В каком порядке уплачивается неустойка по договору аренды?

Часто, в договорах аренды аренды можно встретить условия, которые предусматривают первоначальную уплату неустойки, а в последующем сумму основного долга за аренду. 

Данное требование арендодатель связывает с положениями статьи 319 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Вместе с тем, названная норма при взыскании аренды не применима. 

Так, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7  "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъясняется, что исходя из положений статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ). 

Проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, к указанным в статье 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга. 

Судебная практика Высших судов исходит из следующего.

Статья 319 ГК РФ предполагает возможность для сторон изменить порядок гашения требований, установленных рамками данной статьи, однако стороны не вправе в договоре предусмотреть направление поступающих от должника средств в первую очередь на погашение неустоек, поскольку неустойка по своей правовой природе не относится к денежному обязательству, а является санкцией за ненадлежащее исполнение денежного обязательства. 

По смыслу указанных разъяснений погашение основного долга имеет приоритет перед штрафными санкциями. 

Закрепленный в статье 421 ГК РФ принцип свободы договора имеет определенные границы. Условия всякого договора должны соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, в противном случае договор по общему правилу статьи 168 ГК РФ будет являться ничтожной сделкой. 

Соглашение сторон, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным. 

Из названного следует, что включение в договор аренды условия первоочередной оплаты пеней, а в последующем основной суммы долга, не основано на законе. 

При рассмотрении дел о взыскании аренды и пеней в судах, или Арбитражном суде, должнику следует учитывать правоприменение статьи 319 Гражданского кодекса РФ, так как порой приходится доходить до кассационной инстанции, чтобы суд все-таки применил правильные нормы, необходимые для рассмотрения дела.