ГАБ с доходностью 14% или 10%: какой принесёт больше?
🏢 ГАБ с доходностью 14% или 10%: какой принесёт больше?
Допустим, вам предлагают два объекта коммерческой недвижимости. Оба стоят по 20 млн рублей, в обоих уже сидят арендаторы.
Первый приносит 233 000 ₽ в месяц, это около 14% годовых.
Второй приносит 167 000 ₽ в месяц, это около 10% годовых.
Разница в год почти 800 000 рублей в пользу первого. Вроде бы всё понятно.
Теперь добавим подробностей. В первом помещении работает ресторан: ставка высокая, но договор короткий, арендатор может уйти досрочно, а планировка у помещения специфическая. Во втором сидит сетевой магазин у дома: договор долгий, аренда индексируется, и под другую торговлю помещение тоже подойдёт.
Теперь второй объект уже не выглядит запасным вариантом, потому что доходность определяется не только размером платежа, но и тем, насколько регулярно вы его получаете.
Посчитаем на цифрах. Допустим, ресторан съехал, и помещение четыре месяца простояло пустым. При аренде 233 000 ₽ это 932 000 рублей, которые собственник не получил. Вместо ожидаемых 2,8 млн за год придёт около 1,86 млн, то есть примерно 9,3% от цены покупки, и это ещё до расходов и налогов. Выходит, объект с «красивыми» 14% легко проигрывает спокойному варианту с 10%.
Пример условный, но на рынке коммерческой недвижимости такое случается постоянно.
Когда подбираю ГАБ, смотрю на шесть вещей:
🔹 Арендатор. Насколько устойчив его бизнес и есть ли спрос на то, что он продаёт.
🔹 Договор аренды. Срок, индексация, условия расторжения, кто оплачивает расходы.
🔹 Рыночная ставка. Не завышена ли аренда по сравнению с похожими помещениями рядом.
🔹 Локация. Насколько помещение востребовано и как быстро найдётся новый арендатор.
🔹 Ликвидность. Можно ли будет продать объект потом и по какой цене.
🔹 Реальная доходность. Сколько остаётся после расходов, налогов и возможных простоев.
Купить готовый ГАБ из тех, что сейчас на рынке, можно, но это не единственный путь. Можно пойти от задачи: определить бюджет и желаемую доходность, найти перспективное помещение, подобрать арендатора, договориться о долгосрочной аренде и собрать готовый арендный бизнес под себя. Иногда так удаётся не только получать аренду, но и увеличить стоимость самого помещения. Поэтому я работаю с обоими вариантами: и с покупкой действующего ГАБ, и с созданием нового.
Моя задача не в том, чтобы найти помещение с самым привлекательным процентом в объявлении. Я хочу подобрать вложение, которое подходит под цели инвестора, его капитал и риск, который он готов нести.
А вы бы что выбрали: 14% с повышенным риском или 10% со стабильным арендным потоком? Напишите в комментариях, интересно ваше мнение.
Если думаете о покупке коммерческой недвижимости или о создании ГАБ под свою задачу, пишите.
Роман Старцев
Инвестиционный брокер | Эксперт Инвестиционного комитета
📞 +7 927 229-99-71
Интерактивная визитка