложиться в готовое предприятие, а можно поучаствовать в создании нового производства. В обоих случаях инвестор работает не только с текущей доходностью, но и создаёт дополнительную стоимость сам.
Поэтому я не противопоставляю недвижимость и реальный сектор — это просто разные инструменты под разные задачи. У одного инвестора в портфеле вполне могут одновременно быть и недвижимость, и ГАБ, и доля в бизнесе.
В своей работе я стараюсь идти от задачи инвестора к инструменту, а не наоборот: сначала определяем сумму капитала, желаемый денежный поток, срок вложения, отношение к риску и сценарий выхода — и только потом смотрим, что под это подходит: готовый ГАБ, ГАБ под инвестора, другая недвижимость или проект в реальном секторе. Не объект сначала, а понимание задачи — и уже потом решение.
#производство #открой_завод #бизнес #инвестиции #инвестиции_в_бизнес #ГАБ
Прокомментировать
717
Что, если вместо очередной недвижимости открыть завод?
Допустим, у вас есть 120-150 млн рублей свободного капитала. Куда их можно вложить? Купить коммерческую недвижимость, оставить в финансовых инструментах, зайти в чужой бизнес. А можно построить собственное производство. Сейчас занимаюсь как раз таким проектом: завод по переработке макулатуры в картон.
Мне в нём нравится сама логика. На входе макулатура, на выходе промышленный картон плотностью 200-350 г/м². Часть картона можно перерабатывать дальше и делать продукцию с большей добавленной стоимостью: картонные уголки, втулки, подложки и другие изделия.
Но инвестору не хватит фразы «перерабатываем макулатуру, это экологично и рынок перспективный». Он будет спрашивать: где брать сырьё, кому продавать продукцию, сколько завод реально сможет выпускать и с какой загрузкой, сколько нужно людей, какой CAPEX. И что будет с экономикой, если макулатура подорожает, а картон подешевеет.
По действующей модели линия выпускает до 10 тонн картона в сутки. На смене нужно 4-6 человек персонала. Под производство подойдёт помещение от 1 440 м² с подходящими параметрами.
Главный вопрос при этом решается ещё до строительства. Сначала изучают регион: в радиусе примерно 200 км считают сырьевой баланс, то есть сколько там вообще макулатуры, смотрят потенциальных покупателей, тарифы на энергию, площадку и логистику. И только потом становится ясно, стоит ли строить завод именно здесь.
Мне такой подход близок, потому что оборудование купить несложно, цех построить тоже. Самая дорогая ошибка обнаруживается уже после запуска: сырьё приходится возить слишком далеко или продукцию некому продать по той цене, что стояла в красивой презентации. Поэтому сначала считают рынок и только потом строят.
По расчётной модели проект требует около 120-150 млн рублей инвестиций. Расчётный срок окупаемости при выходе на проектную мощность и при наличии линии дальнейшей переработки составляет 16-18 месяцев. Слово «расчётный» я пишу не случайно: реальные цифры зависят от региона, цены на макулатуру и картон, загрузки линии, тарифов на энергию и условий финансирования.
Есть и ещё один вопрос: обязательно ли вкладывать все 120-150 млн своих денег? Производственный проект можно собрать из нескольких источников: собственные средства, лизинг, инструменты институтов развития, проектное финансирование и другие подходящие варианты. Тогда считать нужно уже не просто окупаемость завода, а доходность собственного капитала инвестора. Вот такой разговор мне интереснее всего.
Потому что хороший проект начинается не с фразы «давайте купим станок», а с вопроса: что именно превратит вложенные деньги в новый денежный поток?
#производство #открой_завод #бизнес #инвестиции #инвестиции_в_бизнес
3 комментария
343